Gesetzliche Erben 1.Ordnung
Kinder, Enkel und Urenkel des Erblassers
Erbimmobilie – Wir finden die optimale Lösung
Überlassen Sie beim Thema Erbschaft nichts dem Zufall – und schon gar nicht dem Gesetzgeber! Wer das oft über Generationen hinweg in Familienbesitz befindliche Vermögen – darunter häufig auch Immobilien – bewahren möchte, sollte seinen Nachlass genau planen. In Deutschland sind aktuell im Durchschnitt in jedem dritten Erbe auch Immobilien enthalten – Tendenz steigend!
Ob Sie Ihre Immobilie am besten schon vor Eintritt des Erbfalls verkaufen, verschenken oder doch lieber vererben sollten – auf all diese Fragen finden Immobilienbesitzer in unserem Erbschaftsratgeber Antworten.
In unserer Checkliste verraten wir Ihnen 10 hilfreiche Tipps, damit Sie sicher und glücklich (ver)erben.
Erbschaftssteuer: Änderung bei der Immobilienbewertung ab 2023
Was ändert sich für Immobilienerben ab Januar 2023? Wir informieren Sie in unserem Beitrag über alle Änderungen, die im Zusammenhang mit dem Bewertungsgesetz auf Steuerzahler zukommen.
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10 Tipps zum Erben und Vererben von Immobilien
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Nachlassplanung
Wer soll das Haus erben?
Der erste Schritt zur geregelten Nachlassplanung ist die Beantwortung der Frage, wer Ihr Vermögen und Ihre Immobilie(n) erben soll? Grundsätzlich gilt die gesetzliche Erbfolge – die nächsten Verwandten des Erblassers wie Ehepartner und Kinder stehen in der ersten Linie der Erbfolge. Danach folgen weiter entfernte Verwandte; das Erbrecht teilt hier in exakt bestimmte Ordnungen ein.
Über eine letztwillige Verfügung, also einen Erbvertrag oder ein Testament, können aber auch nicht zur Familie gehörende Personen oder Institutionen als Erben eingesetzt werden. Ebenso können auch bestimmte Familienmitglieder von der Erbfolge ausgeschlossen werden. Hier sieht das deutsche Recht eine umfassende Testierfreiheit vor, wodurch jeder Erblasser tatsächlich seinen Erben bestimmen kann.
Um spätere Auseinandersetzungen zu verhindern, müssen alle letztwilligen Verfügungen möglichst eindeutig formuliert und selbstverständlich in schriftlicher Form festgehalten werden. Zudem sind gewisse Formvorschriften einzuhalten, deren Nichtbeachtung dazu führen kann, dass ein Testament für nichtig erklärt wird.
Ein Testament kann auch nur eine Person, die testierfähig ist, wirksam errichten. Das Testament sollte also nicht erst dann geschrieben werden, wenn man alt und krank ist. Im Zweifelsfall ist dem Testament ein fachärztliches Attest über die Testierfähigkeit beizufügen.
Rechtliche Beratung
Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen.
Was soll vererbt werden und wie?
Möchten Sie eine Immobilie vererben, unterscheidet das Erbrecht zwischen verschiedenen Fällen. Vor allem zwischen der Vererbung eines Familienheims und der Vererbung anderweitig genutzter Immobilien gibt es große Unterschiede.
Würde sich einer Ihrer Nachkommen tatsächlich über ein geerbtes Familienheim freuen und würde auch dessen Lebenssituation dazu passen? Sind die Wohnungen oder Häuser, die Sie vererben werden, vermietet oder frei?
Wird eine Erbengemeinschaft entstehen und macht deshalb eventuell das Einsetzen eines Testamentsvollstreckers Sinn?
Kommt eventuell auch eine steuerlich günstige lebzeitige Schenkung vor Eintritt des Todes infrage, gegebenenfalls mit Nießbrauchsvorbehalt?
