Verhaltener Jahresbeginn auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt

Erwartungsgemäß zeigte sich der Münchner Bürovermietungsmarkt nach Angaben von Colliers auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2021 von seiner ruhigen Seite. Der Flächenumsatz lag mit 102.300 Quadratmetern rund 43 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums und nur minimal über dem Umsatz im Vorquartal. Ausbleibende Eigennutzerabschlüsse sorgten dafür, dass die Vermietungsleistung nur rund 1.000 Quadratmeter geringer als der Flächenumsatz ausgefallen ist. Im ersten Quartal überschritten mit dem Abschluss der Landeshauptstadt München in der Ridlerstraße sowie der Erweiterung eines Elektronikkonzerns in Ottobrunn nur zwei Vermietungen die Schwelle von 5.000 Quadratmeter. Aber auch in den anderen Größensegmenten lag der Umsatz auf unterdurchschnittlichem Niveau. Genauso-wenig ist der Rückgang auf einzelne Branchen beschränkt oder in bestimmten Lagen besonders zu spüren.

Obwohl sich die Unternehmen gut auf die pandemiebedingten Einschränkungen eingestellt haben, ist also in allen Bereichen eine geringere Marktaktivität zu spüren. Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Unternehmen sind nach wie vor zögerlich, was Neuanmietungen angeht, und aufgrund der Rezession hat sich der Flächenbedarf bei vielen Mietinteressenten verringert. Jedoch gibt es auch Gründe für Zuversicht. Die Zahl der Neuanfragen ist in den letzten Monaten im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2020 gewachsen, was sich ab Mitte des Jahres auch in wieder steigenden Umsätzen niederschlagen sollte. Die Geschäfte vieler Unternehmen laufen wieder besser, und die Aussicht auf eine Impfung großer Teile der Bevölkerung in den nächsten Monaten trägt ebenfalls zu einer besseren Stimmung im Markt bei. Daher werden auch Gesuche wieder aufgenommen, die während der Pandemie zurückgestellt worden waren, wenn auch teilweise mit geringerem Flächenbedarf als ursprünglich geplant.”

Die geringere Nachfrage führt zu weiter steigenden Leerständen. Ende des ersten Quartals standen 889.800 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 4,0 Prozent und einem Anstieg von rund 354.000 Quadratmetern innerhalb eines Jahres entspricht. Im Stadtgebiet betrug die Quote 3,3 Prozent, im Umland 5,8 Prozent. Die Leerstände stiegen in allen Lagen im Marktgebiet in etwa gleichermaßen, ein räumlicher Schwerpunkt ist also nicht auszumachen. Mittlerweile gibt es auch in Neubauten wieder Flächen, was in den letzten Jahren die Ausnahme war, da bei Fertigstellung meist bereits Vollvermietung herrschte. Immerhin über 50.000 Quadratmeter können aktuell als Erstbezugsflächen in fertiggestellten Objekten kurzfristig angemietet werden, zum Teil auch als Untermietflächen. Im Bau befinden sich derzeit rund 1 Million Quadratmeter, die zu gut der Hälfte vermietet oder eigengenutzt sind. Die 445.200 Quadratmeter, die voraussichtlich 2021 fertiggestellt werden, weisen einen Belegungsstand von 62 Prozent auf. Die Fertigstellungspipeline ist damit stärker gefüllt als in den Vorjahren, allerdings ist zu erwarten, dass die Risikoaversion von Projektentwicklern und finanzierenden Banken wieder zunimmt und daher in der nächsten Zeit weniger spekulative Baustarts erfolgen, bis der Markt wieder an Fahrt aufnimmt und die Leerstände zurückgehen. Die Durchschnittsmiete lag mit 20,90 Euro pro Quadratmeter rund 3 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Der Rückgang ist zum einen darauf zurückzuführen, dass es weniger höherpreisige Neubauanmietungen als im Vergleichszeitraum gab, zum anderen war die Zahl der Abschlüsse in günstigeren Lagen höher. Ein Sinken der Angebotsmieten ist hingegen nicht festzustellen, wohl aber die Bedeutungszunahme von Incentives. Die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet notierte bei 24,30 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bei 27,80 Euro pro Quadratmeter.

Im Umland betrug sie 13,10 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete sank geringfügig um 1 Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter. Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Wie erwartet startete der Büromarkt mit angezogener Handbremse ins Jahr. Insbesondere Großnutzer zeigen sich derzeit noch sehr zurückhaltend, was die Anmietungsentscheidungen betriff t. Dies liegt zum einen an der Rezession, zum anderen befinden sie sich häufig noch in der Findungsphase, wie die zukünftigen Bürokonzepte aussehen sollen. Wir gehen durchaus davon aus, dass die Pandemie hier einen Katalysatoreffekt für Veränderungen der Büroarbeitswelten hat. Dies wird den Markt mittelfristig beeinflussen und bei vielen Unternehmen auch den Bedarf für räumliche Veränderungen auslösen. Kurzfristig ist jedoch zunächst die konjunkturelle Lage entscheidend. Hier gibt die in den Frühindikatoren sichtbare bessere Stimmung der Unternehmen Anlass zum Optimismus.”

Für das Jahr 2021 erwartet Colliers einen Flächenumsatz von 550.000 Quadratmetern bei einer in der zweiten Jahreshälfte einsetzenden Erholung der Nachfrage. Der Leerstand wird in diesem Jahr weiter ansteigen, aber die Schwelle von 5 Prozent nicht deutlich überschreiten. Im Lauf des Jahres 2022 geht Colliers dann wieder von einem einsetzenden Rückgang des Flächenangebots aus. Bei den Mietpreisen ist auch in den nächsten Quartalen von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Der Münchner Büromarkt zeigt sich insgesamt, also auch in der Krise, durchaus resistent und weist beste Voraussetzungen auf, bald wieder auf den Wachstumspfad zurückzukehren.

Quelle: min / Colliers International