Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in München 2022: Erschwerte Bedingungen für Investoren

278 mehrgeschossige Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser wechselten 2021 den Besitzer. Erneut dominierte mit knapp über 40 Verkaufsfällen die Preisgruppe zwischen 10 und 20 Mio. Euro, allerdings erhöhte sich die Zahl der Objekte, die zwischen 20 und 80 Mio. Euro gehandelt wurden, auf über 20, während die Transaktionszahl von Mehrfamilienhäusern aus der Preisgruppe zwischen 7 und 10 Mio. Euro – bislang die zweitstärkste Gruppe – um fast die Hälfte zurückging.

Am teuersten war eine Mehrfamilienhauswohnanlage für rund 149 Mio. Euro im Südwesten von München.

Mehrfamilienhäuser zählen zu den begehrtesten Investmentobjekten in München. Liegen sie jedoch in einem der mittlerweile 36 Erhaltungssatzungsgebiete, wird Anlegern der Erwerb extrem schwer gemacht, denn Letztere bedeuten einen massiven Eingriff in Eigentumsrechte. Bestimmte bauliche Vorhaben sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollen verhindert werden und sind deshalb genehmigungspflichtig.

Die Stadt hat in allen Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht. Kaufinteressenten können dies aushebeln, wenn sie eine Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit zu strengen Auflagen verpflichten. Da diese zunehmend verschärft wurden, zogen sich immer mehr Investoren aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit zurück und die Stadt musste jedes Jahr höhere Steuersummen aufwenden, um die Immobilien selbst zu erwerben. Aufgrund fehlender Mittel konnte sie als neuer Eigentümer jedoch weder notwendige Sanierungen vornehmen noch Ausbaupotenziale realisieren.

Durch ein aktuelles Urteil wurde diese Praxis nun gekippt. Noch ist unklar, wie sich die Rechtslage entwickelt – jedoch ist das Urteil eine gute Nachricht für Mehrfamilienhausbesitzer, die durch die ständige Ausweitung der Erhaltungssatzungsgebiete in den vergangenen Jahren verunsichert wurden. Gleichwohl bleibt der Beratungsbedarf hoch – vor allem bei den Fragen, ob die eigene Immobilie betroffen ist. Bislang bedeutete die Lage in einem dieser Gebiete nämlich bereits eine Wertminderung.