Scheidungsimmobilie

Scheidungsimmobilie – Wir sind der kompetente Partner an Ihrer Seite

Viele Eheleute haben sich gemeinsam den langgehegten Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erfüllt. Aber was geschieht, wenn die Ehe zerbricht? Bei einer Trennung oder Scheidung gibt es viele Fragen zu klären: Wer bleibt im Haus wohnen? Wer wird Eigentümer? Wie sollen mögliche, noch laufende Kreditverträge weitergeführt werden? Muss die Wohnung verkauft werden? Wir informieren und helfen Ihnen dabei, eine gemeinsame, gute Lösung zu finden.

In unserer Checkliste verraten wir Ihnen 10 Fehler, die Sie beim Hausverkauf im Falle einer Scheidung vermeiden sollten.

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10 Fehler, die Sie beim Hausverkauf im Falle einer Scheidung vermeiden sollten

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Scheidungshaus – Ihr Weg zu einem neuen Anfang

Scheitert eine Ehe, bricht das Symbol für Familie, Geborgenheit und Heimat plötzlich auseinander. Eine gemeinsam erworbene Immobilie ist schließlich viel mehr als nur Wohnraum. Sie ist ein Ort von gemeinsamen Erfahrungen, Wünschen, vergangener Liebe, aber auch – weniger romantisch – ein wesentlicher Vermögenswert und wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Kommt es zu einer Trennung, muss die Nutzung der Immobilie neu definiert werden. Das hat finanzielle und private Konsequenzen, bei denen die wirtschaftliche Leistungskraft der beiden Ehepartner, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und die Interessen etwaiger Kinder bedacht werden müssen.

Der erste Schritt zu einer Trennung im Rechtssinne ist dann getan, wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, dass er nicht mehr mit ihm zusammenleben möchte. Die „häusliche Gemeinschaft“ wird also aufgehoben und damit verbunden ist meist auch der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie. Nach Einhalten des Trennungsjahrs – also zwölf Monaten, in denen die Trennung eingehalten werden muss – folgt die formelle rechtliche Auflösung der Ehe, die Scheidung.

Ein neuer Anfang ist natürlich schmerzhaft und schwer – hat aber auch etwas Befreiendes und kann viel positives Neues mit sich bringen.

Rechtliche Beratung

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen.

Möglichkeiten für Ihre Immobilie im Scheidungsfall

Die meisten Ehepaare haben sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft entschieden. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschafftes Eigentum wie Immobilien und Kunstwerke, aber auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören. Bei einer Scheidung wird dann ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Eine solche Teilung verläuft allerdings in den seltensten Fällen wie im Lehrbuch. Viele Güter lassen sich einfach nicht in der Mitte durchtrennen. Vor allem bei der gemeinsamen Immobilie mischen sich verständlicherweise viele emotionale Gedanken in die Entscheidung, wie damit verfahren werden soll. Eigentlich soll das Haus oder die Wohnung weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. Das birgt viele Belastungen und Konfliktpotenzial für beide Partner.

EXPERTEN-TIPP:

Versuchen Sie, eine friedliche Einigung darüber zu erzielen, was mit Ihrer gemeinsamen Immobilie geschehen soll – auch wenn es schwerfällt. Das zahlt sich mehr als aus. Sie ersparen sich finanzielle Tiefschläge, überstrapazierte Nerven und aufreibende Streitereien.

Die Schenkung: Die Kinder übernehmen das Scheidungshaus

Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Ist ein Kind noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung auf das Kind zustimmen. Es kann auch nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenken. Hierbei muss aber neben dem Vormundschaftsgericht auch der andere Ehepartner einwilligen.
Denken Sie daran, dass eine solche Schenkung auch eine Belastung für Ihr Kind sein kann. Für die Immobilie fallen ja Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Außerdem trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten und damit eine große Verantwortung.

