Expertenbeitrag: Welche Möglichkeiten gibt es beim Verkauf eines Zinshauses?

Welche Möglichkeiten und Risiken gibt es beim Verkauf eines Zinshauses? Wir haben Branchenkenner nach dem Schlüssel zum Erfolg gefragt.

Mehrfamilienhäuser rücken stärker in den Fokus von Anlegern. Verkäufer profitieren hier von der großen Nachfrage. Trotz idealer Rahmenbedingungen sind Verkauf und Werterhalt eines Zinshauses ein zeit- und arbeitsintensives Unterfangen für Verkäufer und Eigentümer. Was ist ein marktgerechter Angebotspreis? Wie spricht man die richtige Käuferzielgruppe an? Liegt das Zinshaus in einem von Münchens 21 Erhaltungssatzungsgebieten und welche Einschränkungen ergeben sich für Eigentümer?

Wir treffen Thomas Aigner, Kathrin Schachtner, Jenny Steinbeiß und Marcus Mayer von Aigner Immobilien zum Interview. Sie sind Experten für die Wertermittlung und den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und erklären, worauf es bei Bewertung und Verkaufsprozess ankommt.

Warum ist ein marktgerechter Angebotspreis wichtig und wie wird er ermittelt?

Thomas Aigner: Nur der richtige (und nicht der höchste!) Angebotspreis führt letztlich zum gewünschten Verkaufserfolg. Der Angebotspreis sollte sich in einem Bereich bewegen, in dem ähnliche Immobilien angeboten werden. So erreicht man die maximale Nachfrage für das Mehrfamilienhaus und die potenziellen Käufer werden versuchen, sich gegenseitig zu überbieten. Die Chance, dass der Verkaufspreis später über dem Angebotspreis liegen wird, steigt somit.

Marcus Mayer: Mit einer professionellen Marktwertermittlung gelangt man am sichersten zum Angebotspreis. Dieses Verfahren erfordert langjährige Erfahrung im Immobilienbereich, exzellente Marktkenntnis und Fachwissen. Ich bin seit vielen Jahren Sachverständiger bei Aigner Immobilien und ziehe bei der Wertermittlung folgende Faktoren heran: Lage, Ausstattung, Beschaffenheit und Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktlage (Angebot und Nachfrage). Faktoren wie die Infrastruktur sowie die Mikro- und die Makrolage fließen ebenso ein wie die aktuellen Bodenrichtwerte, die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Stadt München sowie die tagesaktuellen Angebotspreise vergleichbarer Immobilien. Bei Aigner Immobilien bieten wir neben einer kostenlosen Wertermittlung auch den IMMOcheck an, das ist ein spezieller Service für Zinshausbesitzer.

Welche Serviceleistungen beinhaltet der IMMOcheck?

Marcus Mayer: Mit unserem IMMOcheck helfen wir Eigentümern von Zinshäusern, Kosten zu sparen und dadurch die Rendite zu verbessern. So erfährt der Eigentümer beispielsweise, was das Haus aktuell wert ist, ob die Bewirtschaftungskosten zu hoch sind, ob sich bauliche Veränderungen positiv auf die Rendite auswirken könnten oder wie das Maximale aus den Mietverträgen herausgeholt werden kann.

Gerade in München mit seinen 21 Erhaltungssatzungsgebieten wird es Käufern von Mehrfamilienhäusern nicht gerade leicht gemacht, Modernisierungsmaßnahmen zur Renditesteigerung durchzuführen …

Thomas Aigner: Korrekt! Bauliche Veränderungen müssen erst von den zuständigen Behörden genehmigt werden. Aufgrund unserer zahlreichen Verkäufe von Mehrfamilienhäusern können wir ideale Erfahrungswerte aufweisen und Käufer in solchen Fällen sorgfältig beraten und betreuen.

Kathrin Schachtner: Seit der Münch­ner Stadtrat im Juni 2018 die Bedingungen der Abwendungserklärung deutlich verschärft hat, sind viele Käufer sehr verunsichert. Vermieter dürfen danach z.B. nur neu an Mieter vermieten, deren Einkommen die Grenzen des „München Modells“ nicht überschreitet. Auch Staffelmietverträge und Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind nicht mehr erlaubt. Wir beraten unsere Klienten ausführlich zu diesen Neuerungen und zeigen ihnen, welche Möglichkeiten sie haben, um die eigenen Interessen bestmöglich durchzusetzen.

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Welchen Mehrwert bietet Aigner Immobilien Verkäufern?

Jenny Steinbeiß: Einen schnellen, unkomplizierten Verkauf an einen zahlungskräftigen und seriösen Käufer! Unser großes, gut gepflegtes Kundennetzwerk ermöglicht es uns, Verkäufe mit absoluter Diskretion und in kürzester Zeit erfolgreich abzuwickeln. Selten bieten wir ein Mehrfamilienhaus öffentlich am Markt an. Im Rahmen unseres Secret Sale wird die Immobilie von unseren spezialisierten Secret-Sale-Agenten nur ausgewählten und geprüften Interessenten offeriert. Der Verzicht auf eine öffentliche Vermarktung unterstreicht dabei die Einzigartigkeit und Exklusivität des Objekts und ermöglicht einen erfolgreichen Verkauf. Der diskrete Verkauf ist jedoch nicht bei jeder Immobilie sinnvoll. Wenn wir uns zusammen mit dem Eigentümer für eine öffentliche Vermarktung entschieden haben, sprechen wir mit den professionellen, umfangreichen Werbemaßnahmen unserer hauseigenen Marketingabteilung schnell die richtigen Käuferzielgruppen an.

Kathrin Schachtner: Neben Wertermittlung, IMMOcheck und Vermarktung beraten und begleiten wir unsere Klienten bei allen Vertragsverhandlungen, Beurkundungen und beim Kaufvertragsabschluss. Auch nach dem Verkauf können sie sich mit allen ihren Fragen rund um Immobilien immer an uns wenden.