münchner immobilien marktbericht – Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser

Unsicherheiten ließen Verkäufe zurückgehen

Der Münchner Markt für mehrgeschossige Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser trocknet langsam aus. Zwar sind solche Zins- oder Renditehäuser bei Investoren nach wie vor sehr beliebt, doch auf dem Markt sind kaum noch Objekte zu bekommen. Die Zahl der Verkäufe ist dementsprechend auch im vergangenen Jahr erneut gesunken. Immerhin wechselten 2018 noch 187 Wohn- und Geschäftshäuser den Eigentümer. Darunter waren 120 reine Mietwohnhäuser mit keinem oder nur einem kleinen Gewerbeanteil.

Beherrscht wird der Markt von alteingesessenen Familien, die als sehr langfristige Bestandshalter auftreten. Hinzu kommt, dass vor allem bei reinen Wohnhäusern in sogenannten Erhaltungssatzungsgebieten im vergangenen Jahr eine deutliche Zurückhaltung der Käufer zu spüren war. Die Stadt München hatte die Erhaltungssatzung deutlich verschärft und so den Erwerb von Wohnhäusern in solchen Stadtgebieten unattraktiver gemacht. In diesem Jahr lässt sich allerdings schon feststellen, dass die Unsicherheit gewichen ist – jedoch nicht ohne Folgen auf die Verkaufspreise.

Auch ohne die Einschränkungen durch die Erhaltungssatzung bringen Zinshäuser für Kapitalanleger kaum noch Renditen. Die Liegenschaftszinssätze, als Maß für die durchschnittlich erzielbare Rendite, sind im Vergleich zum Vorjahr sogar noch minimal gefallen. Im Mittel betragen sie nun in den zentralen Geschäftslagen 1,6 Prozent (2017: 1,7 Prozent).

Gekauft wurde nahezu gleichmäßig in allen Preislagen. Die Preisspanne bei Büro- und Geschäftshäusern war immens:  Am häufigsten vermittelt wurden Objekte, die zwischen 1,5 und 30 Millionen Euro lagen. Im Bereich zwischen 50 und 100 Millionen Euro gab es lediglich fünf Verkaufsfälle, während es in der Preisklasse ab 100 Millionen Euro sogar acht waren. Bei den Mietwohnhäusern wurden in der Preisgruppe zwischen 10 und 20 Millionen Euro die meisten Objekte umgesetzt. Den höchsten Preis erzielte ein Büro- und Geschäftshauskomplex mit 135 Millionen Euro in der Innenstadt. Eine komplette Wohnanlage wurden für 155 Millionen Euro verkauft. Zu den großen Käufern gehörte im vergangenen Jahr auch die Stadt München, die ihr Vorkaufsrecht für eine Wohnanlage ausübte und dafür ebenfalls geschätzt um die 150 Millionen Euro bezahlte.