Die Realteilung: Die Immobilie wird in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt

Bei der Realteilung bleiben beide Ex-Partner, wenn möglich, in der Immobilie wohnen – in zwei komplett getrennten Wohnungen. Jeder erhält das Alleineigentum an bestimmten Parts der Immobilie, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Dazu muss die Immobilie bereits entweder aus mehreren Einheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten geändert zu werden.

Nicht jedes Scheidungshaus eignet sich für eine Realteilung. Ziehen Sie unbedingt erfahrene Gutachter und Architekten zu Rate – und setzen Sie Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Die Eigentumsübertragung: Im Scheidungshaus wohnen bleiben und den Partner auszahlen

Möchten Sie oder Ihr Ehepartner wegen der gemeinsamen Kinder weiter im Scheidungshaus wohnen bleiben, können Sie über eine Übertragung des Immobilieneigentums nachdenken – gegen eine Auszahlung des Partners. Diese Abfindung bemisst sich nach dem Marktwert des Objekts und dem beurkundeten Eigentumsanteil. Bei einer Eigentumsübertragung sollten Sie unbedingt bedenken, dass Sie laufende Kreditbelastungen damit auch übernehmen. Beteiligen Sie deshalb unbedingt Ihre Bank an der Eigentumsübertragung. Nur sie als Kreditgeber kann den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen. Sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihre Situation.

Die Übertragung der Immobilie muss so erfolgen und gestaltet sein, dass sie ihre Ursache in der Scheidung hat. Das bedeutet: Wird die Übertragung der Immobilie bereits in der Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt, greift die gesetzliche Befreiung von der Grunderwerbsteuerpflicht – sonst fällt die Steuer an.

Wer dieses Vorhaben richtig durchdenkt, ist klar im Vorteil! Einen Alleinzahler kann ein großes Haus finanziell sehr belasten – es kostet viel Unterhalt und der Ex-Partner muss auch ja auch noch ausbezahlt werden. Darum sollte der künftige Alleineigentümer der Immobilie auf finanziell sicheren Beinen stehen.

Die Teilungsversteigerung: Versteigerung durch das Vollstreckungsgericht

Für den Fall, dass sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Möglichkeit der Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Nach Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Doch bei der Teilungsversteigerung ist Vorsicht geboten: Wenn Sie mit dem Verkaufserlös Schulden decken müssen, gehen Sie damit ein hohes Risiko. Meistens reicht das höchste Gebot in einer Teilungsversteigerung nicht einmal annähernd an den Wert heran, den Sie bei einem privaten Verkauf Ihrer Immobilie erzielen können. Im schlimmsten Fall sind Ihre Schulden nicht gedeckt und beide Ehepartner haften für die Restschulden künftig ohne Immobiliensicherheit.

Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie innerhalb von zwei Wochen Einwand erheben. Zum Beispiel wenn Sie aufzeigen können, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich zum Nachteil verändern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände als zulässig erachtet, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.

Eine einvernehmenliche Einigung mit Ihrem Ex-Partner wird sich in jedem Fall lohnen! Sie können so beide deutlich mehr Erlös aus Ihrer Immobilie herausholen.

Die Vermietung: Die Immobilie bleibt in Ihrem Besitz

Eine Vermietung Ihrer Immobilie bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (z.B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, Schulden bleiben würden oder einer allein das Scheidungshaus nicht halten kann. Sie sollten dabei allerdings bedenken, dass Sie mit Ihrem Ex-Partner gemeinsam als Vermieter auftreten und agieren müssen – es wird immer wieder Berührungspunkte geben: die Auswahl der Mieter, die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen der Nebenkostenabrechnung u.v.m.

Wertvolle Zeit und Streitigkeiten ersparen Sie sich, wenn Sie einen Experten mit der Vermietung beauftragen. Ein seriöser Makler wird die Interessen von beiden Eigentümern berücksichtigen, den optimalen Mietpreis ermitteln, die Immobilie perfekt vermarkten und Ihnen bonitätsstarke Mieter präsentieren.

Aigner-Immobilien-Mietwohnungsboerse-Vermieter

Der Verkauf: Das Scheidungshaus verkaufen

In der Praxis entscheiden sich die meisten Paare im Scheidungsfall für einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Nach Ende des Trennungsjahres kann jeder Ehepartner sogar den Verkauf der gemeinsamen Wohnung oder des Hauses verlangen. Die Zustimmung des Ex-Partners lässt sich dabei auch einklagen. Versuchen Sie, solche nervenaufreibenden Konflikte zu vermeiden und einigen Sie sich. Ein objektiver Experte kann einen enormen Beitrag zum erfolgreichen Verkauf ohne Streitigkeiten leisten! Ein erfahrener Makler wird über eine fundierte Wertermittlung den besten Angebotspreis ermitteln, die Vermarktung und den Verkaufsprozess professionell managen und die Vertragsverhandlungen mit dem Käufer in Ihrem Sinne führen. So können Sie sich in Ruhe und mit freiem Kopf auf die anderen Formalitäten der Scheidung konzentrieren und zu guter Letzt einen optimalen Verkaufspreis erzielen.

EXPERTEN-TIPP:

Gleich verkaufen oder noch abwarten? Gerade wenn Sie die Immobilie erst vor wenigen Jahren erworben haben, sollten Sie die steuerlichen Auflagen in keinem Fall unterschätzen. Falls Sie die Immobilie selbst genutzt haben, können Sie diese in der Regel nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren in der Immobilie gewohnt haben. Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen möchten, müssen Sie zehn Jahre warten. Andernfalls muss der Verkauf in der Einkommenserklärung als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden. Fragen Sie hierzu in jedem Fall Ihren Steuerberater!

Über eine fundierte Wertermittlung durch einen Experten können Sie prüfen, ob sich ein Verkauf Ihrer Immobilie trotz Spekulationsfrist lohnt. Auf den meisten Immobilienmärkten in Deutschland herrscht eine große Nachfrage – was Ihnen als Verkäufer hervorragende Aussichten beschert!

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Kredit?

Bei der Aufnahme eines Kredits nimmt die Bank in der Regel beide Ehepartner für die Rückzahlung in Haftung. Behält einer der Ehepartner das Haus, sollte vorher gut durchgerechnet werden, ob er als Alleineigentümer den Kredit künftig bedienen kann, ohne in eine finanziell prekäre Lage zu kommen. Die Haftung beider Partner bleibt auch nach einer Scheidung erst einmal bestehen. Denn der Bank ist egal, wer nach der Scheidung im Grundbuch steht: Sie nimmt beide Kreditnehmer in die Pflicht. Sie entlässt den zweiten Kreditnehmer nur dann aus der persönlichen Mithaftung, wenn alles abgesichert ist. Sie können nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind. Rechnen Sie mit einem Finanzexperten die künftige Finanzierung genau durch. Gleiches gilt auch für die Eintragung im Grundbuch: Die Scheidung alleine ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen und somit daran, wer im Grundbuch steht. Wurde die Immobilie verkauft, wird der Verkaufserlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.

Wie wird der Verkaufserlös der Immobilie aufgeteilt?

Wurde die Scheidungsimmobilie erfolgreich verkauft, werden vom Gesamterlös zunächst eventuelle Immobilienfinanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen von Krediten abgezogen. Was danach übrig bleibt, wird je nach Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils an der Immobilie auf beide Ehepartner verteilt. Investitionen in die Immobilie, welche die Eheleute in der Vergangenheit gemeinsam getätigt haben, spielen bei der Verteilung des Verkaufserlöses keine Rolle.

Der richtige Zeitpunkt für eine Veränderung mit der Scheidungsimmobilie

Eigentumsübertragung: Wenn Sie die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen möchten, sollten Sie dies aufgrund der Grunderwerbssteuer noch im Trennungsjahr durchführen.

Immobilienverkauf: Hier ist es wirtschaftlich sinnvoll, den Verkauf bereits in der Trennungszeit abzuwickeln. Bewirtschaftungskosten verringern sich dadurch und Sie können den Erlös aus dem Immobilienverkauf für den Vermögensausgleich verwenden. Auf der sicheren Seite sind Sie auf jeden Fall, wenn Sie nach §1564 BGB rechtskräftig geschieden sind und keine Beschwerde gegen den Scheidungsbeschluss eingelegt worden ist.

