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Aigner-Immobilien-News-Wohnraum_verpflichtet

münchner immobilien report – Wohnraum verpflichtet

München knebelt Käufer von Mehrfamilienhäusern mit neuer Abwendungserklärung

Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzungen sollen eigentlich gewachsene Wohngebiete mit hohem Mieteranteil vor Luxussanierungen und somit die Mischung im Viertel vor der Gentrifizierung schützen. In München allerdings schießt die Stadt deutlich über dieses Ziel hinaus. Mit der neuen Erhaltungssatzung, die seit dem Sommer 2018 gilt, greift die Stadt massiv in Eigentumsrechte ein. In diesen bestimmten Gebieten werden Käufer bei Miethöhe und Investitionen begrenzt und es wird ihnen sogar die Wahl des Mieters vorgeschrieben. Ganze 23 solcher Gebiete mit 155.000 Wohnungen und rund 279.000 Einwohnern gibt es mittlerweile in der bayerischen Landeshauptstadt. Der Großteil liegt innerhalb des Mittleren Rings in Straßen, in denen sich hauptsächlich Mehrfamilienhäuser aus der Gründer- und Nachkriegszeit befinden.

Die Stadt nutzt in diesen Gebieten ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Um das abzuwenden, müssen Käufer eine Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit verpflichten, spezielle Auflagen der Stadt München einzuhalten. Schon die bisherige Satzung schrieb Käufern einiges vor. Es gab zum Beispiel ein Verbot, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, oder von Modernisierungen (von Bädern und Fenstern), die über den üblichen definierten Wohnstandard hinausgingen. Dies gilt alles nach wie vor. Die verschärfte Satzung erlaubt zudem bei Neuvermietungen nur noch die Höchstmiete des Förderprogramms „München Modell“ (aktuell 11,50 €/m²). Neuvermietungen sind nur noch an Interessenten erlaubt, die unter die Einkommensgrenzen des Modells fallen. Bei einer vierköpfigen Familie sind das maximal 94.300 Euro Bruttoeinkommen im Jahr. Wer mehr verdient, scheidet als Mieter aus. Eigenbedarfskündigungen sind verboten. Staffelmietverträge sind ausgeschlossen, ebenso der Gebäudeabriss. Auch die Modernisierungsumlage ist gedeckelt, auf maximal 3 €/m², und das auch nur für acht Jahre.

Nach Amortisation der Maßnahme fällt die Umlage ganz weg. Ziel der Auflagen scheint es zu sein, Investoren abzuschrecken! Das kann fatale Folgen für die Stadt haben. Verzichten immer mehr Käufer darauf, die Abwendungserklärung zu unterschreiben, muss die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausüben. Das kostet auf Dauer viel Geld, das an anderer Stelle, etwa für den sozialen Wohnungsbau, fehlt. Zudem hemmen die Auflagen und Begrenzungen die Investitionsbereitschaft. Wenn aber Modernisierungen und Instandhaltung ausbleiben, werden diese Viertel langfristig unattraktiver. Im schlimmsten Fall stehen in ein paar Jahren in den einst schönsten Gegenden heruntergekommene Häuser, die erst wieder teuer renoviert werden müssen. So mancher Eigentümer und Käufer ist angesichts dieser Regelungen stark verunsichert – gerade weil Verstöße empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen können. Lassen Sie sich hierzu von uns, einem professionellen und erfahrenen Maklerunternehmen beraten.

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Die Aigner Immobilien GmbH kann erneut ein außergewöhnlich starkes Geschäftsjahr verzeichnen.
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Ohne Ihre Zustimmung ist eine Untervermietung nicht ohne Weiteres möglich. Geregelt ist das in § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
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Im Jahr 2023 ändern sich einige rechtliche Gegebenheiten für Immobilienbesitzer, Vermieter und Immobilienerben. Erfahren Sie hier die wichtigsten Neuerungen.
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Im November 2022 sind die Zinsen für Baukredite gesunken. Sie liegen erstmals wieder bei knapp über 3 %. Jetzt heißt es schnell sein und sich die besten Konditionen für den Immobilienkauf sichern – denn wie viele Experten rechnen auch wir mit einem erneuten Zinsanstieg in den kommenden Wochen.
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bauma München 2022Copyright 2022, Messe München GmbH

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Trotz Krise: Die weltweit bedeutendste Baumaschinen-Fachmesse bauma in München schließt mit einem Rekordergebnis ab.
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Wohnhaus Geschosswohnungsbau frontal

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Stornierungsflut im Wohnungsbau

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Hausfassaden in München

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Im Stadtrat wurden kurz vor der Sommerpause einige Weichen für wichtige Projekte der Stadtplanung gestellt. Städtebaulich entwickelt werden Flächen in Trudering-Riem mit rund 1.500 Wohnungen und in Perlach mit rund 200 Wohnungen.
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München bietet von allen Großstädten Deutschlands die beste Lebensqualität. Allgemein lässt es sich im Süden und Südwesten Deutschlands besser leben als im Norden und im Osten. Das ergeben die Auswertungen der Datenbank QUIS.
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Aigner Immobilien Wohnviertel Hausansicht

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Seit mehr als 10 Jahren verzeichnet der deutsche Immobilienmarkt ein kontinuierliches und vor allem in den Metropolen und Ballungszentren enormes Wachstum. Selbst während der vergangenen beiden Pandemiejahre setzte sich dieser Aufwärtstrend unaufhaltsam fort. Wie aber sieht die Zukunft aus?
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