Schwabing – Attraktives Wohninvestment mit Vorder- und Rückgebäude

Objektbeschreibung

Die Liegenschaft, bestehend aus einem Vorder- und Rückgebäude, befindet sich in zentraler Lage Schwabing.
Das im Jahre 1901 errichtete Vordergebäude zeichnet sich durch seine baujahrestypisch schlichte und doch charmante Bauweise aus.
Das Mehrparteienhaus ist aufgeteilt in Erdgeschoss, drei Obergeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie ein Kellergeschoss.
Im Erdgeschoss befinden sich ein Kinderhort mit eigenem Zugang zur linken Seite des Hauseingangs und eine zum Hof hin ausgerichtete Wohnung. Über ein zentrales Treppenhaus, welches den Altbaucharakter zur Geltung bringt, sind die weiteren Geschosse erschlossen.
Im 1. und 2. Obergeschoss sind je drei Einheiten (2 x 2-Zimmer, 1x 3-Zimmer) zu finden. Das 3. Obergeschoss unterteilt sich in eine 3- und eine 5-Zimmer-Wohnung.
Das ausgebaute Dachgeschoss mit über 170 m² Wohnfläche und sechs Zimmern inkl. Galerie steht derzeit leer und kann unmittelbar vermietet werden. Alternativ würde sich, durch zwei bereits vorhandene Wohnungstüren, eine Aufteilung in zwei oder auch drei Einheiten anbieten.
Aufgrund des moderaten und langjährigen Mietniveaus bieten sich dem Käufer optimale Wertsteigerungspotentiale. Teilweise ist ein entsprechender Renovierungsbedarf der jeweiligen Wohnungen bei Mieterwechsel erforderlich. Bei Mieterwechsel wurden die Wohneinheiten bedarfsgerecht renoviert.
Ausgenommen der Dachgeschosswohnung sind alle Wohneinheiten unbefristet vermietet. Es gibt keinerlei Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse.
Das Rückgebäude wurde im Jahr 2011 als Einfamilienhaus errichtet und genehmigt.
Die derzeitige Nutzung umfasst drei Einheiten. Im Erdgeschoss befinden sich zwei schnittgleiche Wohnungen mit je einem Wohn-/Essbereich samt Küche im Erdgeschoss und einem weiteren Schlafzimmer im Souterrainbereich, der durch die jeweiligen Abböschungen eine schöne Tagesbelichtung bietet.
Im Dachgeschoss befindet sich eine 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Blick in den weitläufigen Innenhof und dem vom Vorderhaus separierten Garten.
Die rechte Erdgeschosswohnung sowie die Dachgeschosswohnung stehen derzeit leer und können unmittelbar vermietet werden.
Durch die ursprünglich angedachte Nutzung als Einfamilienhaus kann ein separater Verbrauch der einzelnen Einheiten derzeit nicht genau ermittelt werden (teilw. Zwischenzähler vorhanden), weshalb Zähler entsprechend nachgerüstet werden müssten.
Eine absolute Besonderheit ist das großzügige Grundstück, das weitläufige Blickachsen und fünf Garagen im Innenhof bietet. Hiervon sind vier an Wohnungsmieter vermietet und eine Garage steht leer, die ebenfalls direkt vermietet werden kann. Zusätzlich bietet die Freifläche weitere Abstellplätze für PKW’s und Fahrräder.
Durch die Größe des Grundstücks sind weitere Baurechtsreserven denkbar. Diese sind bis dato noch nicht geprüft worden. Ein Liftanbau, sowie der Anbau von Balkon am Vordergebäude sollten bedenkenlos umsetzbar sein.

Ausstattung

• Vordergebäude – Baujahr 1901, kein Baudenkmal, kein Ensembleschutz
• Gas-Etagenheizungen
• 10 Wohnungen / 1 Kinderhort
• Kein Lift
• Vermietbare Fläche: ca. 879,35 m²
• Mieteinnahme p.a. IST: 111.576 Euro
• Nachvermietung DG: 2.881,77 Euro (Mietspiegel +10%: 16,89 Euro/m²)
• Mieteinnahme p.a. SOLL: 146.157,24 Euro
• Dachgeschoss steht leer – Nachvermietung sofort möglich
• Rückgebäude – Baujahr 2011
• Gas-Zentralheizung
• 3 Wohnungen; Balkon in der Dachgeschosswohnung
• Vermietbare Fläche: ca. 222,31 m²
• Mieteinnahme p.a. IST: ca. 8.400 Euro
• Nachvermietung EG rechts: 1.383,68 Euro (Mietspiegel +10%: 20,72 €/m²)
• Nachvermietung OG: 1.857,84 Euro (Mietspiegel +10%: 20,59 €/m²)
• Mieteinnahme p.a. SOLL: ca. 47.298,24 Euro
• Mieteinnahme p.a. IST Garagen: ca. 3.120 Euro
• Mieteinnahme p.a. SOLL Garagen: 4.320 Euro
• Zwei Leerwohnungen: EG rechts und OG – Nachvermietung sofort möglich
• Energieausweisdaten Rückgebäude: Baujahr 2011, Befeuerungsart: Gas, Energieausweistyp: Verbrauchsausweis, Energieausweis Wertklasse: C, Ausstelldatum: 31.05.2023, Gültig bis: 30.05.2033

Lage

München-Schwabing – ein weit über die Grenzen Münchens hinaus bekannter Stadtteil. Die Gründe dafür sind vor allem in der perfekten Infrastruktur zu finden.

Für den Kulturinteressenten gibt es eine Vielzahl von Galerien, Museen, Theater und Kinos. Sämtliche Einkaufs- und Vergnügungsmöglichkeiten werden durch eine Palette von Geschäften für jeglichen Bedarf und vielfältige gastronomische Einrichtungen abgedeckt.
Zum beliebten Nordbad mit seinem Fitness- und Sauna-Angebot gelangt man ebenfalls in Kürze.

Die Universitäten (LMU und TU) sind mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Fahrrad schnell erreicht. Neben dem weltbekannten Englischen Garten sind hier vor allem der idyllische und verträumte Luitpold- und der Olympiapark zu nennen, welche beide bequem zu Fuß erreicht werden können.

Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen direkt vor der Haustüre, so z.B. am Kurfürstenplatz, in der Hohenzollernstraße, der Nordendstraße oder auch auf dem beliebten Elisabethmarkt.

Neben der U-Bahnstation (U2) Hohenzollernplatz ist auch die Tramlinie 27 (Herzogstraße) nur wenige Gehminuten entfernt. Mit dem Pkw gelangen Sie in nur wenigen Minuten auf den Mittleren Ring. Somit ist ein guter Anschluss an die entsprechenden Autobahnanschlussstellen gegeben.