Grundstücke

Teurer Boden treibt Wohnkosten

Um rund zehn Prozent auf ca. 21 Mio. Euro kletterten die durchschnitt­lichen Grundstückspreise für den in München so wichtigen Geschosswohnbau innerhalb eines Jahres. In Laim wechselte 2019 ein Mehrfamilienhausgrundstück sogar für rund 45 Mio. Euro den Besitzer. Von dieser Transaktion mal abgesehen, zeigen die aus den Geschossflächenpreisen pro Quadratmeter resultierenden Wohnflächenpreise von 4.350 bis 5.400 Euro pro Quadratmeter, wie stark sich die Kosten für Grund und Boden auf die Neubauwohnungspreise niederschlagen. (Die kompletten Preise finden Sie auf Seite 8). Und während die Preise für Bauland seit dem Jahr 2000 um fast das Vierfache gestiegen sind, beträgt die Steigerung der Verbraucherpreise in Bayern laut des Bayerischen Landesamts für Statistik lediglich das rund 1,4-Fache.

Auch die Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau stiegen im Vergleich zum Vorjahr um rund acht Prozent in durchschnittlichen und guten Lagen.

Wichtiger Indikator: der Bodenrichtwert

Wie sich die Grundstückspreise innerhalb der einzelnen Münchner Stadtteile entwickeln, zeigt der Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Basis dieses Wertes sind die regionalen Kaufpreise aus realen Verkäufen sowie der Entwicklungszustand. Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, eines Gebietes, Stadtteils oder einer Straße. Die aktuell erzielten Preise bei Transaktionen liegen jedoch in der Regel zu 80 bis 90 Prozent schon über dem aktuell gültigen Bodenrichtwert – und zwar im Schnitt zwischen 15 und 25 Prozent.

Ein Vierjahresvergleich des Bodenrichtwertes von 2014 bis 2018 dokumentiert die Preissprünge in München – besonders in gefragten Lagen.*

^*Uns liegen die Bodenrichtwerte für ganz München vor. Wenn Sie Interesse an Ihrer Straße bzw. Ihrem Stadtteil haben, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

Bogenhausen: So lässt sich zum Beispiel anhand des facettenreichen 13. Stadtbezirks eine Entwicklung verfolgen, in der die größten Preissprünge von 2014 auf 2016 stattfanden. Der Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12.2018 für die Ismaninger Straße (Anhaltspunkt ist die Hausnr. 12) weist einen Quadratmeterpreis von 17.000 Euro  aus. Betrug die Steigerung von 2014 auf 2016 über 33 Prozent – von 12.000 auf 16.000 Euro –, haben sich die Preise von 2016 auf 2018 lediglich um knapp über sechs Prozent erhöht. Die Flemingstraße (Anhaltspunkt ist die Hausnr. 1) liegt mit 8.300 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 preismäßig noch im vierstelligen Bereich, verteuerte sich zwischen 2014 und 2016 jedoch um rund 30 Prozent und um etwa elf Prozent zwischen 2016 und 2018.

Die Mauerkircherstraße im Herzogpark kommt auf einen aktuellen Quadratmeterpreis von 13.700 Euro (Hausnr. 8). Auch hier lag die größte Wertsteigerung mit rund 44 Prozent zwischen den Jahren 2014 und 2016.

Lehel – Glockenbachviertel: Im beliebten Stadtteil Lehel zeigt sich eine extreme Preisentwicklung. In der Thiersch-, der Westermühl- und der Klenzestraße (Ecke Fraunhoferstraße bis Gärtnerplatz) stiegen die Bodenrichtwerte in den vier Jahren zwischen 2014 und 2018 um jeweils über 90 Prozent. Das verwundert nicht: Das Lehel im Zentrum der Stadt gilt unter anderem durch seine vielen Wohnhäuser im Stil des Neubarock bzw. der Neurenaissance als das schönste Viertel Münchens mit einer hervorragenden Infrastruktur.

Maxvorstadt: Ähnlich wie im Lehel  ist die Teuerung in Münchens Universitätsviertel Maxvorstadt. Kosteten Grundstücke in der Schellingstraße im Jahr 2014 noch 8.300 Euro pro Quadratmeter (Hausnr. 58), wurden zum 31.12.2018 15.500 Euro aufgerufen. Nicht viel anders sieht es in der Türkenstraße (Hausnr. 26) und der Hartmannstraße (Hausnr. 8) aus: Die Preissteigerungen im selben Zeitraum liegen bei 89 bzw. 85 Prozent. Im dreistelligen Bereich liegt die Teuerung in der Perusastraße (Hausnr. 5): von 50.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2014 auf 100.000 Euro 2018.

Nymphenburg: Im Westen der Stadt befindet sich der Stadtteil Nymphenburg. Früher Wohnsitz der bayerischen Monarchen, ist das Viertel heute eine perfekt angebundene Wohngegend mit ruhiger Atmosphäre, prächtiger Bebauung und großem Freizeitwert. Straßen mit hoher Preissteigerung sind zum Beispiel die Volkartstraße (Seite Rotkreuzplatz) mit 80 Prozent zwischen 2014 und 2018 (6.000 auf 10.800 Euro/qm), die Jutastraße mit 89 Prozent (5.500 auf 10.400 Euro/qm) und die Marlene-Dietrich-Straße mit 90 Prozent (4.800 auf 9.100 Euro/qm).

Schwabing: Schwabing gilt vielen als Inbegriff von München. Heiß begehrt als Wohnviertel, ist das Angebot hier sehr knapp und die Preise sind entsprechend hoch. Die bekannte Hohenzollernstraße (Hausnr. 60) verteuerte sich zwischen 2014 und 2018 um rund 87 Prozent von 8.300 auf 15.500 Euro pro Quadratmeter. Während die Leopoldstraße (Hausnr. 50) schon vor vier Jahren Quadratmeterpreise im fünfstelligen Bereich verzeichnete (2014: 10.500 Euro, 2016: 13.500 Euro, 2018: 15.000 Euro), konnte dies für die Keuslinstraße erstmalig im Jahr 2016 beobachtet werden. Von 2014 auf 2018 betrug die Preissteigerung rund 76 Prozent von 6.800 auf 12.000 pro Quadratmeter. Noch im vierstelligen Bereich liegen die Quadratmeterpreise in der Tristanstraße (Hausnr. 20): Ende 2018 wurden dort 7.200 Euro aufgerufen – und damit ebenfalls knapp über 70 Prozent mehr als im Jahr 2014.