Preisanstieg verliert an Fahrt

Zwischen Frühjahr und Herbst 2018 sind die Immobilienpreise in München und den umliegenden Landkreisen wieder einmal deutlich gestiegen. Allerdings scheint sich die Dynamik vor allem in den Kreisstädten des Münchner Umlands erstmals seit ein paar Jahren etwas abzuschwächen, stellt der Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) in seinem traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland fest. Untersucht wurden neben der Landeshauptstadt die Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz- Wolfratshausen.

Im Segment Eigentumswohnungen im Bestand sind die Kaufpreise in allen Kreisstädten des Münchner Umlandes steigend. Den höchsten Kaufpreisanstieg verbuchte neben der Landeshauptstadt München mit +7,8 % die Kreisstadt Ebersberg mit +7,4 %, gefolgt von Fürstenfeldbruck mit 4,1 %. Deutlich verhaltener fiel der Preiszuwachs in Erding (+1,1 %), Freising (+1,2 %) und Starnberg (+1,8 %) aus.

Bei Einfamilienhäusern dreht sich die Preisspirale zwar ebenfalls weiter nach oben, wenn auch langsamer. Die stärksten Anstiege sind in Ebersberg mit +3,8 % und Fürstenfeldbruck mit +2,1 % zu verzeichnen. Bei Doppelhaushälften zeigt sich, dass sich die vorangegangenen Preisanstiege deutlich reduziert haben. Im Vergleich zu Frühjahr 2018 verzeichnete Ebersberg im Herbst 2018 mit +4,8 % den mit Abstand höchsten Kaufpreiszuwachs bei dieser Immobilienart. Fürstenfeldbruck und Starnberg folgten mit einem Anstieg von jeweils +3,6 %. In München legte das Kaufpreisniveau bei den Einfamilienhäusern um +3,9 % und bei den Doppelhaushälften um +6,4 % zu.

Im Fünf Jahres Vergleich (Herbst 2013 – Herbst 2018) verzeichnen alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlands im Segment Eigentumswohnungen im Bestand Preiszuwächse im zweistelligen Bereich. Die stärksten Anstiege seit Herbst 2013 wurden innig mit +85 %, Dachau mit +76% und Ebersberg mit +72 % gemessen. Die geringsten Preiszunahmen meldeten die Kreisstädte Freising und Starnberg mit entsprechend +33 % bzw. +44 %. In München lag der Kaufpreisanstieg im betrachteten Zeitraum mit +57 % im mittleren Bereich der untersuchten Städte. Die Attraktivität der Umlandgemeinden ist stark von den Entfernungen zu Zentren und Arbeitsplätzen abhängig. Je kürzer die Wege nach München, desto attraktiver sind die Gemeinden als Wohnorte. Dabei liegen die Gemeinden mit einer eigenen S-Bahnhaltestelle preislich höher als jene, die keine direkte Anbindung aufweisen. Allerdings: Aus diesem Muster brechen landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes aus – vor allem südlich von München wie etwa der Bereich rund um den Starnberger See, aber auch Teile des Würmtals. Hier kann das Preisniveau in einzelnen Segmenten auf dem Niveau von München oder sogar noch höher liegen. In Gauting werden z.B. 84 % (Einfamilienhäuser, guter Wohnwert) des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 99 %, in Starnberg 106 % und in Pöcking 112 %.

Der Mangel an Wohnraum in München führt aktuell zu einem starken Nachfrageüberhang in vielen Umlandgemeinden. Deshalb haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren vielerorts verdoppelt.

1) Die Variablen im Segment Wohnen sind: Eigentumswohnungen Neubau, Wohnungsmiete Neubau, Wohnungsmiete Wiedervermietung, Reihenhaus, Grundstück Einfamilienhaus