Stadtteilreport Bogenhausen: Die Vorgehensweisen bei der Immobilienbewertung

Die Wertermittlung eines Hauses, Grundstücks oder einer Wohnung ist in Zeiten steigender Immobilienpreise immer mehr in den Fokus von Eigentümern gerückt. Für einen Verkauf natürlich, aber auch bei Bankgeschäften, Versicherungsabschlüssen oder bei Vererbung ist es wichtig, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen.

Die Vorgehensweisen bei der Immobilienbewertung sind komplex. Wir möchten Ihnen in diesem Artikel einen kleinen Einblick geben, welche Verfahren Profis nutzen – und welche Gedanken Sie sich auch als Laie zunutze machen können.

Die normierten Wertermittlungsverfahren

Nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

1. Vergleichswertverfahren – das „gängiste “ Wertermittlungsverfahren

Dieses Verfahren erfordert eine umfangreiche Kenntnis des betreffenden lokalen und regionalen Immobilienmarkts. Es wird zur Ermittlung der Bodenwerte von bebauten und unbebauten Grundstücken und zur Bewertung von Eigentumswohnungen herangezogen.

Wie der Name schon sagt, leitet der Sachverständige bei diesem Bewertungsverfahren den Verkehrswert des Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken ab. Das bietet sich vor allem an, wenn es möglichst aktuelle Vergleichsobjekte gibt, die mit dem zu bewertenden Grundstück in mehreren Kriterien übereinstimmen wie zum Beispiel Ortslage, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand, Grundstücksgröße, Alter, Bauzustand und Ertrag der baulichen Anlagen.

2. Sachwertverfahren – das „technische“ Wertermittlungsverfahren

Bei dieser Vorgehensweise ermittelt der Gutachter den Verkehrswert der Immobilie aus ihrem Sachwert. Das Verfahren wird herangezogen, wenn das zu bewertende Objekt nicht zum Erzielen von Erträgen, sondern zum größten Teil zur zweckgebundenen Eigennutzung bestimmt ist. Also bei eigengenutzten Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, öffentlich genutzten Immobilien wie Krankenhäusern oder Schulen und Spezialimmobilien wie Garagen oder Bootshäusern.

Der Sachverständige untersucht Gebäude, Grund und Boden genau. Er prüft zum Beispiel die technische Ausstattung, die Bauweise, die verwendeten Materialien, das Baualter, die Instandhaltung, den Modernisierungsbedarf und die wirtschaftliche Verwendbarkeit.

Die Bewertung des Gutachtes fußt auf folgender Betrachtungsweise: Welche Kosten würden entstehen, wenn ein fiktiver Käufer mit aktuellen Baumethoden und Materialien auf einem vergleichbaren Grundstück zum Bewertungsstichtag eine Immobilie errichten würde, die mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar wäre? Von den (fiktiven) „Neubaukosten“ werden dann noch Abnutzung und sonstige Umstände, die den Wert beeinflussen, abgezogen.

3. Ertragswertverfahren – das „Barwertverfahren“ für renditeorientierte Immobilien

Das Verfahren wird zur Bewertung von Immobilien herangezogen, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, zum Beispiel bei Mietwohnanlagen und Mehrfamilienhäusern, gewerblich genutzten Immobilien oder Handelsimmobilien.

Der Ertragswert der zu bewertenden Immobilie bemisst sich aus dem Bodenwert (Marktwert von Grund und Boden) und dem Ertragswert der baulichen Anlagen (z.B. Mieteinnahmen). Den Bodenwert bestimmt der Sachverständige über das Vergleichswertverfahren (s.o). Dann berechnet er den Mietwert unter Berücksichtigung von Objektgröße, Lage und Ausstattung. Von diesem Rohertrag müssen dann noch die Bewirtschaftungskosten abgezogen und der Liegenschaftszins berücksichtigt werden.

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