Kündigung ungültig: Vermieter muss sämtlichen Erben seines verstorbenen Mieters kündigen

Das Landgericht Berlin hat in einem Mietrechtsfall folgendes Urteil gefällt: Verstirbt der Mieter einer Wohnung und wird dieser von seinen Kindern beerbt, so muss im Fall einer Kündigung durch den Vermieter die Kündigung an alle Erben ausgesprochen werden. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam (LG Berlin – Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23).

In der Angelegenheit hatte ein Mann eine Wohnung gemietet, in der er mit seinem Sohn lebte. Als der Mann verstarb, wurden gemäß der gesetzlichen Erbfolge seine Kinder, ein Sohn und eine Tochter beerbt. Der Sohn verblieb in der Wohnung.

Kündigung und Räumungsklage

Die Vermieterin wollte allerdings nach dem Erbfall das Mieterverhältnis mit dem Sohn nicht fortsetzen. Sie kündigte ihm. Nachdem der Mann die Wohnung nicht freiwillig geräumt hatte, verklagte die Vermieterin ihn vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. In der Folge erließ das Amtsgericht gegen den Mann ein Versäumnisurteil.

Der entscheidende Punkt für die Richter war dabei die Tatsache, dass der Sohn nicht der einzige Erbe war. Tritt eine aus mehreren Erben bestehende Erbengemeinschaft nach § 564 BGB in ein ursprünglich vom Erblasser begründetes Mietverhältnis ein, dann steht dem Vermieter zwar ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die Kündigung muss aber gegenüber allen Erben ausgesprochen werden.