Maxvorstadt – WEG-geteiltes Mehrfamilienhaus mit Potential

Objektbeschreibung

Bei dem ensemble- und denkmalgeschützten Mietshaus handelt es sich um einen viergeschossigen Eckbau mit schlichter Fassadengestaltung in Neurenaissance-Formen nach den Entwürfen von Mathias Steininger und wurde 1888 erbaut.

Die Liegenschaft ist aufgeteilt in Erdgeschoss, drei Obergeschosse, ein nicht ausgebautes Dachgeschoss sowie ein Kellergeschoss. Zudem gibt es noch ein zweistöckiges Rückgebäude, das gewerblich genutzt ist. Im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbeeinheit mit einem Personenbeförderungsdienst. Die Erschließung der Wohneinheiten erfolgt durch ein zentrales Treppenhaus, das den Altbaucharakter zur Geltung bringt. In den drei Obergeschossen findet man je Geschoss zwei fast schnittgleiche Wohneinheiten (je Geschoss eine ca. 79-84 m² große Wohnung). Der Dachspitz ist bereits über das Treppenhaus erschlossen und bietet die Möglichkeit eines Ausbaus.

Drei Wohnungen sind aktuell mit Zeitmietverträgen als Einzelzimmer an Studenten vermietet. Zwei weitere Wohnungen sind unbefristet seit 1980 bzw. 2013 vermietet. Die Wohnung im 1. Obergeschoss links kann sofort marktgerecht vermietet werden. Die Gewerbeeinheiten sind seit 2010 langfristig bis 2030 / 2031 vermietet. Es bestehen keinerlei Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse. Der Sanierungsstand der Einheiten ist sehr unterschiedlich. Vereinzelte Wohnungen sind bei Mieterwechsel stark renovierungsbedürftig.

Zwischen 2019 und 2022 wurden drei Wohnungen komplett saniert und sind dementsprechend in einem sehr guten Zustand.
Im Kellergeschoss gibt es für jeden Mieter ein Kellerabteil sowie ein separat vermietetes Lager, das als Serverraum vermietet ist.

Die Beheizung erfolgt durch zwei Gasheizungen für das EG (ca. 13 Jahre alt) und das 1. OG. (ca. 20 Jahre alt). Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss werden mit Gasetagenheizungen bzw. vereinzelt über Gaseinzelöfen beheizt.
Das Haus selbst befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand mit vielen klassischen Elementen dieser Zeit, wie bspw. dem historisch erhaltenen Treppenhaus.

Nachstehende Sanierungen wurden in den letzten Jahren durchgeführt:
• 2000: Elektroleitungen, Keller, Dacheindeckung und Fassade
• 2010: Installation Holz-Isolierglasfenster und Treppenhaus
• 2010: Komplettsanierung Laden EG Vordergebäude
• 2019: Komplettsanierung Wohnung 1. OG Nr. 2 links
• 2021: Komplettsanierung Wohnung 2. OG Nr. 3 rechts
• 2022: Komplettsanierung Wohnung 3. OG Nr. 5 rechts

Aufgrund des moderaten Mietniveaus in Verbindung mit der hervorragenden Lage bieten sich dem Käufer optimale Wertsteigerungspotentiale.

Ausstattung

Lage

Die Maxvorstadt ist bekannt als Museums- und Universitätsviertel sowie das Zentrum der Kunst und der Wissenschaft und ist daher ein starker Anziehungspunkt sowohl für Münchner als auch Touristen, Studenten und Fachkräfte.

Das Objekt befindet sich in fußläufiger Distanz zum Stiglmaierplatz. Das Viertel ist geprägt von Münchner Traditionsunternehmen wie dem Circus Krone sowie der Spatenbraurei. Neben vielen klassischen Wohn- und Geschäftshäusern aus dem Ende des 19. Jahrhunderts entwickelt sich das Areal mittelfristig zu einem hochwertigen Wohn- und Arbeitsquartier.

Durch die geplanten Firmenzentralen von Apple und Google sollen alleine ca. 3.000 Arbeitsplätze entstehend. Das Areal gegenüber wird mittelfristig mit einem Quartier mit 170 Wohnungen, Kindertagesstätte und Büros um die ehemalige Militärakademie herum bebaut.

Neben einer hervorragenden Anbindung an den ÖPNV (U-Bahn / Tram / Bus in wenigen Gehminuten erreichbar), bietet der Standort durch zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Cafés, Ärzte und Apotheken sowie Schulen eine optimale Nahversorgung.

Die Liegenschaft befindet sich nicht in einem Erhaltungssatzungsgebiet.