münchner immobilien report – Wohnraum verpflichtet

München knebelt Käufer von Mehrfamilienhäusern mit neuer Abwendungserklärung

Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzungen sollen eigentlich gewachsene Wohngebiete mit hohem Mieteranteil vor Luxussanierungen und somit die Mischung im Viertel vor der Gentrifizierung schützen. In München allerdings schießt die Stadt deutlich über dieses Ziel hinaus. Mit der neuen Erhaltungssatzung, die seit dem Sommer 2018 gilt, greift die Stadt massiv in Eigentumsrechte ein. In diesen bestimmten Gebieten werden Käufer bei Miethöhe und Investitionen begrenzt und es wird ihnen sogar die Wahl des Mieters vorgeschrieben. Ganze 23 solcher Gebiete mit 155.000 Wohnungen und rund 279.000 Einwohnern gibt es mittlerweile in der bayerischen Landeshauptstadt. Der Großteil liegt innerhalb des Mittleren Rings in Straßen, in denen sich hauptsächlich Mehrfamilienhäuser aus der Gründer- und Nachkriegszeit befinden.

Die Stadt nutzt in diesen Gebieten ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Um das abzuwenden, müssen Käufer eine Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit verpflichten, spezielle Auflagen der Stadt München einzuhalten. Schon die bisherige Satzung schrieb Käufern einiges vor. Es gab zum Beispiel ein Verbot, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, oder von Modernisierungen (von Bädern und Fenstern), die über den üblichen definierten Wohnstandard hinausgingen. Dies gilt alles nach wie vor. Die verschärfte Satzung erlaubt zudem bei Neuvermietungen nur noch die Höchstmiete des Förderprogramms „München Modell“ (aktuell 11,50 €/m²). Neuvermietungen sind nur noch an Interessenten erlaubt, die unter die Einkommensgrenzen des Modells fallen. Bei einer vierköpfigen Familie sind das maximal 94.300 Euro Bruttoeinkommen im Jahr. Wer mehr verdient, scheidet als Mieter aus. Eigenbedarfskündigungen sind verboten. Staffelmietverträge sind ausgeschlossen, ebenso der Gebäudeabriss. Auch die Modernisierungsumlage ist gedeckelt, auf maximal 3 €/m², und das auch nur für acht Jahre.

Nach Amortisation der Maßnahme fällt die Umlage ganz weg. Ziel der Auflagen scheint es zu sein, Investoren abzuschrecken! Das kann fatale Folgen für die Stadt haben. Verzichten immer mehr Käufer darauf, die Abwendungserklärung zu unterschreiben, muss die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausüben. Das kostet auf Dauer viel Geld, das an anderer Stelle, etwa für den sozialen Wohnungsbau, fehlt. Zudem hemmen die Auflagen und Begrenzungen die Investitionsbereitschaft. Wenn aber Modernisierungen und Instandhaltung ausbleiben, werden diese Viertel langfristig unattraktiver. Im schlimmsten Fall stehen in ein paar Jahren in den einst schönsten Gegenden heruntergekommene Häuser, die erst wieder teuer renoviert werden müssen. So mancher Eigentümer und Käufer ist angesichts dieser Regelungen stark verunsichert – gerade weil Verstöße empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen können. Lassen Sie sich hierzu von uns, einem professionellen und erfahrenen Maklerunternehmen beraten.