Kündigung wegen Eigenbedarf – das sollten Vermieter wissen

Beispiele für anerkannte Gründe für die Anmeldung von Eigenbedarf:

• Der Vermieter möchte die Immobilie selbst bewohnen, weil die Kosten für die gegenwärtige zu hoch sind bzw. die Wohnung eine ungünstige Lage hat. Der Vermieter muss eindeutige, vernünftige sowie nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf nachweisen.
• Angehörige benötigen eine Wohnung. Im § 573 BGB wird der Personenkreis der Begünstigten eingeschränkt auf Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters. Nur für sie bzw. für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Das gilt für Kinder und Schwiegerkinder, Enkel, Eltern und Schwiegereltern, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten.
• Veränderte Lebensumstände verändern den Bedarf an Wohnraum (z. B. Geburt, Hochzeit, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Zusammenziehen mit Partner).

Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?

• Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend.
• Der Wohnbedarf muss als angemessen gelten. Eine über 100 Quadratmeter große Wohnung für beispielsweise einen Schüler oder Studenten ist sicherlich unverhältnismäßig.
• Zum Zeitpunkt der Kündigung bzw. während der Kündigungsfrist darf keine andere zweckdienliche Wohnung frei sein bzw. frei werden. Ist dies doch der Fall, muss der Vermieter seiner Anbietepflicht nachkommen und dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude bzw. in derselben Wohnlage zur Verfügung stellen.
• Der Eigenbedarf muss zwar noch nicht zum Zeitpunkt der Kündigung akut vorliegen, allerdings nach Ende der Kündigungsfrist schon. Ungültig sind auch Gründe, welche nur wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten. Steht die Wohnung länger als sechs Monate im Jahr leer oder soll nur als Arbeitszimmer bzw. Hobbywerkstatt genutzt werden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.

Welche Frist gilt es zu beachten?

Der Vermieter muss auf die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB achten: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“
Das bedeutet für eine ordentliche Kündigung:

• Bis 5 Jahre: 3 Monate
• Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
• Länger als 8 Jahre: 9 Monate

Das sollte im Kündigungsschreiben stehen:

• Die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses. Wenn mehrere Personen in die Wohnung einziehen, muss der Vermieter nicht alle Namen nennen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
• Wenn entfernte Verwandtschaftsverhältnisse bestehen oder Angehörige des Haushalts einziehen, müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
• Die Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: z.B. Arbeitsplatzwechsel, Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (gemäß § 574 BGB) sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Wichtig zu wissen: Versenden Sie die Kündigung am besten als Einschreiben. Oder übergeben Sie die Kündigung gemeinsam mit Zeugen persönlich.