Untervermietung und Zwischenvermietung einer Immobilie

Gesetzliche Regelungen für Mieter und Vermieter

„Gebrauchsüberlassung an Dritte““ (§ 540 BGB) nennt das Gesetz die Untervermietung einer Immobilie. Dabei überlässt ein Mieter einer anderen Person gegen Entgelt die Nutzung eines Teils der gemieteten Immobilie. Grundsätzlich darf ein Mieter untervermieten, allerdings muss der Vermieter zustimmen. § 553 BGB gesteht dem Mieter aber zu, dass er das Einverständnis des Vermieters verlangen kann, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsabschluss entstanden sein und kann sich z. B. durch die Trennung eines Paares, die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder den Beginn einer neuen Partnerschaft ergeben. Ein Mieter muss hingegen nicht die Zustimmung seines Vermieters zur Untervermietung einholen, wenn er Verwandte (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister), Hausangestellte oder Pflegepersonal aufnehmen möchte.

Auskunftsrecht des Vermieters

Die Gefahr bei einer Untervermietung liegt für den Vermieter immer darin, dass der Dritte unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangt – und dieser Besitz ist mit einer Reihe von Rechten verbunden. So muss der Vermieter im Falle einer Wohnungsräumung darauf achten, dass im Räumungsurteil auch der Untermieter aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall, da der Vermieter keine Kenntnis vom Untermieter hat, wird der Gerichtsvollzieher keine Wohnungsräumung durchführen. Deshalb hat der Vermieter ein Auskunftsrecht gegenüber seinem Mieter, die einige Eigenschaften des Dritten betreffen. Der Mieter muss den Namen des Untermieters nennen und Auskunft über dessen berufliche Tätigkeit geben. Auf Verlangen muss der Mieter auch darlegen, dass die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind.

Unzumutbare Untervermietung

Manchmal ist die Zustimmung zur Untervermietung für einen Vermieter unzumutbar (§ 553 Abs. 2 Satz 2). Die Unzumutbarkeit kann in der Person des potenziellen Untermieters liegen, aber auch eine Überbelegung der Wohnung stellt das Gesetz ausdrücklich als einen Fall der Unzumutbarkeit dar. Ein weiteres, nicht im Gesetz genanntes Beispiel ist eine Untervermietung kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter wird dadurch dem Risiko ausgesetzt, eventuell erst mit einer kostspieligen Räumungsklage wieder in den unmittelbaren Besitz der Wohnung zu gelangen.

Untermietzuschlag

Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Untervermietung auch von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter nicht bereit ist, eine angemessene Mieterhöhung hinzunehmen, entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters. Die Forderung nach einem Untermietzuschlag kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit durch den Zuzug eines Untermieters eine Nebenkostenerhöhung zu erwarten ist. Gesetzliche Regelungen für die Höhe solcher Zuschläge bestehen für Sozialwohnungen.

Zwischenvermietung der gesamten Wohnung

Will der Mieter während eines längeren Auslandsaufenthalts die ganze Immobilie für die Dauer seines Fortbleibens untervermieten, hat er darauf keinen gesetzlichen Anspruch – auch nicht darauf, dass der Vermieter in diesem Fall zustimmt. Überlässt der Mieter die Wohnung trotzdem einem Dritten, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB). Denn das Recht auf Untervermietung bezieht sich ausdrücklich nur auf einen Teil der Mietsache (§ 553 BGB Abs. 1 Satz 1).

Untervermietung als Ferienwohnung

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass es unzulässig ist und einen Kündigungsgrund darstellt, wenn ein Mieter seine Immobilie Touristen als Ferienwohnung überlässt. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und ist deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13).

Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

Erfährt der Vermieter, dass ein Mieter seine Wohnung untervermietet, ohne vorher um Erlaubnis gefragt zu haben, kann er ihn mit der ausdrücklichen Aufforderung abmahnen, das Untermietverhältnis zu beenden; auch der Hinweis auf eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB sollte in dem Schreiben nicht fehlen.

Der Hauptmieter haftet für den Untermieter

Bei einer Untervermietung empfiehlt es sich, dem Untermieter die Hausordnung zu übergeben und ihn darauf hinzuweisen, diese zu beachten. Denn bei Verstößen wird sich der Vermieter an seinen Hauptmieter wenden, der Verweis auf den Untermieter als Schuldigen schützt nicht vor einer Abmahnung oder Kündigung.
Das sollten Mieter bei einer Untervermietung beachten
Wer Teile seiner Wohnung zur Untervermietung freigibt, sollte sich Gedanken über die rechtlichen Konsequenzen machen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen, sondern reduzieren Sie die möglichen Risiken einer Untervermietung auf das gesetzlich festgesetzte Mindestmaß. Der Untermieter sollte auf alle Fälle eine Kaution an den Untervermieter zahlen und am besten eine Haftpflichtversicherung nachweisen, die auch Mietsachen einschließt.

Keine Regeln bestehen unterdessen bei der Höhe der Zwischenmiete. Mieter und Untervermieter können die Miethöhe frei vereinbaren. Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der Untervermietung als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt für die betroffenen Personen sehr teuer werden kann. Soweit Nebeneinkünfte durch Untervermietung erzielt werden, muss bei Überschreiten der Freigrenzen eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden.