Baulandmobilisierungsgesetz ist rechtskräftig

Am 23. Juni 2021 ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in Kraft getreten. Der Bundesrat folgte damit der Beschlussempfehlung des Bundestagsausschusses für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen. Die Änderungen betreffen bestehende Richtlinien im Baugesetzbuch (BauGB), in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und in der Planzeichenverordnung (PlanZV). Ziel des Gesetzes ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zu stärken, den Kommunen die Bereitstellung von Bauland zu erleichtern und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu verbessern.

Zu den wesentlichen Regelungsinhalten zählen u.a. Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich, die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau, die Erweiterung der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau und die Erweiterung des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Zudem sieht es die Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung und eine Änderung der bisherigen festen Obergrenzen der Bebauung in flexiblere Orientierungswerte vor. Neu eingeführt wird „Dörfliches Wohnen“ als neue Baugebietskategorie. Diese soll mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in dörflichen Lagen erreichen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird durch das Gesetz künftig eingeschränkt: In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten verbieten. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Die Spanne der Wohneinheiten dürfen die Länder auf drei bis 15 Wohnungen festlegen. Welche Gebiete das sein werden, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmen. Aus dieser Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die geplanten Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst für fünf Jahre bis zum Stichtag 31. Dezember 2025 gelten.

Kritik am Gesetz

Vor allem die Themen Baugebot und Umwandlungsverbot stoßen auf Kritik. Bayern Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU) und ebenso der BFW Bayern sehen das Gesetz als Bremse für bezahlbares Wohnen. Der BFW Bayern kritisiert darüber hinaus die Ausweitung der kommunalen Vorkaufsrechte, die auch Teil des Gesetzes ist: „Nicht die Eigentumsverhältnisse von Bauland sind das Problem, sondern seine fehlende Verfügbarkeit durch mangelnde Ausweisung“, sagt Präsident Andreas Eisele. Zudem schaffe auch die Einführung des sektoralen Bebauungsplans ein zusätzliches, zeitraubendes Planverfahren bei ohnehin schon begrenzten Personalkapazitäten in den Bauämtern. Eine durch Auflagen verlangsamte und dadurch verteuerte Planung führe insbesondere im Zusammenhang mit steigenden Baukosten und Personalengpässen im Ergebnis zu teurem, nicht bezahlbarem Wohnraum.