Die Mietwohnung nach dem Tod des Mieters

Rechtliche Besonderheiten und Informationen für Vermieter

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. In diesem Zusammenhang haben Angehörige bzw. Erben rechtliche Besonderheiten im Hinblick auf die Weiterführung oder Beendigung des Mietverhältnisses zu beachten. So hat der Gesetzgeber im Rahmen der Regelungen der §§ 563, 563 a, 563 b, 564 BGB bestimmt, welcher Personenkreis in welcher Rangfolge anstelle des verstorbenen Mieters als neuer Vertragspartner in das Mietverhältnis eintritt und welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus für die Beteiligten ergeben.

Wer ist berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten?

Für alle unten aufgeführten berechtigten Personen, die nach dem Tod des Mieters in dessen Mietverhältnis eintreten, ist Grundvoraussetzung, dass sie bis zum Eintritt des Todes mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt oder den Mietvertrag mit unterzeichnet haben. Ist dies nicht der Fall, scheidet ein Eintrittsrecht ohnehin gänzlich aus.
Der Ehegatte des verstorbenen Mieters hat vorrangig das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 Abs. 1 BGB). Im Falle einer rechtskräftigen Ehescheidung besteht kein Eintrittsrecht. Sollte es keinen eintrittsberechtigten Ehegatten geben, kann das Mietverhältnis mit dem Lebenspartner (im Sinne des §§ 15 ff LPartG) fortgesetzt werden. Sind leibliche Kinder (im Sinne von § 1591 f BGB) des verstorbenen Mieters vorhanden, steht ihnen auf gleicher Rangstufe mit dem Lebenspartner ebenfalls das Recht zu, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 Abs. 2 BGB). Erst nach den oben genannten Personen erwerben andere verwandte Personen gemäß § 563 Abs. 2 BGB ihrerseits das Recht, in den Mietvertrag des Verstorbenen einzutreten.

Rechtswirkung des Eintritts

Der Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters erfolgt für den Eintrittsberechtigten automatisch kraft Gesetzes. Der Eintrittsberechtigte wird also zum neuen Vertragspartner des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten, und zwar (zunächst) unabhängig davon, ob er das überhaupt will oder damit einverstanden ist. Auch ist es im Augenblick des Eintritts nicht erforderlich, dass der Eintrittsberechtigte überhaupt Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt hat. Der Eintritt erfolgt unabhängig von dieser Kenntnis.

Ablehnungsrecht des Eintrittsberechtigten

Erst in dem Moment, in dem der jeweils Eintrittsberechtigte von dem Tod des Mieters Kenntnis erlangt, kann er aktiv Einfluss auf das weitere Geschehen nehmen und entscheiden, ob er das Mietverhältnis fortsetzen oder nicht fortsetzen möchte (§ 563 Abs. 3 BGB). Die Entscheidung muss der Eintrittsberechtigte binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme des Todes des Mieters treffen und dem Vermieter mitteilen. Die (Ablehnungs-)Erklärung kann formlos erfolgen. Die Monatsfrist wird allgemein auch als „Überlegungsfrist“ bezeichnet. Nach Fristablauf hat der Eintrittsberechtigte nur noch die Möglichkeit, im Rahmen einer ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden.

Eintritt in das Mietverhältnis

Sollte der Eintrittsberechtigte oder Erbe das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortsetzen, haften Eintrittsberechtigter und auch Erbe gemäß § 563 b BGB gesamtschuldnerisch für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten des Mieters (z. B. Mietrückstand, Betriebskostennachzahlung etc.). Diese Haftungsverpflichtung umfasst allerdings keine Verträge mit Dritten wie beispielsweise Versorgungsträger über Wasser, Wärme etc. Auch kann der Vermieter gemäß Absatz 3 des § 563 b BGB neuerdings von dem Eintrittsberechtigten/Erben die Zahlung einer Mietsicherheit verlangen, wenn und soweit der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit zuvor geleistet hatte.

Kündigungsrecht des Vermieters

Der Vermieter muss den Eintritt in das Mietverhältnis durch berechtigte Personen nicht in jedem Fall dulden. So kann er innerhalb einer Frist von einem Monat (Überlegungsfrist) ab Kenntnisnahme des Eintritts des Eintrittsberechtigten diesem außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen; aber nur, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintrittsberechtigten gelegen ist (§ 563 Abs. 4 BGB). 
Aus anderen Gründen kann dem Eingetretenen nicht außerordentlich gekündigt werden. So ist als wichtiger Grund z. B. anerkannt, wenn eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Eingetretenen besteht. 
Der Vermieter ist verpflichtet, die Gründe der Kündigung offenzulegen (§§ 573 d Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB). Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Im Übrigen sollte die Kündigung auch den Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Gekündigten nach Maßgabe der Sozialklausel enthalten. Der Vermieter hat sowohl die materiellen wie auch die formellen Voraussetzungen (Grund) des Kündigungsrechts zu beweisen. Die Voraussetzungen für das Eintrittsrecht in das Mietverhältnis hat derjenige zu beweisen, der sich darauf beruft.
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem überlebenden Mieter (§ 563 a BGB) Sind mehrere Personen Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters automatisch kraft Gesetzes gemäß § 563 a BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt. Der überlebende Mieter hat das Recht, gemäß § 563 a Abs. 2 BGB binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters (Überlegungsfrist) das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Vermieter hingegen steht in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Nachteil des überlebenden Mieters nicht zu (§ 573 d BGB). Etwas anderes gilt gegenüber dem Erben (§ 564 BGB).

Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB)

Der Erbe ist der Rangfolge nach allen Eintrittsberechtigten gemäß § 563 BGB und auch dem überlebenden Mieter gemäß § 563 a BGB gegenüber nachrangig. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis erst dann mit dem Erben fortgesetzt werden kann, wenn kein anderer vorgenannter Berechtigter in das Mietverhältnis eintreten sollte. Im Übrigen ist es für den Eintritt des Erben in das Mietverhältnis nicht – wie in allen anderen Fällen – Voraussetzung, dass ein gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt oder der Mietvertrag mit unterzeichnet worden ist.

Der Erbe und auch der Vermieter haben die Möglichkeit, binnen einer Frist von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts gemäß § 580 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Vorteil dieser Regelung insbesondere für den Erben ist, dass der Erbe auf diese Weise sogar Langzeitmietverhältnisse mit kurzer Kündigungsfrist beenden kann. Bei einer Erbengemeinschaft ist die Kündigung durch alle bzw. gegenüber allen Erben zu erklären. Die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573 d BGB beträgt drei Monate abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen. Die verlängerten (gestaffelten) Kündigungsfristen gemäß § 573 c Abs. 1 BGB greifen in diesem Fall nicht durch.
Der Lauf der Kündigungsfrist beginnt für den Erben mit der Kenntnisnahme des Todes des Mieters und ist nicht von der Annahme des Erbes abhängig. Demgemäß kann bereits der vorläufige Erbe die Kündigung wirksam erklären (vgl. § 1959 Abs. 2 BGB). Für den Vermieter beginnt die Kündigungsfrist ab Kenntnisnahme des Todes des Mieters zu laufen und zusätzlich mit der Kenntnisnahme, dass ein Eintritt oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Personenkreis gemäß §§ 563, 563 a BGB nicht erfolgt. Die Kündigung durch den Erben/Vermieter bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Der Vermieter hat zu beachten, dass er den Gekündigten auf die Sozialklausel des § 574 BGB hinweist, da dem Gekündigten im Rahmen dieser Kündigungsform das Widerspruchsrecht gemäß §§ 574 ff BGB zusteht.

Schlägt der Erbe die Erbschaft gemäß § 1953 BGB rechtswirksam aus, so ist er zu behandeln, als habe er auch rückwirkend das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters nicht fortgesetzt. Nach § 1944 BGB beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe von dem „Anfall“ (= der Erbschaft) und dem Grund des Anfalls Kenntnis erlangt. Mit Ablauf der Ausschlagungsfrist gilt das Erbe als mit allen Rechten und Pflichten angenommen.