Wer haftet beim Immobilienverkauf bei versteckten Mängeln?

Generell gilt: § 433 des BGB verpflichtet Verkäufer von Immobilien, diese ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen die neuen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt.

Das sollten die neuen Eigentümer der Immobilie beachten

Mängel genau unterscheiden: 
Treten nach dem Kauf Mängel auf, müssen die neuen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Unterschieden wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln.

Offene Mängel: 
Offene Mängel sind z. B. deutlich sichtbare Risse in der Fassade. Hier besteht keine Gewährleistung, wenn sie nicht schon vor dem Kauf beanstandet wurden.

Versteckte Mängel: 
Versteckte Mängel (auch für den Verkäufer nicht sichtbar) stellen sich oft erst im Betrieb der Immobilie oder zu einem späteren Zeitpunkt heraus (z. B. wenn plötzlich ein im Garten vergrabener Öltank gefunden wird). Bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn der haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte. Wenn ein solcher Mangel auftritt, ist also die alles entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel bereits Kenntnis gehabt und diesen bewusst verschwiegen oder handelt es sich um einen Mangel, der zwar schon latent vorhanden war, sich aber in keiner Weise bis zum Zeitpunkt des Verkaufs gezeigt hat?

Arglistig verschwiegene Mängel: 
Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt beispielsweise vor, wenn der Verkäufer von einem Leck in einem Öltank gewusst hat, ohne den Käufer darüber aufzuklären und ohne dass der Käufer das Leck selbst hätte sehen können. In diesem Fall kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern sowie auf Schadensersatz klagen. Hier sind die neuen Immobilienbesitzer nun in der Beweispflicht, dem Verkäufer nachzuweisen, dass dieser vom Mangel an der Immobilie gewusst hat. Die Beauftragung eines Bausachverständigen ist dann unvermeidlich.

Ausnahme: 
Ausnahme ist der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln bei alten Immobilien. Diese Mängel kann der Käufer dem Verkäufer nicht als versteckte Mängel anlasten. Er muss selbst für die Sanierung aufkommen.