Je genauer und fairer Sie Ihre Vermögensnachfolge schon jetzt regeln und planen, desto besser. Unnötiger Streit unter den Erben, Vermögensverluste und Verzögerungen können so schon im Vorfeld weitestgehend vermieden werden.
Wo soll vererbt werden?
Sobald es sich um einen sogenannten „Erbfall mit Auslandsbezug“ handelt, erhöht sich die Komplexität um ein Vielfaches. Um einen grenzüberschreitenden Erbfall handelt es sich, wenn ein vermögender Ausländer in Deutschland stirbt oder wenn ein Deutscher bei seinem Tod Vermögen hinterlässt, das sich im Ausland befindet.
Mit Ausnahme von Dänemark, Irland und Großbritannien gilt in der EU seit 17.08.2015 die Europäische Erbrechtsverordnung. Ausschlaggebend für das anzuwendende Erbrecht ist nicht mehr die Staatsangehörigkeit, sondern in der Regel der letzte gewöhnliche Aufenthaltsort des Erblassers zum Zeitpunkt seines Todes. Danach gilt das jeweilige Erbrecht vor Ort – inklusive der Regelungen über die Höhe der Erb- und Pflichtteile. Es besteht aber die Möglichkeit, im Testament das Erbrecht seiner Staatsangehörigkeit zu wählen. Das bietet sich für viele Deutsche an, die überwiegend oder ausschließlich im Ausland leben und nach Möglichkeit fremdes Erbrecht vermeiden wollen. Die Europäische Erbrechtsverordnung gilt übrigens auch für außereuropäische Ausländer, die ihren letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Bei der Vorbereitung eines grenzüberschreitenden Erbfalls empfiehlt es sich, die Hilfe eines Fachanwalts für Erbrecht in Anspruch zu nehmen – so lassen sich eventuelle zivil und steuerrechtliche Gefahren besser umschiffen.
So können Sie Ihre Erbfolge regeln
Gesetzliche Erbfolge
Über das gesetzliche Erbrecht wird die Rangfolge der Erben automatisch geregelt. Wenn Sie als Erblasser also weder im Testament noch in einem Erbvertrag einen Erben bestimmen, kommt immer die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung. Sie können also durch die letztwillige Verfügung die gesetzliche Erbfolge ausschließen oder beeinflussen, wobei Pflichtteilsansprüche unangetastet bleiben.
Laut der gesetzlichen Erbfolge erben zuerst die nächsten Angehörigen des Erblassers, also in der Regel der Ehepartner und seine Kinder. Die weiteren Verwandten werden nach gesetzlicher Erbfolge in verschiedene Ordnungen eingeteilt – je näher der Verwandtschaftsgrad, desto wahrscheinlicher wird ein Erbe.
Eine Ordnung schließt die nächste vom Erbe aus, sprich: Personen der zweiten Ordnung können nur erben, wenn keine Erben der ersten Ordnung vorhanden sind usw.
Gesetzliche Erben 2.Ordnung
Eltern des Erblassers und deren Nachkommen, also Geschwister, Neffen und Nichten
Gesetzliche Erben 3.Ordnung
Großeltern des Erblassers und deren Nachkommen, also Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen
Gesetzliche Erben 4.Ordnung
Urgroßeltern des Erblassers und deren Nachkommen, also Großtanten, Großonkel, Großcousins und Großcousinen
Gesetzliche Erben 5.Ordnung & fernerer Ordnungen
Entferntere Vorfahren des Erblassers und deren Nachkommen
Letztwillige Verfügung, Testament, Erbvertrag
Mittels einer letztwilligen Verfügung können Sie die gesetzliche Erbfolge beeinflussen und dadurch eine gewillkürte Erbfolge herstellen. Für Ihre letztwillige Verfügung können Sie entweder die Form des Testaments oder die des Erbvertrags wählen. Die beiden erbrechtlichen Formen sind in ihrer rechtlichen Wirkung aber unterschiedlich. Insofern die letztwilligen Verfügungen notariell beurkundet wurden, ersparen sie den Erben in der Regel die Ausstellung eines Erbscheins. Das Testament kann entweder privatschriftlich oder notariell beglaubigt errichtet werden. Das Testament muss den strengen Formvorschriften genügen und deshalb vom Erblasser eigenhändig geschrieben und unterschrieben werden, außerdem sollen Datum und Ort der Errichtung festgehalten werden. Ehepartner können auch ein gemeinschaftliches Testament errichten; in diesem Fall wird es von einem der Partner handschriftlich verfasst und dann von beiden unterschrieben.