Häufig gestellte Fragen

Was mit einer Scheidungsimmobilie geschehen soll, ist oftmals eine sehr schwierige Entscheidung. Eine Immobilie stellt für die meisten Menschen nicht nur die größte finanzielle Anschaffung im Leben dar – es hängen oft auch zahlreiche persönliche Erinnerungen daran. Wir begegnen unseren Kunden deshalb stets mit einer großen Portion Menschlichkeit und gehen auf ihre individuellen Wünsche und Fragen intensiv ein. Setzen Sie daher in Zeiten größter Unsicherheit auf einen erfahrenen Partner, der Ihnen kompetent und einfühlsam zur Seite steht. Unsere Immobilienmaklerinnen und -makler sind Spezialisten, wenn es um den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien geht. Werfen Sie einen Blick auf unser umfangreiches Leistungsportfolio.

Das kommt darauf an, wer der Eigentümer ist. Ist die Immobilie gemeinsam erworben und stehen beide Partner als Eigentümer im Grundbuch, greift die Regelung eines Ehevertrags. Sollte keiner existieren, gilt eine Ehe immer als Zugewinngemeinschaft, in der im Falle einer Scheidung das gemeinsam erworbene Vermögen – also auch die Immobilie – zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Unabhängig davon, wie viel jeder dazu beigesteuert hat. Was dann mit der Immobilie geschieht, muss das Paar entscheiden. Bleibt einer der beiden dort wohnen, muss er den anderen ausbezahlen. Anderenfalls wird die Immobilie verkauft und der Erlös auf beide aufgeteilt. Es gibt aber auch noch andere Möglichkeiten wie eine Vermietung, eine Realteilung, eine Übertragung auf gemeinsame Kinder oder – falls keine Einigung zustande kommt – eine Teilungsversteigerung.

Bei einer Trennung sollen Kinder aus Sicht des Gerichts nicht aus ihrem sozialen Umfeld herausgerissen werden. Deshalb bleiben sie in der Regel in der gemeinsamen Immobilie wohnen. Das bedeutet, dass derjenige Elternteil im Haus bleiben darf, der die Obhut für die Kinder bekommt – unabhängig davon, wer im Grundbuch eingetragen ist oder das Haus finanziert hat. Allerdings: Bis die Ehe rechtskräftig geschieden ist, haben beide Eheleute das Recht, in der gemeinsam erworbenen Immobilien zu leben.

Eine Vermietung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf unrentabel erscheint, wenn Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten kann. Meist entscheiden sich die Eheleute, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen, weil es die einfachste Lösung für alle Beteiligten ist.

Bei Scheidungsimmobilien ist es besonders wichtig, eine Verkaufsstrategie festzulegen, die sowohl Ihren als auch den Wünschen Ihres Ex-Partners gerecht wird. Wir gehen dabei sorgfältig auf Ihre Anliegen ein und sorgen dafür, mit unserem Sachverstand und unserer Erfahrung das optimale Verkaufsergebnis für Sie zu erzielen.

Für den Hauskredit haftet der Vertragspartner der Bank. Da meist beide Partner Kreditnehmer sind, müssen auch beide Eheleute weiterhin abzahlen. Dabei gibt es neben der üblichen monatlichen Rate auch die Möglichkeit, dass beide den Kredit vorzeitig und in einem Stück zurückzahlen. Mit Zustimmung der finanzierenden Bank kann auch vereinbart werden, dass einer der Partner den Kredit alleine abzahlt.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Unsere hauseigenen Gutachter bewerten alle wertbildenden Faktoren wie Größe, Lage und Zustand Ihrer Scheidungsimmobilie mit Blick auf die aktuelle Marktsituation sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. So können wir im Falle einer Scheidung den optimalen Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung festlegen.

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