Wichtige Informationen zum Thema Kleinreparaturen und Kleinreparaturklausel

Grundsätzlich gilt: Die Instandhaltungspflicht der Immobilie obliegt dem Vermieter (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Was tatsächlich Kleinreparaturen sind, ist ein beliebtes Streitthema. Im BGB gibt es keine genaue Definition. Zur Begriffsbestimmung bietet sich § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung an. Hiernach gelten als Kleinreparaturen Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Was sind Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind?

Lichtschalter und Steckdosen innerhalb der eigenen Wohnung, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Wasserhähne bzw. Mischbatterien (diese jedoch nicht, wenn die Erneuerung bzw. die Reparatur der Mischbatterie erforderlich ist, weil der Wasserhahn aufgrund einer Verkalkung unbrauchbar geworden ist), Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und WC-Spülungen (zumindest deren Spülkopf), Rolllädengurte, Verschlüsse von Fenstern und Türen der eigenen Wohnung, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden sowie mitvermietete Kühlschränke, Herde und Waschmaschinen.

Nicht dazu zählen hingegen:
Fenster- und Türdichtungen, die Rollläden selbst und deren Kästen im Gegensatz zu den Gurten, verkleidete Spülkästen, sofern das Innenleben betroffen ist, Glasscheiben, im Mauerwerk oder in der Wand verlegte Gas-, Wasser- und Stromleitungen, Abflussrohre, die Heiztherme, Türschlösser an der Hauseingangstür, Fensterverschlüsse im Treppenhaus und Treppenhausbeleuchtungen.

Wer muss wofür zahlen?

Geht etwas in der Immobilie durch normalen Verschleiß kaputt, muss es der Vermieter reparieren. Hat hingegen der Mieter einen Schaden selbst verursacht oder Gegenstände selbst eingebaut, muss er bezahlen. 
Ausnahme: Beide Seiten können im Mietvertrag über eine Klausel vereinbaren, dass der Mieter die Reparaturkosten für Kleinreparaturen übernimmt. 

Wann ist eine Kleinreparaturklausel wirksam?

Erste Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass die Kleinreparaturklausel eine gegenständliche Beschränkung enthält, aus der sich ergibt, dass der Mieter nur die Kosten für Reparaturen zu tragen hat, bei denen es sich tatsächlich um Kleinreparaturen handelt. Diese Gegenstände (wie oben ausführlich beschrieben) sollten in der Klausel dann genau aufgeführt werden.

Dem Vermieter ist zu empfehlen, die Klausel einerseits nicht zu abstrakt zu fassen und andererseits bei der Konkretisierung genau darauf zu achten, dass nur Gegenstände in die Klausel aufgenommen werden, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel: das Festlegen der Höchstgrenze für die Reparaturkosten

Es ist erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze enthält, durch die sichergestellt wird, dass der Mieter nur Kosten bis zu einer bestimmten Höhe zu tragen hat. Enthält der Mietvertrag diese Höchstbegrenzung nicht oder ist die Obergrenze zu hoch angesetzt, ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam. In diesem Fall hat der Mieter die Kosten für keine einzige Kleinreparatur zu tragen, auch wenn der Kostenaufwand im konkreten Fall unterhalb der zulässigen Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur liegt.

Ist die Klausel hingegen wirksam, weil sie eine zulässige Höchstbeschränkung enthält, übersteigen jedoch die Kosten die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, hat ebenfalls der Vermieter die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen. Eine sog. Beteiligungsklausel, die vorsieht, dass sich der Mieter bei größerem Kostenaufwand mit dem genannten Höchstbetrag zu beteiligen hat, ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88). Von entscheidender Bedeutung für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist es daher, nicht lediglich eine Obergrenze anzugeben, bis zu der der Mieter die Kosten zu tragen hat, sondern klarzustellen, dass Reparaturen nur bis zu der angegebenen Höhe als Kleinreparaturen anzusehen sind mit der Folge, dass eine Beteiligung des Mieters an den Kosten für größere Reparaturen nicht in Betracht kommt.

Zusammenfassung:

1. Durch eine formularmäßige Klausel kann der Mieter nur dann verpflichtet werden, die Kosten für die Reparaturen zu tragen, wenn diese

• eine Beschränkung auf Gegenstände enthält, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
• eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält, die im Bundesland Bayern einen Betrag von EUR 125,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreitet (übrige Bundesländer: nach aktueller Rechtsprechung 75 Euro bis 125 Euro) und
•  (mit Ausnahme von Wartungsklauseln) eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht, die acht Prozent der Jahresnettokaltmiete nicht überschreitet.

2. Liegt eine diesen Anforderungen entsprechende Kleinreparaturklausel vor, ist der Mieter im Einzelfall nur dann zur Kostentragung verpflichtet,  wenn die Reparaturkosten die vereinbarte Höchstgrenze für die Einzelreparatur nicht überschreiten,

• wenn bzw. soweit die zulässige jährliche Höchstgrenze im konkreten Fall noch nicht aufgrund anderweitigen Reparaturbedarfs erreicht ist,
• wenn die Reparatur erfolgreich verläuft,
• wenn der zu behebende Schaden nicht bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war und
• wenn der Reparaturbedarf nicht durch Einwirkung des Vermieters oder durch Dritte, die nicht der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, entstanden oder durch höhere Gewalt verursacht worden ist.

3. Eine Beteiligungsklausel, nach der sich der Mieter auch an den Kosten für Reparaturen größeren Ausmaßes in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu beteiligen hat, ist unwirksam.

4. Ebenso wird einer Klausel die Wirksamkeit versagt, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen.

5. Liegt eine wirksame Kleinreparaturklausel vor und greift auch keine der beschriebenen Ausnahmen, ist der Mieter

• nur verpflichtet, dem vorleistungspflichtigen Vermieter die Kosten zu erstatten, nicht jedoch diese gegenüber einem Handwerker direkt zu begleichen,
• dennoch berechtigt, die Miete wegen verminderter Gebrauchstauglichkeit zu mindern.

6. Ist die Kleinreparaturklausel hingegen unwirksam, kann

• der Vermieter, der die Reparaturkosten zu tragen hat, keinen Ausgleich durch eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus herbeiführen,
• der Mieter den in Unkenntnis der Unwirksamkeit an seinen Vermieter gezahlten Betrag (spätestens) bis zu sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen.