Was fällt unter das Vermieterpfandrecht?

Bei offenen Mietforderungen, Schadensersatzansprüchen, Kündigungs- und Räumungskosten oder wenn Betriebskostenzahlungen nicht beglichen werden, können Sie als Vermieter ein besonderes Pfandrecht anwenden und das Eigentum des Mieters pfänden lassen. In unserem Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Vermieterpfandrecht.

Recht auf Pfändung

Laut § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat ein Vermieter das Recht, bei seinem Mieter zu pfänden, wenn dieser seinen Mietforderungen nicht mehr nachkommt oder sonstige offene Forderungen bestehen. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen zunächst mit seinem Mieter zu sprechen. Allerdings sollten Vermieter auch die Möglichkeit ihres Pfandrechts kennen. Damit das Recht geltend gemacht werden kann, müssen die Forderungen direkt mit der Nutzungsüberlassung des Eigentums zusammenhängen.

Das Vermieterpfandrecht greift bei:

• Rückständen bei Miete und Nebenkosten
• Zahlung von Nutzungsentschädigung
• Ersatz von Mietausfall
• Ansprüchen wegen unterlassener Mängelanzeige
• Schadensersatzansprüchen wegen beschädigter Mietsache

Was der Vermieter pfänden darf

Bewegliche Gegenstände, deren Alleineigentümer der Mieter ist, sowie Gegenstände, die vom Mieter in die Mieträume eingebracht wurden.

Was der Vermieter nicht pfänden darf

Gegenstände, die dem Pfändungsschutz nach § 811 der Zivilprozessordnung unterliegen; Immobilien oder Grundstücke; Dinge, die zu einer „bescheidenen Lebensführung“ gehören wie Betten, Kleidung, Waschmaschine, Kühlschrank, aber auch der Computer; Dinge, die zur Ausübung des Berufs nötig sind; PKW oder außerhalb des Mietobjekts befindliche Gegenstände; geleaste oder gemietete Gegenstände; geliehene Sachen; Gegenstände des Ehepartners oder Beziehungspartners, sofern dieser nicht mit im Mietvertrag aufgeführt wird; Eigentum von Untermietern oder WG-Partnern; persönliche Gegenstände wie Fotos oder den Ehering.

Vorgehensweise
Der Vermieter darf keineswegs eigenmächtig die Wohnräume des Mieters betreten, ohne dass es ein gerichtliches Urteil gibt, das ihm das Betreten gestattet. Tut er es dennoch, handelt es sich um unerlaubte „Selbsthilfe“, gegen die wiederum der Mieter vorgehen kann. Er kann dann den Mietvertrag zum Beispiel fristlos kündigen.

Um Ihr Pfandrecht als Vermieter auszuüben, müssen Sie zunächst vor Gericht einen Vollstreckungstitel erwirken. In ihm ist die geschuldete Summe aufgeführt. Im Anschluss beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher, der die Pfändung durchführt. Der Mieter erhält eine Vorlaufzeit von drei Wochen, in denen er die Gelegenheit bekommt, die ausstehenden Kosten zu begleichen. Sollte es zur Pfändung kommen, werden die entsprechenden Gegenstände öffentlich versteigert. Aus dem Erlös werden Ihre Forderungen beglichen. Ein eventueller Übererlös geht zurück an den Mieter.

Wichtig zu wissen: Für das Bestehen des Pfandrechts liegt die Beweislast beim Vermieter. Ebenso muss der Vermieter den pfändbaren Besitz des Mieters beweisen können. Der Mieter hingegen muss nachweisen können, dass ein Gegenstand nicht pfändbar ist.

In diesen Fällen erlischt das Vermieterpfandrecht

Wenn Sie als Vermieter feststellen, dass Ihr Mieter nach Geltendmachung Ihres Pfandrechts Gegenstände entfernt, müssen Sie ausdrücklich widersprechen. Nehmen Sie ein Entfernen der Sachen widerspruchslos hin, erlischt Ihr Pfandrecht (§ 562a BGB).

Weitere Fälle, die zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führen

• Wenn Sie als Vermieter der Entfernung von Eigentum des Mieters zugestimmt haben, erlischt das Pfandrecht.
• Bei Entfernung von pfändbaren Gegenständen, die den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechen – beispielsweise aufgrund einer Reise, Wegschaffung aufgrund einer Trennung bzw. Scheidung oder zu Reparaturzwecken.
• Wenn die Wohnung von einem neuen Besitzer übernommen und damit das Anwartschaftsrecht aufgehoben wird, erlischt das Pfandrecht.

Solange die Forderungen offen sind, können Sie als Vermieter diese mit Pfändungen sichern. Sollte der Mieter ausziehen, haben Sie die Möglichkeit, den Besitz der Sicherungsgegenstände zu verlangen. Wurden die gepfändeten Gegenstände aus dem Mietobjekt gebracht, können Sie die Herausgabe fordern oder verlangen, dass die Gegenstände zurückgebracht werden.

Bei offenen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter stellt das Pfandrecht neben der Kaution also ein weiteres Sicherungsmittel dar, das den Vermieter schützt.

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