Der Erbvertrag muss auf jeden Fall notariell beurkundet werden und entfaltet eine bindende Wirkung gegenüber dem Vertragspartner. Aus einem Erbvertrag kommen Sie grundsätzlich nicht mehr heraus. Denken Sie z. B. an den Fall, dass der Vater seinen Sohn bindend zum Erben einsetzt und sich später mit ihm überwirft. Von einem Erbvertrag ist daher abzuraten.
Besonders wichtig bei der Planung des Erbes ist eine klare Differenzierung zwischen einem Vermächtnis und einer Erbeinsetzung. Ein Vermächtnis begründet einen schuldrechtlichen Anspruch, eine Erbeinsetzung hingegen bedeutet, dass man für die Pflichten und Rechten des Erblassers als Rechtsnachfolger einsteht. Vertrauen Sie beim Aufsetzen Ihres Testaments in jedem Fall auf die Hilfe eines Profis.
Pflichtteilsansprüche – Grenzen der gewillkürten Erbfolge
Trotz der umfassenden Testierfreiheit, die das deutsche Recht dem Erblasser einräumt, gibt es klar geregelte Grenzen der gewillkürten Erbfolge. Das Pflichtteilsrecht räumt nahen Angehörigen eine Mindestteilhabe am Erbe ein. Der Pflichtteilsanspruch kann nur von enterbten Familienmitgliedern geltend gemacht werden oder wenn eine Erbeinsetzung mit einer Quote vorliegt, die unter der Pflichtteilsquote liegt.
Einen Pflichtteilsanspruch können Kinder, die Ehepartner und unter Umständen die Eltern des Erblassers geltend machen. Wenn ein Pflichtteilsanspruch eingefordert wird, sollte immer auch überprüft werden, ob bereits zu Lebzeiten an den Pflichtteilsberechtigten geleistete Zuwendungen angerechnet werden können.
Beim Pflichtteil besteht immer nur ein Anspruch auf Geld, eventuelle Ansprüche auf bestimmte Sachwerte oder Immobilien können nicht geltend gemacht werden. Der Pflichtteilsberechtigte kann von den Erben eine Auszahlung verlangen, auch wenn dadurch eine geerbte Immobilie verkauft werden muss.
EXPERTEN-TIPP:
Prüfen Sie schon beim Aufsetzen Ihres Testaments, ob es zu einem Pflichtteilsproblem kommen könnte und sorgen Sie vor. Informieren Sie sich am besten bei einem Fachanwalt für Erbrecht. Der Königsweg ist ein Pflichtteilsverzichtsvertrag. Ein probates Mittel ist auch die Aushöhlung des Pflichtteils durch rechtzeitige lebzeitige Schenkungen.
Eine Immobilie verschenken
- Freibeträge gelten auch für Schenkungen – und zwar nicht nur einmalig, sondern alle zehn Jahre erneut. Rechnen Sie nach – je nach Einzelfall kann es sich lohnen, das Vermögen bereits schrittweise zu Lebzeiten zu verschenken, anstatt es nach dem Tod zu vererben.
- Schenkungen zu Lebzeiten sind dann steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt und entweder der Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner bedacht wird. Dabei sollte vorab überprüft werden, welche Pflichtteilsansprüche diese Schenkung auslösen kann.
- Schenkungen zu Lebzeiten werden bei der Pflichtteilsberechnung in der Regel zur Erbmasse hinzugerechnet. Die lebzeitigen Schenkungen erhöhen den Pflichtteil. Je länger die Schenkung allerdings zurückliegt, desto weniger wird sie bei der Pflichtteilsberechnung berücksichtigt. Die Schenkung wird für jedes verstrichene Jahr vor dem Erbfall um zehn Prozent abgeschmolzen. Nach zehn Jahren scheiden Pflichtteilsansprüche aus. Ausnahmen: Schenkungen unter Ehegatten führen grundsätzlich nicht zum Anlauf der Abschmelzungsfrist. Das gilt auch, wenn die Schenkung unter Vorbehalt von Nutzungsrechten wie Nießbrauch oder umfassendes Wohnungsrecht erfolgt.
- Schenkungen können auch mit Widerrufsvorbehalt getätigt werden. In diesen Fällen wird bei Immobilien im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung für die Rückübertragung vermerkt. Der eventuelle Widerruf kann für einen bestimmten Fall (z. B. Vorversterben des Beschenkten, Verkauf oder Belastung der Immobilie, Scheidung) oder für beliebige Situationen vereinbart werden. So kann die Schenkung jederzeit annulliert werden.
- Bei der Schenkung von Immobilien kann zudem ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnungsrecht festgelegt werden, wodurch bestimmte Hinterbliebene abgesichert sind. Das Nießbrauchrecht räumt ein umfassendes Nutzungsrecht für eine Immobilie ein, auch wenn der Begünstigte nicht Eigentümer ist. Ein Nießbrauch wird zur Absicherung ins Grundbuch eingetragen, ist nicht übertrag- und nicht vererbbar. Das gilt auch für ein Wohnungsrecht, das aber anders als das Nießbrauchrecht kein Recht zur Vermietung gewährt.
- Der Nießbrauch führt je nach Dauer zur Minderung des Schenkungswertes. Daher ist der Nießbrauch bei Schenkungen sehr beliebt, um auch größere Vermögenswerte unterhalb von Freibetragsgrenzen zu übertragen.
Ich habe geerbt – was nun?
Testamentseröffnung und Erbschein
Nach dem Tod eines nahen Verwandten gibt es für die Hinterbliebenen viel zu organisieren – obwohl eigentlich zunächst die Trauer um den geliebten Menschen im Vordergrund steht. Neben der Beerdigung können aber auch die erbschaftrechtlichen Fragen nicht aufgeschoben werden.
Zunächst muss eindeutig festgestellt werden, wer erbberechtigt ist. Im besten Fall hat der Verstorbene seinen Nachlass per Testament oder Erbvertrag geregelt. Ist eines dieser Dokumente beim Nachlassgericht, bei einem Anwalt oder beim Notar hinterlegt oder befindet es sich eventuell sogar unter den persönlichen Sachen des Erblassers? Kontaktieren Sie wenn nötig das Nachlassgericht und beantragen Sie die offizielle Testamentseröffnung.
Wenn eine Immobilie vererbt wird, können die Erben sich durch Vorlage eines notariellen Testaments oder eines Erbscheins beim Grundbuchamt als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Der Erbschein ist zu beantragen bei dem Amtsgericht, wo der Verstorbene seinen letzten offiziellen Wohnsitz angemeldet hatte. Alternativ kann der Erbschein auch beim Amtsgericht am Wohnsitz des Erben oder bei einem Notar beantragt werden.
Der Erbschein ist ein offiziell anerkanntes Dokument, das die Erbfolge ausweist. Ein Erbschein ist auch unerlässlich, wenn im Nachlass Beteiligungen vorhanden sind, um z. B. das Handelsregister umschreiben zu lassen. Banken dürfen nicht mehr auf die Vorlage eines Erbscheins bestehen, wenn der Erbe die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts über ein notarielles oder privatschriftliches Testament vorlegt, sofern keine vernünftigen Zweifel an der Erbfolge bestehen. Mehrere Erben können sich auch einen gemeinsamen Erbschein ausstellen lassen.
Veräußerungsverbote oder Nutzungsvereinbarungen zur vererbten Immobilie können im Testament festgehalten werden und müssen bei Annahme des Testaments beachtet werden.
Wenn es weder ein Testament noch einen Erbvertrag gibt, wird der Nachlass über gesetzliche Erbfolge geregelt.
Immobilienerbe? Schnelles Handeln ist gefragt
Wer eine Immobilie erbt, sollte schnell handeln und Entscheidungen nicht auf die allzu lange Bank schieben. Überlegtes, zeitnahes Handeln ist jetzt wichtig:
- Sie können ein Erbe innerhalb einer Frist von sechs Wochen ausschlagen. Dies ist insbesondere zu überlegen, wenn das Erbe auch hohe Schulden enthält. Die Annahme eines Erbes kann durch eine formlose Erklärung, das Verstreichen der Ausschlagungsfrist oder durch schlüssiges, stillschweigendes Handeln – wie zum Beispiel dem Annehmen von Mieteinnahmen – erfolgen. Nach Annahme kann die Erbschaft nicht mehr ausgeschlagen werden.
- Wichtige Behördengänge, die im Zusammenhang mit der Erbschaft erledigt werden müssen: Beantragung des Erbscheins, Einsehen des Grundbuchs (Stichwort Hypotheken, Grundschulden), Eintragung ins Grundbuch (zwei Jahre nach dem Erbfall kostenfrei, danach gebührenpflichtig)
- Treffen wichtiger Finanzentscheidungen: Ist die Immobilie schuldenfrei? Soll das Erbe gegebenenfalls doch nicht angenommen werden (6-Wochen-Frist zur Erbausschlagung)? Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten der Immobilie? Sind Renovierungen, Sanierungsarbeiten oder weitere Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erbe nötig und können diese vom Erben tatsächlich bewältigt werden? Handelt es sich um eine sanierungsbedürftige Schrottimmobilie, dann könnte es die cleverste Entscheidung sein, das Erbe nicht anzunehmen.
Fristen und Freibeträge beim Erben: Erbschaftssteuer Immobilien, Vererbung eines Familienheims, erben und Steuern sparen
Erbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht – dies gilt auch für geerbte Immobilien. Wenn Sie eine Immobilie erben, gibt es sowohl Fristen, die zu beachten sind, als auch steuerliche und rechtliche Gesichtspunkte, die Sie im Auge behalten sollten.
Wann ist die Erbschaftssteuer fällig?
Sie haben ein Familienheim geerbt, möchten die Immobilie aber nicht selbst beziehen, sondern sie vermieten, verkaufen oder als Zweitwohnsitz nutzen? Dann ist bei einer Überschreitung des persönlichen erbschaftssteuerlichen Freibetrags die Zahlung der Erbschaftssteuer fällig. Nur wer selbst mindestens zehn Jahre im geerbten Familienheim wohnt, muss keine Erbschaftssteuer bezahlen. Dieses Privileg gilt aber nur für überlebende Ehegatten und Kinder.
Haus geerbt: Wann ist das Erben steuerfrei?
Für Kinder gilt beim Erben einer Immobilie aber nur dann Steuerfreiheit, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Größere Immobilien sind anteilig steuerpflichtig. Jedes Kind hat aber einen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Ehepartnern steht ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro zu.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
Wie viel Erbschaftssteuern ein Erbe bezahlen muss, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser, der Höhe der Erbschaft und den Freibeträgen, die durch Vorschenkungen in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall gekürzt werden.
