Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus mit Ausbaupotential im beliebten Franzosenviertel

Objektbeschreibung

In belebter Lage von Haidhausen befindet sich dieses äußerst charmante unter Denkmalschutz stehende Wohn- und Geschäftshaus. Die Liegenschaft wurde zwischen 1891 und 1900 als viergeschossiges Mietshaus mit Satteldachbau im Stil der deutschen Renaissance aufgebaut. Das Gebäude befindet sich seit vielen Jahrzehnten in Familienhand und wurde regelmäßig instandgehalten. Das dreigeschossige Rückgebäude wird über einen südlichen Gebäudeteil mit dem Vorderhaus verbunden. Auch architektonisch wird die Geschichte vom Vorderhaus am Rückgebäude fortgeführt. Der Innenhofbereich bietet durch gut gepflegte Bepflanzungen eine besondere Aufenthaltsqualität. Unterkellert ist der Innenhof nur an der bebauten Seite des Grundstücks.
Der Eingangsbereich ist an der Decke und an den Wänden reich mit Stuckelementen und Ornamenten verziert. Sowohl das Vorderhaus als auch das Rückgebäude haben voneinander unabhängige Treppenhäuser, die eine Erschließung der jeweiligen Gebäudeteile gewährleistet. Das Treppenhaus mit Handlauf, Geländer und Fischgrätparkett wurde erfreulicherweise in seiner ursprünglichen und ansprechenden Form belassen.
Insgesamt umfasst die Liegenschaft 27 Wohn- und Gewerbeeinheiten (8 Wohneinheiten, 19 Gewerbeeinheiten), verteilt auf Erdgeschoss bis 4.OG (DG) im Vordergebäude und EG bis 2.OG (DG) im Rückgebäude. Das Dachgeschoss des Vordergebäudes wurde bis dato selbstgenutzt und bietet das begehrte Ausbaupotential, sodass hier insgesamt 300 qm Wohnfläche oder Gewerbefläche realisiert und vermietet werden können. Nach Entfernung der vorhandenen, abgehangenen Decke erhalten diese Einheiten durch den hohen Dachaufbau einen loftartigen Charakter.
Im Vordergebäude wurde eine Einheit mit 63,9 qm ebenfalls selbstgenutzt und steht leer. Die detaillierte Verteilung der Flächen ist in der Mieterliste vorzufinden.
Alle Einheiten verfügen über gut geschnittene und großzügige Grundrisse, die ideale Möblierungsmöglichkeiten bieten. Zusätzlich verfügen die zum Innenhof gewandten Einheiten über einen Balkon; pro Stockwerk insgesamt über zwei Balkone.
Zum aktuellen Zeitpunkt sind bis auf zwei Einheiten alle vermietet. Die Nettokalt-Mieteinahmen liegen derzeit bei ca. 16.352,95 € pro Monat. Es gibt keinerlei Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse.
Bei den Mieten handelt es sich um Teilinklusivmieten. Die Beheizung der Einheiten erfolgt über Gaseinzelöfen. Die Abrechnung erfolgt direkt zwischen Mieter und dem Gaslieferanten. Die Mietverträge sind größtenteils so gestaltet, dass die Mieter alle Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten (nach deren Bedarf) auf eigene Kosten zu tragen haben.
Aufgrund des moderaten Mietniveaus und dem hohen gewerblichen Mieteranteil bieten sich dem Käufer optimale Wertsteigerungspotentiale. Aktuell sind an dem Objekt keine unmittelbar notwendigen Handlungsmaßnahmen notwendig.

Ausstattung

• Mietshaus, viergeschossiger Satteldachbau in deutscher Renaissnace mit Zwerchhaus und Stuck, um 1891/1900
• Denkmalschutzobjekt
• Vorder- und Rückgebäude
• Sehr beliebte und zentrale Wohnlage im Herzen Haidhausens
• 27 Einheiten (8 Wohneinheiten, 19 Gewerbeeinheiten)
• ca. 1.607 m² vermietbare Fläche: davon Wohnen: ca. 493 m², davon Gewerbe: ca. 1.114 m²
• einige Einheiten mit Balkon
• Beheizung über Gaseinzelöfen, Abrechnung erfolgt direkt zwischen Mieter und Gaslieferanten
• Dachboden Hinterhaus ausbaufähig
• Hausmeister wohnt im Gebäude

Lage

Der Stadtteil Haidhausen östlich der Isar zählt zu den schönsten und begehrtesten Stadtteilen Münchens. Ein Großteil der Gebäude stammt aus der Vorkriegszeit und spiegelt die damalige Architektur mit Jugendstilaltbauten wieder. Die reich verzierten Fassaden und Balkone sind ein besonderes Merkmal für diesen Stadtteil. Diese historische Bausubstanz ist bis heute erhalten geblieben und sorgt für den einzigartigen Charme Haidhausens.
Im Laufe der Zeit hat sich Haidhausen zu einem beliebten Wohnviertel entwickelt, das für seine kulturelle Vielfalt, die Nähe zur Innenstadt und die Lebensqualität geschätzt wird.
Die vom nahegelegenen Orleansplatz strahlenmäßig wegführenden Straßen erschließen das sogenannte Franzosenviertel. Eine dieser Straßen ist die Belfortstraße. Sie ist besonders geprägt durch Jugendstilaltbauten aus dem letzten Jahrhundert ausgestaltet als Wohn- und Geschäftshäuser. Sie führt vom Orleansplatz bis zur Breisacher Straße und ist rund 160 Meter lang.
Die Lebensphilosophie Haidhausens spiegelt sich in der Vielfalt der verschiedenen Cafés, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten wider. Hier findet sich für jeden Geschmack das passende Angebot und lädt dazu ein auf Erkundungstour zu gehen. Der in unmittelbarer Nähe liegende Bordeauxplatz umrahmt von Bäumen und mit vielfarbigen Blumenbeeten geschmückt, dient als grüne Oase und Naherholungsmöglichkeit mitten in diesem besonderen Stadtviertel.
Abgesehen von den vielen verschiedenen Möglichkeiten die das Franzosenviertel anbietet, können auch sämtliche Bedürfnisse am direkt anliegenden Orleansplatz erfüllt werden. Ein Schritt aus der Haustür heraus und man findet alles Notwendige für den Alltag. Genauer gesagt, befinden sich ein ALDI Süd, Lidl und dm-Drogerie Markt in fußläufiger Nähe, um den Wocheneinkauf zu erledigen. Ob Drogeriekette, Discounter Supermarkt, Friseur, Apotheke, Bäckerei oder Feinkostgeschäft und vieles mehr – am Orleansplatz ist alles auffindbar.
Möchte man mal eine Pause vom Leben im Franzosenviertel, ermöglicht die günstige Lage zum Münchener Ostbahnhof, einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte der Stadt, den Bewohnern, bequem auf öffentliche Verkehrsmittel zuzugreifen.
Wenn es jedoch mal weiter weg gehen soll, bringt einen das S-Bahnnetz, auf bequemen Weg zum Münchener Flughafen. Um das Angebot komplett abzurunden, halten ebenfalls verschiedene ICE-Züge am Ostbahnhof, die eine überregionale Verbindung ermöglichen.