Mieteinnahmen versteuern – das sollten private Vermieter wissen

Laut § 21 des Einkommenssteuergesetzes gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommenssteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dieser als Einkommen und muss in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Von den Mieteinnahmen werden noch Abschreibungen und Schuldzinsen sowie weitere laufende Kosten abgezogen. 

Folgende Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen

Abschreibungen: 
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie 50 Jahre lang 2 Prozent des Gebäudewerts steuerlich geltend machen. Wenn das Gebäude vor 1925 errichtet wurde, können Sie 40 Jahre lang 2,5 Prozent des Gebäudewerts abschreiben. Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten höhere Abschreibungssätze. 

Schuldzinsen: 
Vermieter können auch das Darlehen (nur die Zinszahlungen) für ihre Immobilie steuerlich geltend machen. 
Wichtig zu wissen: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich, aber der Anteil der Zinsen sinkt im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter. So verringert sich der Steuervorteil im Laufe der Zeit.

Laufende Kosten: 
Die Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand – sogenannte Werbungskosten – können Vermieter in dem Jahr steuerlich geltend machen, in dem sie anfallen.

Weitere Kosten: 
Auch Anwaltskosten bei rechtlichen Angelegenheiten rund um Ihre Immobilie können Sie in der Steuererklärung angeben oder von den Steuern durch die Mieteinnahmen absetzen. Immobilienfinanzierungszinsen, Renovierungs- und Möblierungskosten, die Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Ausgaben für Büromaterial oder Hausnebenkosten können Sie ebenfalls absetzen.

Wenn Sie Gewerberaum oder Garagen privat vermieten, sollten Sie Folgendes beachten

Wenn Sie Wohnungen vermieten, müssen Sie generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen! 
Wenn Sie Gewerberaum vermieten, können Sie es sich aussuchen, ob Sie als Gewerbetreibender behandelt werden wollen. Bei langfristigen Vermietungen haben Sie die Möglichkeit, mit oder ohne Umsatzsteuer zu vermieten. Allerdings muss Ihr Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen sein. 
Wenn Sie als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden, haben Sie einen Vorteil: Gibt es Kosten für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten, können Sie die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in Ihrer Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das heißt: Ihre Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent günstiger! 
Wichtig zu wissen: Kurzfristige Vermietungen sind umsatzsteuerpflichtig, z.B. kurzfristige Vermietungen von Ferienwohnungen oder Seminarräumen.

Vermietung von Garagen und Stellplätzen: 
Wenn diese zusammen mit einer Wohnung vermietet werden, sind die Erträge grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Werden sie separat vermietet, so sind sie umsatzsteuerpflichtig. Der Vermieter von Garagen kann sich als Kleinunternehmer einstufen lassen. Wenn seine Umsätze als Mini-Unternehmer jährlich 17.500 Euro nicht übersteigen, kann er sich von der Umsatzsteuer befreien lassen.