Möglichkeiten für Ihre Immobilie bei einer Scheidung

[überarbeitet am 09.03.2020]

Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung? Kommt es zu einer Trennung oder Scheidung, muss auch entschieden werden, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht. Wir haben Ihnen nachfolgend wichtige Informationen zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen sollen, eine gemeinsame, gute Lösung zu finden.

Die Eigentumsübertragung – wenn ein Partner in der Immobilie wohnen bleibt

Möchten Sie oder Ihr Ehepartner wegen der gemeinsamen Kinder weiter im Familienhaus wohnen bleiben, können Sie über eine Übertragung des Immobilieneigentums nachdenken – gegen eine Auszahlung des Partners. Bei einer Eigentumsübertragung sollten Sie unbedingt bedenken, dass Sie laufende Kreditbelastungen damit auch übernehmen. Beteiligen Sie deshalb unbedingt Ihre Bank an der Eigentumsübertragung.

Unser Tipp: Die Übertragung der Immobilie muss so erfolgen und gestaltet sein, dass sie ihre Ursache in der Scheidung hat. Das bedeutet: Wird die Übertragung der Immobilie bereits in der Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt, greift die gesetzliche Befreiung von der Grunderwerbsteuerpflicht – sonst fällt die Steuer an.

Die Schenkung – wenn die Kinder die Immobilie übernehmen

Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Ist das Kind noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung auf das Kind zustimmen. Es kann auch nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenken. Hierbei muss aber neben dem Vormundschaftsgericht auch der andere Ehepartner einwilligen.

Unser Tipp: Denken Sie daran, dass eine solche Schenkung auch eine Belastung für Ihr Kind sein kann. Für die Immobilie fallen ja Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Außerdem trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten und damit eine große Verantwortung.

Die Realteilung – wenn die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt wird

Bei der Realteilung bleiben beide Ex-Partner in der Immobilie wohnen – in zwei komplett getrennten Wohnungen. Jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Parts der Immobilie, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch.

Unser Tipp: Nicht jede Immobilie eignet sich für eine Realteilung. Ziehen Sie unbedingt erfahrene Gutachter und Architekten zu Rate – und setzen Sie Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Die Teilungsversteigerung – wenn keine Lösung gefunden wird

Wenn sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Doch bei der Teilungsversteigerung ist Vorsicht geboten: Wenn Sie mit dem Verkaufserlös Schulden decken müssen, gehen Sie damit ein hohes Risiko ein. Meistens reicht das höchste Gebot in einer Teilungsversteigerung nicht einmal annähernd an den Wert heran, den Sie bei einem privaten Verkauf Ihrer Immobilie erzielen können.

Unser Tipp: Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie innerhalb von zwei Wochen Einwand erheben. Zum Beispiel wenn Sie aufzeigen können, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich zum Nachteil verändern würden.

Die Vermietung – wenn die Immobilie weiterhin in Ihrem Besitz bleibt

Eine Vermietung Ihrer Immobilie bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant ist oder ein Verkauf (z.B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, Schulden bleiben würden oder ein Eigentümer allein das Haus nicht halten kann.
Unser Tipp: Wertvolle Zeit und lästige Streitigkeiten ersparen Sie sich, wenn Sie einen Experten mit der Vermietung beauftragen. Ein seriöser Makler wird die Interessen von beiden Eigentümern berücksichtigen. Er unterstützt bei der Mietpreisfindung, bei der Vermarktung der Immobilie und der Präsentation bonitätsstarker Mieter.

Der Verkauf – wenn Sie sich endgültig von Ihrer Immobilie trennen

In der Praxis entscheiden sich die meisten Paare im Scheidungsfall für einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Ein erfahrener Makler wird, beginnend mit einer fundierten Wertermittlung, die Vermarktung und den Verkaufsprozess professionell managen und die Vertragsverhandlungen mit dem Käufer in Ihrem Sinne führen. So können Sie sich in Ruhe und mit freiem Kopf auf die anderen Formalitäten der Scheidung konzentrieren.

Unser Tipp: Falls Sie die Immobilie selbst genutzt haben, können Sie diese nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren in der Immobilie gewohnt haben. Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen möchten, müssen Sie zehn Jahre warten. Andernfalls muss der Verkauf in der Einkommenserklärung als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden.

Was passiert mit dem Kredit für die gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung?

Bei der Aufnahme eines Kredits nimmt die Bank in der Regel beide Ehepartner für die Rückzahlung in Haftung. Die Bank entlässt den zweiten Kreditnehmer nur dann aus der persönlichen Mithaftung, wenn alles abgesichert ist. Sie können nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind.

Gerne beraten wir Sie persönlich, ausführlich und vertrauenswürdig zum Thema Scheidungsimmobilie!

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Gerne empfehlen wir bei Bedarf entsprechende Anwälte und Steuerberater.