Erbengemeinschaft und Erbstreitigkeiten
Wenn durch das Testament oder eine anderweitige letztwillige Verfügung des Erblassers mehrere Erben bestimmt werden, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Eine Erbengemeinschaft ist eine erzwungene Gemeinschaft, zu der auch unerwünschte Verwandte gehören können. Grundsätzlich ist diese künstlich geschaffene Gemeinschaft darauf ausgelegt, in einer sogenannten Erbauseinandersetzung schnellstmöglich wieder aufgelöst zu werden. Dies ist unter anderem deshalb anzuraten, da in einer Erbengemeinschaft jeder Miterbe den anderen blockieren kann. Die Erbengemeinschaft ist nämlich rechtlich gesehen eine Gesamthandsgemeinschaft. Auch wenn für einzelne Miterben nur sehr geringe Erbanteile bestehen, haben diese dennoch ein volles Mitspracherecht.
Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haften auch für die Schulden des Erblassers, allerdings nicht mit ihrem Privatvermögen. Bis das Erbe aufgeteilt wird, verwalten die Erben gemeinsam das Nachlassvermögen. Bei länger bestehenden Erbengemeinschaften wird oft ein Erbe gegen Bezahlung als Verwalter eingesetzt – sofern die Erben sich gegenseitig vertrauen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn es sich beim Erbe um eine vermietete Immobilie handelt.
Möglichkeiten der Testamentsgestaltung
Teilungsanordnung
Bei einer Teilungsanordnung wird im Testament genau festgelegt, wie das Immobilienerbe innerhalb der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll. Dabei sollten Sie immer ausdrücklich regeln, ob und welcher Wertausgleich unter den Erben zu bezahlen ist.
Möglichkeiten der Immobilien-Vermögensverteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft
Versteigerung von Immobilien
Miterben können die Immobilie in einer sogenannten Teilungsversteigerung versteigern lassen. Die anderen Erben können dann mitbieten und die Immobilie so ersteigern.
Anteile am Haus auszahlen
Nach Feststellung des Verkehrswertes können Anteile an den weichenden Miterben ausgezahlt werden.
Ausschlagung gegen Abfindung
Gegen Abfindung können potenzielle Miterben der Erbengemeinschaft ihren Erbanteil ausschlagen und so für klare Verhältnisse sorgen. Für das Ausschlagen des Erbes besteht aber eine kurze Frist von nur sechs Wochen.
Einvernehmlicher Verkauf
Bei Einigkeit wird ein neutraler Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt und der Erlös gerecht aufgeteilt.
Häufig gestellte Fragen
Soll ich meine Immobilie verschenken, vererben oder verkaufen?
Das kommt darauf an. Verfügen Sie über ein großes Vermögen, ist die Schenkung der Immobilie zu raten. Ebenso dann, wenn es um Ihr Eigenheim geht und es der Ehepartner bekommen soll. Immobilien vererben ist dann ratsam, wenn diese noch mit Schulden behaftet sind oder der Eigentümer für das Alter vorsorgen möchte. Ein Verkauf ist u.a. dann sinnvoll, um einen Streit unter den Erben zu vermeiden.
Ist es sinnvoll meinen Kindern das Haus zu überschreiben?
Ja, denn der Vorteil, wenn Sie das Haus an Ihre Kinder überschreiben, ist, dass keine Erbschaftssteuer anfällt bzw. sich bei einer weiteren Erbmasse prozentual um den Immobilienwert verringert. Es ist zudem möglich, die Überschreibung mit Auflagen zu verbinden und sich z.B. ein lebenslanges Wohnrecht als Nießbrauch zu sichern.
Müssen Geschwister ausbezahlt werden?
Wenn das Haus an ein Kind überschrieben wird, erhalten die Geschwister einen Ausgleich. Es ist aber auch möglich, dass die Geschwister vertraglich auf ihren Anspruch verzichten oder alle Kinder zu gleichen Teilen in das Grundbuch eingetragen werden.
Verkauf Ihrer geerbten Immobilie
Unsere kompetenten Maklerinnen und Makler, unsere hauseigenen Gutachter und Architekten sowie unsere Partner – renommierte Rechtsanwälte und Notare – beraten Sie gerne zu allen Fragen rund um Ihre Immobilie.
Rufen Sie uns an – wir freuen uns auf ein persönliches Kennenlernen:
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