Mehrfamilienhaus verkaufen

Klären Sie, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter besteht. Nach § 577 BGB steht Mietern ein Vorkaufsrecht zu, wenn die von ihnen bewohnte Immobilie zum ersten Mal verkauft wird. Es entfällt, wenn der Eigentümer an Familienangehörige verkauft oder wenn er die Immobilie verschenkt. Es entfällt ebenfalls, wenn das Mehrfamilienhaus ungeteilt verkauft wird (BGH, 22.11.2013 – V ZR 96/12).

Vorab sollte überlegt werden, das Haus als Ganzes (Globalverkauf) oder in einzelne Eigentumswohnungen geteilt verkauft wird. Der Globalverkauf ist mit weniger Aufwand verbunden und geht meist schneller. Hingegen kann mit dem Verkauf von einzelnen Wohnungen unter Umständen ein höherer Verkaufserlös erzielt werden, jedoch fallen hier Extrakosten an.

Für die Umwandlung in separate Eigentumswohnungen muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, das heißt, die Wohnungen müssen in sich geschlossen sein. Die Aufteilung muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Zusätzlich werden Aufteilungspläne sowie eine notariell erstellte Teilungserklärung benötigt.

Gut zu wissen: Durch die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses entstehen Vorkaufsrechte für die Mieter, was den Verkauf erschweren kann. In angespannten Wohnungsmärkten wie München ist eine Genehmigung nötig, wenn ein Mietshaus mit mehr als zehn Wohnungen aufgeteilt wird (Umwandlungsverbot).

Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer fremdgenutzten (vermieteten) Immobilie mehr als zehn Jahre, entfällt die Spekulationssteuer. Sie haben ein Mehrfamilienhaus geerbt? Dann fällt beim Verkauf ebenfalls Spekulationssteuer an, wenn der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt.

Gut zu wissen: Sie zahlen Gewerbesteuer beim Verkauf, wenn Sie als Privatperson innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen und verkaufen (Drei-Objekt-Grenze).