Die Preisentwicklung am Starnberger See

Starnberg

Wer im hektischen Hauptbahnhof der bayerischen Landeshauptstadt in die S-Bahn einsteigt, muss nur zwölf Stationen fahren und ist dann an einer der beliebtesten Urlaubsregionen: dem Starnberger See. Wenn die Bahn am gleichnamigen Ort hält, sollte man sich allerdings nicht abschrecken lassen – der Seebahnhof gilt als Schandfleck.  Aber der Blick von hier über den See ist fantastisch! Bei schönem Wetter kann man von Starnberg aus das Wetterstein- sowie das Mangfallgebirge und das Karwendel sehen.

Zusammen mit dem Umland bildet das ehemalige Fischerdorf Starnberg seit vielen Jahren einen der Landkreise mit der höchsten Kaufkraft pro Kopf in der Bundesrepublik – und ist zugleich die teuerste Kreisstadt im Münchner Umland. Nachverdichtungsmaßnahmen sollen den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Das zeigen große Bauvorhaben wie die des Investors Walter Essler an der Ecke Kaiser-Wilhelm-Straße/Bahnhofsplatz, die Entstehung des Dinard-Parks mit 21 Wohnungen zwischen Dinard- und Bahnhofstraße oder die Absicht des Fleischwarenherstellers Houdek, auf dem 30.000 Quadratmeter großen Gelände zwischen Petersbrunner und Moosstraße ein Quartier für Arbeiten, Freizeit und Wohnen zu realisieren.

Berg

Die eigentlich beschauliche Gemeinde ist in Aufruhr: Der Eigentümer der Schön-Klinik will auf dem ehemaligen Klinikgelände rund um die denkmalgeschützte Villa de Osa fünf Gebäude mit Luxuswohnungen errichten. Der weitläufige Park, der bis zum Seeufer reicht, wird dann Privatbesitz. Das gefällt im Gemeinderat nicht jedem und ist zudem symptomatisch für den Ort, der aufgrund der tollen Lage und der historisch bedeutsamen Ereignisse um den „Märchenkönig“ Ludwig II. bei Ausflüglern ebenso beliebt ist wie bei Immobilieninteressenten. Symptomatisch deshalb, weil die Preise zu den höchsten im Landkreis zählen und die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum stark gefragt ist. Wohnungen allerdings sind eher zweitranging, denn Berg ist als Villengebiet bekannt. Dass derzeit 15 Wohnungen Am Brunnenplatzl entstehen, ist da schon eher die Ausnahme. Und dass sich Gemeinde sowie Anwohner mit Nachverdichtung nicht gerade leicht tun, zeigt sich auch bei Projekten wie den geplanten Doppelhaushälften am Sonnenweg: Als hier einige alte Bäume weichen mussten, sorgte das für großen Unmut bei den Bewohnern; und auch der Berger Gemeinderat hatte dem Bauantrag das Einvernehmen aufgrund der Bedenken wegen der Verdichtung verweigert. Allerdings ist es ohne Neubau mehr als schwierig, passende Immobilien in Berg zu finden. Wurden zwischen 2016 und 2017 noch 43 frei stehende Einfamilienhäuser und Villen mit einem Durchschnittspreis von 1,540 Mio. Euro verkauft, waren es zwischen 2018 und 2019 nur noch 25. Der Preis im Durchschnitt: rund 2,4 Mio. Euro. Der Preisanstieg von rund 55 Prozent in diesem Segment war nirgendwo im Landkreis höher.

Münsing

Auch wenn Münsing als Wohnort für Pendler nach München, Wolfratshausen und Geretsried in den vergangenen Jahren zunehmend beliebter wurde, gilt der idyllische Ort nach wie vor als Geheimtipp. Er gilt als ruhig, äußerst ländlich – und genau das kommt an. Das Angebot an Immobilien ist äußerst rar und diese werden kaum öffentlich vermarktet. Das Thema Nachverdichtung aufgrund von Siedlungsdruck in und um die bayerische Landeshauptstadt trifft auch Münsing. Im dörflichen Ortsteil St. Heinrich wird besonders deutlich, wie unterschiedliche Interessen aufeinanderprallen. In den Gemeinderatssitzungen wird die Angst, dass Münsing seinen ländlichen Charakter aufgrund von Bauvorhaben verlieren könnte, immer wieder deutlich. So musste sich sogar das Tölzer Landratsamt einschalten, da eine Baugenehmigung trotz rechtlicher Zulässigkeit abgelehnt wurde. Man fürchtet, dass sich die Einwohnerzusammensetzung durch den Zuzug zu stark verändere. Dieser Widerstand gegen zumindest größere Bauvorhaben ist für Münsing im Grunde legendär:  So hat sich Loriot – zu Lebzeiten Münsinger Ehrenbürger und von 1963 bis zu seinem Tod in Wimpasing beheimatet – 2008 bei all jenen Gemeinderäten, die der weiteren Verdichtung seines Villenviertels mit einem Bebauungsplan einen Riegel vorschoben, mit einer selbst gezeichneten Karikatur bedankt. Zuvor hatte er sich in einem Brief dagegen ausgesprochen, den Münsinger Ortsteil Wimpasing zu einem „Siedlungsbrei“ verkommen zu lassen.

