Der Landkreis München

Lebenswert und nachgefragt

Der Landkreis München ist mit seinen rund 350.000 Einwohnern der bevölkerungsstärkste der 71 bayerischen Landkreise. Die 29 Städte und Gemeinden umschließen München vom Norden bis in den Südwesten der Stadt und sind vor allem bei jungen Familien beliebte Wohnorte. Durch die ideale Verbindung von wirtschaftlicher Infrastruktur und hohem Freizeitwert teilt der Landkreis das Schicksal der Stadt: Die Immobilienpreise steigen seit Jahren kontinuierlich an – wenngleich in unterschiedlichem Niveau.

Anhand der Entwicklung der Bodenpreise lässt sich dies dokumentieren. Wir haben dafür vier Gemeinden exemplarisch ausgewählt.*

^*Wenn Sie Interesse an den Bodenrichtwerten der anderen Städte und Gemeinden im Landkreis haben, nehmen Sie bitte mit uns Kontakt auf.

Grünwald: 1910 wurde das ehemalige Bauerndorf durch die Einweihung der Trambahnstrecke München–Grünwald zum beliebten Ausflugsziel und zog zunehmend mehr Menschen an, die den Münchner Vorort zu ihrem Wohnsitz machten. Durch die Nähe zu den Bavaria Filmstudios siedelte sich die Prominenz an, sodass Grünwald zu einer der exklusivsten Wohngegenden wurde. Heute gilt es als eine der reichsten Gemeinden Deutschlands. Um den Gartenstadtcharakter zu erhalten, setzt die Gemeinde auf Nachverdichtung anstatt auf Ausweisung von Bauland. Entsprechend hoch sind die Preise, die zum Teil noch über der Landeshauptstadt liegen, und entsprechend langsam zeigt sich die Einwohnerentwicklung: Zwischen 1988 und 2008 wuchs Grünwald um lediglich 22 Prozent auf 11.139 Einwohner.

Der Bodenrichtwert dokumentiert den Nachfrageboom: Machte die Preisentwicklung zwischen 2006 und 2010 nicht mal fünf Prozent aus, lag sie zwischen 2010 und 2012 schon bei 25 Prozent. Mit 40 Prozent stiegen die Quadratmeterpreise zwischen 2012 und 2014 am stärksten: von 1.000 auf 1.400 pro Quadratmeter. Den größten Preisanstieg seit 2006 verzeichnet Grünwald Süd mit rund 193 Prozent von 750 auf 2.200 pro Quadratmeter Ende 2018. Grünwald West ist mit einem Quadratmeterpreis von 2.300 Euro am teuersten.

Feldkirchen: Als der Flughafen 1992 umzog, dauerte es noch lange, bis Feldkirchen zu dem wurde, was es heute ist: eine Vorstadtgemeinde, die durch ihre unmittelbare Nähe zur Münchner Messe, den S-Bahn-Anschluss und als Standort mehrerer bedeutender Firmen ein beliebter und teurer Wohnort ist. Entsprechend stark entwickelte sich die Einwohnerzahl: Zwischen 1988 und 2018 wuchs Feldkirchen um 123 Prozent auf 7.526 Einwohner.

Da die Gemeinde lange Zeit über einige freie Flächen bzw. Altbestand verfügte, konnte hier in den vergangenen Jahren viel Wohnraum entstehen.

Bei den Grundstückspreisen ist die Entwicklung zwischen 2014 und 2016 besonders auffällig: Stiegen die Preise bis dahin alle zwei Jahre zwischen acht und zehn Prozent, betrug dieser Wert während dieser Zeit 64 Prozent in Feldkirchen-Nord (von 730 auf 1.200 Euro/qm) und rund 69 Prozent (von 830 Euro auf 1.400 Euro/qm) im Rest der Gemeinde. Ende 2018 lagen die Grundstückpreise bei 1.300 Euro in Feldkirchen-Nord bzw. 1.500 pro Quadratmeter in Feldkirchen.

Höhenkirchen-Siegertsbrunn: Erst im Jahr 1978 wurde die bis dahin eigenständige Gemeinde Siegertsbrunn in die Gemeinde Höhenkirchen eingegliedert und erst 1985 erfolgte die Namensänderung. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde um 78,4 Prozent auf 10.872 Einwohner an.

Eingebettet von schöner Landschaft, Wiesen, Äckern und dem Höhenkirchener Forst, ist der Ort mit seiner sehr guten Anbindung an München vor allem bei jungen Familien beliebt. Bekanntes Brauchtum wie die Umfahrt um St. Leonhard mit prächtig geschmückten Pferdegespannen locken viele Besucher aus dem Umland an.

Der Blick auf die Bodenrichtwerte ist aufgrund der Unregelmäßigkeit besonders interessant. Während der Bodenpreis in Höhenkirchen zwischen 2006 und 2008 um rund neun Prozent von 570 auf 620 Euro pro Quadratmeter anstieg, gab es zwischen 2010 und 2012 einen Rückgang um ca. drei Prozent auf 600 Euro pro Quadratmeter. Danach schnellte der Preis regelrecht in die Höhe: um 25 Prozent bis 2014 und sogar um rund 47 Prozent bis 2016. Die Steigerung danach betrug dann lediglich neun Prozent von 1.100 auf 1.200 pro Quadratmeter.

Auch in Siegertsbrunn gab es nach einer Phase von nur geringem (rund vier Prozent zwischen 2006 und 2008 auf 560 Euro/qm) bis gar keinem Anstieg (zwischen 2010 und 2012 Stagnation bei 600 Euro/qm) die größten Preissprünge zwischen 2012 und 2014 (um 25 Prozent auf 750 Euro/qm) und mit ebenfalls rund 47 Prozent auf 1.100 Euro/qm zwischen 2014 und 2016. Allerdings entwickelte sich der Bodenpreis seitdem deutlich stärker als in Höhenkirchen: Bis Stichtag 31.12.2018 lag der Quadratmeterpreis bei 1.400 Euro. Mit 27 Prozent war die Steigerung zwischen 2016 und 2018 bis dahin die zweithöchste.

Garching: Die Gemeinde ist nicht nur als Wirtschafts- und Forschungsstandort bekannt, sondern bietet mit dem Garchinger See und den großen Wald- und Heideflächen in unmittelbarer Nähe zudem einen hohen Freizeitwert. Zwischen 1988 und 2018 wuchs Garching um 48 Prozent auf 17.711 Einwohner. Der Immobilienmarkt gilt als äußerst angespannt. 2019 hat der Stadtrat beschlossen, bei Baugebieten 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnraums für sozial gebundenen Wohnungsbau einzufordern.

Seit 2012 lässt sich ein sprunghafter Anstieg der Grundstückspreise feststellen. Den größten kann der Ortsteil West zwischen 2014 und 2016 verzeichnen: Hier verteuerte sich der Boden um über 70 Prozent von 700 auf 1.200 pro Quadratmeter. Auch in Hochbrück und Garching selbst war diese Zeitspanne mit hohen Preissteigerungen um jeweils 47 Prozent verbunden. Bis 2018 war die Steigerung der Quadratmeterpreise im Gegensatz dazu vergleichsweise moderat: um 14 Prozent auf 1.600 Euro in Garching, um rund 17 Prozent auf 1.400 Euro in Garching West und um 20 Prozent auf 1.200 Euro in Hochbrück.