„Mit unseren Baurechtsexperten sind Sie beim Grundstücksverkauf auf der sicheren Seite.“
Kathrin Schachtner
Immobilienmaklerin
Dipl.-Immobilienökonomin (ADI)
Tipps & Infos und alles, was Sie für den Verkauf eines Grundstücks wissen müssen
Sie haben sich entschlossen und wollen Ihr Grundstück verkaufen? Dann sollten Sie wissen, welche Kosten anfallen, welche Unterlagen Sie benötigen und was sonst noch an Vorbereitung nötig ist. Lesen Sie hier mehr.
Die Gründe ein Grundstück zu verkaufen können sehr unterschiedlich sein. Möglich sind finanzielle Überlegungen, z.B. wenn Sie ein Grundstück geerbt haben und die Erbschaftssteuer zu hoch ist. Dann kommt ein Verkauf infrage. Mit dem Erlös kann wiederum ein passenderes Grundstück oder direkt die passende Immobilie gekauft werden. Hier bietet der Grundstücksverkauf auch spannende Investitionsmöglichkeiten, vor allem in gefragten Lagen, in denen aufgrund der dichten Bebauung Bauland und Grundstücke äußerst begehrt sind.
Auch veränderte Lebensumstände wie ein Umzug in eine andere Stadt, eine Scheidung oder einfach der Wunsch nach einer anderen Immobilie können Gründe dafür sein, dass man ein Grundstück verkaufen möchte. Häufig werden auch Grundstücke verkauft, auf denen sich ein baufälliger Altbestand befindet, dessen Sanierung zu teuer wird. Der klassische Fall ist das geerbte Häuschen der Oma auf dem Land, in das kaum noch Modernisierungen gesteckt wurden. Diese Häuser sind in der Sanierung meist so aufwendig, dass es sich oft lohnt, den wertintensiven Grund und Boden zu verkaufen und das Geld für eine neue Immobilie zu verwenden.
Wir beraten Sie professionell und unterstützen Sie beim Verkauf! Senden Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an – Tel.: (089) 17 87 87 – 0
Wer ein Grundstück erfolgreich verkaufen möchte, steht häufig vor zahlreichen Fragen. Kosten, Steuern, rechtliche Aspekte oder die Beschaffenheit des Grundstücks – all das sollte vor dem Verkauf geklärt sein. Informieren Sie sich also direkt vorab und bereiten Sie sich gut vor.
Unsere FAQ beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um den Verkauf eines Grundstücks.
Wie lange dauert es ein Grundstück zu verkaufen?
Das ist von Fall zu Fall verschieden. Meist dauert der Verkauf eines Grundstücks mehrere Wochen bis zu einigen Monaten.
Diese Faktoren beeinflussen die Dauer des Verkaufsprozesses:
So viel Zeit wird benötigt, um ein Grundstück zu verkaufen:
Je besser Sie planen, desto einfacher und effizienter wird es, das Grundstück zu verkaufen und desto weniger Verzögerungen gibt es.
Grundstück verkaufen: Welche Kosten entstehen?
Beim Verkauf eines Grundstücks fallen für den Verkäufer u.a. diese Kosten an:
Kann ich ein Grundstück nur mit Makler verkaufen?
Die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers, der den Grundstücksverkauf zuverlässig und sicher begleitet, ist sinnvoll, jedoch keine Pflicht. Auf eigene Faust ein Grundstück zu verkaufen erfordert eine tiefe Marktkenntnis. Ein Makler hilft dabei, einen marktgerechten Preis zu finden, und nimmt dem Verkäufer sehr viel Arbeit und Mühe ab.
Wie finde ich den richtigen Käufer?
Allein einen passenden Käufer für ein Grundstück zu finden, der den Wunschpreis zahlt, erweist sich oft als schwierig. Selbst in gefragten Metropolen wie München muss ein solcher Verkauf mit Erfahrung, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick angegangen werden.
Nur die Tatsache allein, dass Grundstücke begehrt sind, reicht nicht aus, um ein Grundstück erfolgreich zu verkaufen. Oft stimmen die eigenen Preisvorstellungen nicht oder man selbst schätzt die Gegebenheiten des Grundstücks nicht richtig ein. Ein erfahrener Makler kennt alle Fallstricke und hilft, das Grundstück an den richtigen Käufer zu bringen.
Checkliste Dokumente und Unterlagen
Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, müssen Sie die exakte Grundstücksart kennen. Denn ob Sie ein Baugrundstück oder ein bereits bebautes Grundstück verkaufen, macht bei der Preisgestaltung einen wesentlichen Unterschied.
Ein Wiesengrundstück hat eine andere Wertigkeit als ein Baugrundstück
Sie kennen nun die Art des zu verkaufenden Grundstücks und haben sich über die benötigten Unterlagen informiert. Nun geht es um die Ermittlung des Verkaufswertes. Der Wert des Grundstücks wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Diese richtig einzuordnen, gestaltet sich für Laien eher schwierig, weshalb es hierbei umso wichtiger ist, einen erfahrenen Experten zu Rate zu ziehen. Eine der wichtigsten Größen bei der Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der dabei hilft, den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu ermitteln.
