Streitthema Aufzug: Welche Pflichten haben Vermieter?

Ein Aufzug in einer Immobilie gilt als mitvermietet, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein Vermieter muss sich darum kümmern, dass der Aufzug ständig in einem betriebsbereiten und natürlich betriebssicheren Zustand ist. Wir informieren Vermieter über ihre Pflichten und Möglichkeiten sowie wichtige Gerichtsurteile.

Wenn der Aufzug nicht funktioniert – Mietminderung möglich

Vermieter aufgepasst: Wenn der Aufzug mehrere Tage oder Wochen nicht funktioniert, können Mieter für die Zeit des Ausfalls die Miete mindern. Zahlreiche Gerichte haben bereits darüber entschieden, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gewährte einem Mieter aus dem 10. Stock eines Mietshauses eine Mietminderung von 20 Prozent, weil der Aufzug 16 Tage außer Betrieb war. In dem Urteil heißt es, dass „der Ausfall des Fahrstuhls eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstelle, denn das Erreichen der Wohnung sei nur unter erheblichen Mühen möglich“ (Urteil vom 10. April 2007, 10 C24/07). Bei sämtlichen Urteilen wird deutlich, dass sich die Höhe der Mietminderung immer danach richtet, wie sehr die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort des Mieters durch den Ausfall beeinträchtigt wird. Im Falle einer zu 100 Prozent schwerbehinderten Mieterin aus dem vierten Stock eines Münchner Mietshauses entschied das Amtsgericht München für die Zeit des defekten Fahrstuhls über eine Mietminderung von 50 Prozent (Urteil vom 29. September 2015, 425 C 11160/15).

Gut zu wissen: Wenn ein Aufzug nur kurz ausfällt, z.B. infolge eines Stromausfalls, ist keine Mietminderung möglich!

Wer zahlt für Wartung und Reparaturen des Aufzugs?

Ob ein Mieter sich an den Betriebskosten des Aufzugs beteiligen muss, richtet sich nach dem Mietvertrag. Für die Beteiligung an den Aufzugskosten genügt ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss ein Mieter auch dann zahlen, wenn die Betriebskosten erst nach Abschluss des Mietvertrags entstehen, also z.B. wenn der Aufzug erst nach dem Einzug eingebaut wurde.

Möglicher Streitfall „Erdgeschossmieter“: Mit Mietern aus dem Erdgeschoss kann es oft zu Streit über die Beteiligung an den Aufzugskosten kommen. Es liegt im Ermessen des Vermieters, ob er die Kostenbeteiligung in den Mietvertrag aufnimmt. Besteht eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter sich anteilig je nach Wohnnutzfläche an den Aufzugskosten beteiligen muss, ist diese Vereinbarung auch gültig. Der Bundesgerichtshof hat am 20. September 2006 entschieden, dass darin keine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt (VIII ZR 103/06).

Welche Posten auf die Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung. Mieter müssen keine Kosten für Reparaturen tragen, diese müssen neben den Wartungskosten auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und separat vom Vermieter gezahlt werden. Bei einem Vollwartungsvertrag hingegen, der die Kosten nicht gesondert aufführt, kann eine pauschale Trennung vorgenommen werden. Das Amtsgericht Bonn schlug in seinem Urteil vom 11. Mai 2007 vor, „dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen und der Restbetrag auf den Mieter umgelegt werden sollte“ (8 C 451/06).

Wird ein Aufzug eingebaut, ist eine Mieterhöhung möglich

Kündigt der Vermieter seinen Mietern den Einbau eines Aufzuges drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme an, kann er nach Beendigung der Bauarbeiten eine höhere Miete verlangen.

Gut zu wissen: Nach dem neuen Mieterschutzgesetz (gültig seit 1. Januar 2019) können Modernisierungskosten bundesweit nur noch in Höhe von 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umgelegt werden (früher waren es 11 Prozent).

Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) – Pflichtenkatalog für Eigentümer

Seit Juni 2015 stellt die Betriebssicherheitsverordnung an die Betreiber von Aufzügen strenge Anforderungen. Vermieter müssen jederzeit die Sicherheit und Gesundheit von Benutzern, Monteuren und Wartungskräften gewährleisten.

-Aufzüge müssen jedes Jahr von einer zugelassenen Überwachungsstelle geprüft werden (früher: alle zwei Jahre). Die Kosten für die erste Überprüfung nach dem Einbau des Aufzugs sowie nach einer Reparatur muss der Vermieter übernehmen. Ansonsten können gestiegene Kosten für die regelmäßige Prüfung teilweise auf die Mieter umgelegt werden.

-Eigentümer sind als Betreiber von Aufzügen dazu verpflichtet, eine Gefährdungsanalyse durchzuführen. Sie müssen erfragen, wie oft der Aufzug im Haus genutzt wird, wie viele Personen am Tag damit fahren und was transportiert wird. Gut zu wissen: Mit dem Einbau eines Aufzugs wird eine Gefahrenquelle geschaffen und die Betreiber können schnell in die Haftung geraten. Eigentümer sollten alle Unterlagen über die durchgeführten Prüfungen und sämtliche Bescheinigungen deshalb immer gut aufbewahren.

-Großer Pflichtenkatalog für Eigentümer: Sie müssen eine Kennzeichnung im Aufzug anbringen, in welchem Monat und Jahr der turnusmäßige Termin für die nächste Prüfung ist. Außerdem muss eine Zwei-Wege-Kommunikation für den Notfall eingerichtet werden. Die Erstellung eines Notfallplans und die Aushändigung an den Notdienst gehören ebenfalls zu den Pflichten von Eigentümern. Sie müssen dem Notdienst eine Liste überreichen mit den Namen der Personen, die Zugang zum Haus haben und die die Befreiung vornehmen können, mit Kontaktdaten von Personen für eine Erste-Hilfe-Leistung, von Notarzt, Feuerwehr etc. Darüber hinaus müssen Eigentümer im Haus Werkzeuge für die Befreiung bereitstellen.

-Gut zu wissen: Bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung der Betriebssicherheitsverordnung sind Bußgelder von bis zu 100.000 Euro möglich!

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Gerne empfehlen wir bei Bedarf entsprechende Anwälte und Steuerberater.