Seeshaupt

Seeshaupt hat sich bis heute seinen authentischen Charme bewahrt. Für so manchen liegt das daran, dass bis heute keine direkte Bahnverbindung in Richtung München besteht. So beschaulich der Ort mit seinen etwas über 3.000 Einwohnern auch heute noch ist – wenig beschaulich geht es bei der Ausweisung von Baugrund und der Nachverdichtung zu. Die Gemeinde gilt als eher restriktiv. Seit Jahren schwelt ein Konflikt um die Umwandlung des Gärtnereigeländes. Das „Dorf­thema Nummer eins“ erhitzt die Gemüter von Politikern und Bewohnern – seit die Eigentümerin 2013 den Seeshaupter Gemeinderat über ihre Ideen für die Bebauung informiert hat. Einige Anwohner stören sich an der Bebauung des 1,5 Hektar großen Areals, vor allem aber an der Erschließung. Überhaupt werden Flächenveränderungen eher behutsam angefasst. Die aktuelle Diskussion, ob Seeshaupt einen weiteren Supermarkt brauche, zeigt dies in aller Deutlichkeit. Die Sorge, dass zu viele Flächen zugebaut würden und die Dorfstruktur mit ihren kleinen Läden zerstört werde, macht auch hier den Interessenskonflikt deutlich, dem vor allem die beliebten Gemeinden im Münchner Umland immer wieder ausgesetzt sind.

Bernried

Die Klostergemeinde Bernried ist noch sehr ländlich geprägt. Die Ergebnisse einer Bürgerbefragung in den Jahren 2015/2016 bilden die Basis für ein Zukunftsbild, das sich die „familienfreundliche Gemeinde mit einem aktiven Dorfleben“, so die Selbstbeschreibung, gegeben hat. „Bernried 2030“ ist es überschrieben, und das Thema Wohnen nimmt einen zentralen Stellenwert ein. Zum „Wohndorf“ wolle man sich nicht entwickeln und in einem maßvollen Rahmen wachsen. Wichtig sei es, trotz des Zuzugs die eigene Identität und den Dorfcharakter zu bewahren. Insgesamt also steht die Gemeinde dem Thema Nachverdichtung positiv gegenüber – auch wenn der Gemeinderat Investoren kritisch sieht: Luxusimmobilien wolle man nicht. Stattdessen sollen durch die Aufstockung der ehemaligen LVA-Häuser über 20 neue Wohnungen entstehen. Gebaut von einem kommunal bzw. vom Landkreis getragenen Bauträger. Größter Immobilieneigentümer ist übrigens die Gemeinde selbst: Sie verfügt über einen Immobilienbesitz im Gegenwert von rund 20 Millionen Euro und hat jüngst ein 3.600 Quadratmeter großes „Filetgrundstück“ am Grundweiher verkauft, auf dem ein Betreutes-Wohnen-Projekt realisiert wird.

Tutzing

Früher ein Sehnsuchtsort für Literaten und seit dem Anschluss an die Bahnlinie 1865 auch für Sommerfrischler – heute ein gern gewählter Wohnort und für so manchen die schönste Gemeinde am See.  Das über 1.250 Jahre alte Fischer- und Bauernstädtchen Tutzing bietet pure Erholung und Grün, wohin man auch sieht. Trotzdem hat man die Möglichkeit, innerhalb von 26 Minuten im pulsierenden München zu sein. Die Regionalbahn trennt Tutzing und den Münchner Hauptbahnhof mit nur zwei Haltestationen und ist deshalb bei Pendlern beliebt. Anders als andere Gemeinden im Münchner Umland fördert Tutzing die Bebauung freier Flächen.  Neben dem bald fertigen Baugebiet Am Kallerbach mit 70 Wohnungen und den 14 Wohnungen in der Waldschmidtstraße entstehen derzeit unter anderem die von uns vertriebenen 23 Wohneinheiten am Beringerweg, die ebenfalls bald bezogen werden können. Der Zuzug wird die Einwohnerzahl dann bald über die 10.000 hieven – eine wichtige Marke für Tutzing, sind damit doch diverse Vorteile verbunden.  Bis Ende Juni 2020 hatte Tutzing offiziell 9.883 Einwohner.

Feldafing

Es ist ein ambitionierter Plan: Bis Ende 2021 wollen die Investoren, die das Areal der ehemaligen Benedictus-Reha-Klinik in der Feldafinger Ortsmitte mit 100 Wohnungen bebauen wollen, Baugenehmigungsreife erreichen. Das Klinikgebäude steht seit dem Umzug der Artemed-Klinik im Januar 2020 in den Neubau auf dem Bundeswehrgelände leer und soll abgerissen werden. Neben dem 15.321 Quadratmeter großen Klinikareal zwischen Dr.-Appelhans-Weg und Possenhofener Straße umfasst das Planungsgebiet auch den Kirchplatz, die Bäckerei, das alte Rathaus und das gemeindeeigene Makarska-Grill-Gelände. Das könnte die Feldafinger Ortsentwicklung, die immerhin schon seit 2003 diskutiert wird, nun doch voranbringen.