Eine der wichtigsten Größen bei der Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der dabei hilft, den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu ermitteln.
Bodenrichtwert München aktuelle Karte
Nymphenburg: Jutastr. 17 – 12.200 €/m² | Maxvorstadt: Schellingstr. 58 – 19.000 €/m² | Schwabing: Hohenzollernstr. 60 – 19.000 €/m² | Bogenhausen: Schumannstr. 1 – 16.600 €/m² | Lehel Thierschstr. 22 – 24.500 €/m²
Wir geben Ihnen Auskunft zum Bodenrichtwert Ihres Grundstücks.
Makrolage: Diese bezeichnet die infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region.
Mikrolage: Der konkrete Standort des Grundstücks samt direkter Nachbarschaft beeinflusst den Grundstückswert. Dabei spielen auch Besonderheiten eine Rolle wie Lärm (ist eine Straße, Autobahn oder ein Flughafen in der Nähe?), liegt das Grundstück in der Sonne oder ist es schattig, befindet sich ein Gewässer in der Nähe usw.?
Bei der Grundstücksbewertung spielt neben der Größe auch dessen Zuschnitt eine Rolle: Ob es von allen Seiten eingeschlossen ist, sich an einer Ecke befindet oder z.B. an einem Hang liegt, ist dabei wichtig.
Ist der Boden geeignet, um auf dem Grundstück ein Haus zu bauen? Ist er fruchtbar genug, um im Falle einer landwirtschaftlichen Nutzung gute Erträge zu erzielen? Ist der Boden möglicherweise chemisch belastet, weil das Grundstück zuvor gewerblich genutzt wurde?
Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto geringer ist der Wert. Das Grundstück zu verkaufen wird dann schwieriger. Gerade wenn das Grundstück noch nicht an Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen ist, fallen nicht unerhebliche Extrakosten an.
Besondere Eigentumsverhältnisse wie z.B. ein Nießbrauchrecht oder Wegerecht müssen vorab geklärt werden – sie beeinflussen den Grundstückswert.
Ohne vorherige Klärung des Baurechts ist es nahezu unmöglich, den wahren Wert eines Grundstückes zu ermitteln. Ob Bebauungsplan, Nachbarschaftsbebauung oder Außenbereich: Die rechtlichen Auflagen und Bestimmungen sind meist so komplex, dass sie für den Nichtfachmann kaum durchschaubar sind. Oft führt dies dazu, dass Grundstücke in Unkenntnis der genehmigungsfähigen Möglichkeiten unter Wert verkauft werden – auch und gerade in Großstädten.
All diese Aspekte spielen in eine fundierte Grundstücksbewertung mit ein. Sprechen Sie uns hier gern an. Wir sind langjährig erfahren und seit über 30 Jahren in diesen anspruchsvollen Märkten zu Hause. Wir kennen die Grundstückspreise in München und Umgebung und bieten Ihnen eine verlässliche Grundstücksbewertung.
Der Verkauf eines Grundstücks in Deutschland unterliegt mehreren rechtlichen Grundlagen, die sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in anderen Gesetzen und Verordnungen geregelt sind.
Wer ein Grundstück verkaufen will, benötigt eine notariellen Beurkundung für die Rechtswirksamkeit. Das bedeutet, dass der Vertrag vor einem Notar abgeschlossen werden muss. Im Vorfeld prüft der Notar u.a. die Eigentumsverhältnisse und den Bestand des Grundbesitzes durch eine Grundbucheinsicht (Grundeigentumsverhältnisse, Lage, Größe). Weiterhin prüft er, ob grundbuchliche Lasten bestehen (z.B. Grundschulden oder Dienstbarkeiten) und ob diese vom Käufer zu übernehmen sind. All diese Informationen sind Grundlage für die Erstellung des Grundstückskaufvertrags.
Wer ein Grundstück in Deutschland verkaufen will, muss als Eigentümer (Verkäufer) einer Reihe von Pflichten nachkommen, die sicherstellen sollen, dass der Verkauf fair abläuft.
Der Verkäufer muss den Käufer über alle wesentlichen Merkmale und Eigenschaften des Grundstücks informieren. Dazu gehören:
Weiterhin sollte vor dem Verkauf des Grundstücks geprüft werden, ob ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht besteht.
Der Verkäufer übergibt das Grundstück, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, lastenfrei. Das heißt, dass alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten gelöscht oder übernommen werden müssen. Der Notar kümmert sich innerhalb der Kaufvertragsabwicklung um die Lastenfreistellung. Er fordert beim Gläubiger (Bank) die erforderlichen Löschungsunterlagen an. Die Bank teilt dem Notar mit, welche Forderungen noch bestehen. Wenn der Käufer den Kaufpreis überwiesen und der Grundstücksverkäufer seine Restschuld beglichen hat, darf der Notar die Lastenfreistellung beim Grundbuchamt beantragen. In der Regel tut er das zusammen mit der Umschreibung des Eigentümers.
