Was dürfen Vermieter mit der Mietkaution machen?

Zunächst einmal gilt: Die Kaution ist ein Sicherungsmittel für den Vermieter, denn dieser trägt viele Risiken. Ausstehende Mieten und Nebenkosten, mögliche Schäden und Mängel an der Immobilie, die nicht durch das normale „Abwohnen“ gedeckt sind – die Kaution bietet eine wichtige finanzielle Sicherheit zur Kostendeckung des Vermieters im Streitfall mit dem Mieter. Wichtig ist: Beide Parteien müssen die Zahlung einer Kaution vertraglich vereinbart haben. Die Kaution beträgt dann normalerweise drei Nettokaltmieten, die der Vermieter in der Regel auf einem verpfändeten Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen muss. 

Aber wozu darf die Mietsicherheit vom Vermieter tatsächlich verwendet werden? Martin Steinbeiß leitet die Vermietungsabteilung der Firma Aigner und kennt die Antworten auf diese Frage. „Vermieter dürfen die Kaution anzapfen, wenn die Immobilie nach Ende des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird oder ausstehende Zahlungen vom Mieter nicht beglichen worden sind. Das gilt für das Ausbessern schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, die vertraglich vereinbart waren, Renovierungskosten für nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters, Mietschulden, Schäden durch einen unsachgemäßen Umgang des Mieters mit der Immobilie oder durch eine verspätete Rückgabe der Immobilie entstandene Kosten.“ Wichtig zu beachten: Wenn der Vermieter die Kaution für oben genannte Aufwendungen einsetzt, muss er sämtliche Ausgaben seinem Mieter mit Rechnungen belegen können.

Wie lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten? Martin Steinbeiß erklärt: „Das Gesetz sieht eine Rückzahlungsfrist von drei bis sechs Monaten vor. Einige Schäden an der Immobilie werden schließlich oft erst nach einer gewissen Zeit sichtbar. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, etwaige Schäden nachträglich beseitigen zu können. Nach sechs Monaten verjähren dann allerdings jegliche Schadensersatzansprüche an den Mieter.“ Eine Ausnahme gibt es: Wenn die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter einen Teil der Kaution noch so lange einbehalten, bis diese vorliegt. Hier gilt ein maximaler Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten nach dem Auszug des Mieters. 

Welche Kautionsarten sind möglich? Die gängigste Art, die Kaution zu leisten, ist die Barkaution. Eine Alternative ist eine Mietkautionsbürgschaft, auch Mietaval genannt. Dabei gibt die Bank des Mieters dem Vermieter die Sicherheit, dass sie im Falle von Schaden oder Mietausfall dafür aufkommt, allerdings nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Auch Verwandte oder Freunde können als Bürgen infrage kommen. Das muss der Vermieter aber nicht akzeptieren. Ebenfalls möglich ist eine Mietkautionsversicherung, bei der der Anbieter im Zweifelsfall für den Schaden einspringt. Dafür muss der Mieter monatlich oder jährlich Beiträge zahlen. Die Versicherung fordert den Schadensbetrag dann vom Mieter zurück. 

Wie muss die Kaution angelegt werden? Vermieter dürfen die Kaution nicht auf ihr Privatkonto einzahlen. Sie sind dazu verpflichtet, das Geld anzulegen, zum Beispiel auf einem Kautionskonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Das Konto darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben, da so lange in der Regel auch die Kündigungsfrist für eine Wohnung ist. Falls ein Vermieter in Insolvenz gerät, ist die Kaution auf diese Weise vor den Gläubigern geschützt. Auch die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder eines Sparbuches mit Sperrvermerk ist üblich. Das muss allerdings im Mietvertrag festgelegt sein. Nicht weit verbreitet, aber dennoch möglich ist die Anlage der Kaution auf einem guten Tagesgeldkonto. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss seinem Mieter auf Anfrage mitteilen, wo er die Kaution zu welchem Zinssatz angelegt hat. Auch darf er seinem Mieter keine Kontoführungsgebühren in Rechnung stellen.

Die Experten von Aigner Immobilien informieren Vermieter und Mieter regelmäßig über die aktuelle Rechtsprechung in Sachen Mietrecht.