Bei einer Auflassungserklärung erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er das entsprechende Grundstück (oder die Immobilie) an den Käufer übergeben wird. Dieser wiederum erklärt, dass er den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Im Normalfall erfolgt die Auflassung als Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird notariell beurkundet. Die Auflassungserklärung ist Bedingung für eine spätere Grundbuchumschreibung des Grundstücks.
Nach der Kaufvertragsunterzeichnung sorgt der Notar dafür, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch wird dem Käufer als eine Art Vormerkung der Besitz des Grundstücks zugesichert. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentumsübergang an, vollzieht ihn aber noch nicht.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer z.B. davor, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit noch anderen Interessenten anbietet. Sie verhindert außerdem, dass der Verkäufer des Grundstücks neue Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken eintragen lässt. Die Auflassungsvormerkung schützt also vor allem den Käufer, während die Auflassung bzw. die Auflassungserklärung eher dem Verkäuferschutz dient.
Beim Verkauf eines Grundstücks fallen verschiedene Steuern an, die sowohl den Verkäufer als auch den Käufer betreffen. Ob Sie ein bebautes Grundstück oder ein Baugrundstück verkaufen möchten – die Steuern gilt es stets zu beachten.
Bei Verkäufen, die innerhalb von zehn Jahren nach Kauf des Grundstücks stattfinden, fällt Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an. Die Höhe der Steuer bemisst sich aus allen Einkünften, die der Verkäufer in dem entsprechenden Jahr hatte.
Wenn gewerblicher Grundstückshandel betrieben wird, fällt Gewerbesteuer auf den Verkaufsgewinn an (Gewinn x 3,5% x kommunaler Hebesatz).
Bei der Grunderwerbssteuer werden für den Käufer abhängig vom Bundesland, in dem das veräußerte Grundstück liegt, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. In Bayern beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent.
Wer sein Grundstück privat verkauft, zahlt keine Umsatzsteuer an. Der Verkauf eines Grundstücks ist umsatzsteuerpflichtig, wenn der Verkäufer eine gewerblich tätige Person ist, deren Immobilie vermietet ist.
Steuerfrei kann ein Eigentümer ein Grundstück verkaufen, wenn er es im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt hat.
Was zum Grundstück gehört – und was nicht
Gehört ein Haus immer zum Grundstück?
Ja, wenn es fest mit dem Grundstück verbaut ist (Ausnahme Erbbaurecht). Geregelt ist das im BGB § 93: Hier heißt es, dass Sachen, die wirtschaftlich zusammengehören, auch rechtlich zusammenbleiben sollen. Demnach gehören auch Pflanzen und Bäume, die auf dem Grundstück wachsen, dazu.
Gibt es Ausnahmen?
Wie überall gibt es Ausnahmen und Sonderregelungen, z.B. zu Bootshäusern, Blockhütten oder Baumschulen. Die Frage, was alles zu einem Grundstück gehört und was nicht, wird entsprechend häufig vor Gericht ausgetragen. Hier gilt es, den Einzelfall mit den entsprechenden gerichtlichen Entscheidungen zu betrachten.
Wem gehört der Raum über dem Grundstück?
Der gehört im Prinzip dem Grundstückseigentümer, denn Laut BGB § 905 erstreckt sich sein Recht „auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche“. Ein Überfliegen des Grundstücks durch ein Flugzeug kann der Grundstückseigentümer jedoch nicht einfach verbieten.
Wem gehören Bodenschätze unter dem Grundstück?
Dinge, die sich unter dem Grundstück, also in der Erde befinden, gehören dem Grundstückseigentümer. Jedoch grenzt das BGB hier ein auf den „Erdkörper“. Quell- und Grundwasser sowie bestimmte Bodenschätze, u.a. Gold, Silber, Eisen, Stein- und Braunkohle, gehören nicht dazu.
Sie sind unsicher, was zu Ihrem Grundstück gehört und benötigen Beratung? Sprechen Sie uns an!
Ein Grundstück sollten Sie möglichst nicht allein und auf eigene Faust verkaufen, sondern sich die Hilfe von erfahrenen Experten holen. Die rechtlichen Fallstricke beim Verkauf eines Grundstücks sind zahlreich und als Laie scheitert man hier schnell an Gesetzen oder erlebt eine unangenehme Überraschung, wenn z.B. Steuern nicht einkalkuliert wurden.
Um ein Grundstück erfolgreich verkaufen zu können, benötigt es neben einer gründlichen Vorbereitung und der Kenntnis aller rechtlichen und finanziellen Gegebenheiten vor allem eins: Verhandlungsgeschick. Ein erfahrener Experte bringt dies mit und kennt alle Möglichkeiten, um den Verkauf des Grundstücks erfolgreich abzuschließen.
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Diese Grundstücke haben wir bereits erfolgreich verkauft (Auswahl)
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