Auch Immobilien-Schenkungen unterliegen Freibeträgen.
IMMOBILIE ERBEN & VERERBEN
Alles zur Erbschaftssteuer für Immobilien und wichtige Infos, wenn Sie eine Immobilie erben
Wer das oft über Generationen hinweg in Familienbesitz befindliche Vermögen, darunter häufig Immobilien, bewahren möchte, sollte seinen Nachlass genau planen. Jährlich werden in Deutschland etwa 400 Milliarden Euro vererbt, davon sind knapp die Hälfte Erbfälle mit Immobilienerbe. Das Thema Immobilie erben und vererben ist also ein großes, jedoch fühlen sich die meisten Menschen hier nicht richtig informiert. Bei der Nachlassplanung müssen viele gesetzliche Mechanismen und rechtliche Vorgaben beachtet werden und eine Orientierung fällt oft nicht ganz leicht.
Unser großer Ratgeber hilft Ihnen, wenn Sie eine Immobilie erben oder eine Erbschaft für eine Immobilie antreten. Er bietet eine umfassende Anleitung zu rechtlichen Pflichten, verbunden mit praktischen Tipps zu Erbschaftssteuer, Erbfolge und anderen Aspekten.
Ratgeber Immobilie erben oder schenken
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Erbschaftssteuer bei Immobilien
Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftssteuer zahlen. Die Erbschaftssteuer berechnet sich aus dem aktuellen Verkehrswert einer Immobilie, den Freibeträgen, die sich je nach Verwandtschaftsgrad (Erbfolge) unterscheiden, sowie dem Steuersatz und der Steuerklasse.
Gut zu wissen: Eine steuerfreie Vererbung ist z.B. dann möglich, wenn eine geerbte Immobilie als sogenanntes Familienheim vom Erben selbst genutzt wird.
Steuerklassen Erbschaftssteuer
Bei der Erbschaftssteuer werden drei Steuerklassen unterschieden, die im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt sind:
| Steuerklasse I | Ehegatte und eingetragener Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie Verwandte in direkter Linie |
| Steuerklasse II | Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner |
| Steuerklasse III | alle anderen Erben |
Freibeträge
Je näher der Erbnehmer dem Erblasser steht, desto höher fällt der Freibetrag aus. Folgende Freibeträge müssen nicht versteuert werden:
| Freibetrag | Steuerklasse | |
| Ehegatte und eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro | I |
| Kinder | 400.000 Euro | I |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 Euro | I |
| Enkel (Eltern noch lebend) | 200.000 Euro | I |
| Urenkel, Eltern und Großeltern | 100.000 Euro | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 Euro | II |
| alle übrigen Erben | 20.000 Euro | III |
Geänderte Erbschaftssteuer Immobilien: neues Bewertungsgesetz seit 2023
Immobilien, die vererbt werden, erfahren seit 2023 eine steuerliche Neubewertung. Diese ist näher an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse bzw. an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt. Entsprechend ändert sich die Erbschaftssteuer für Immobilien, auch wenn die bisherigen Erbschafts- und Schenkungssteuersätze sowie die Freibeträge nicht geändert wurden. Lesen Sie mehr dazu im Beitrag Neuregelung des Bewertungsgesetzes.
Erbschaftssteuer für Immobilie durch Schenkung sparen?
Bevor Sie eine Immobilie erben, kann die Schenkung zu Lebzeiten ein Weg sein, um Erbschaftssteuer zu sparen. Doch Achtung: Auch bei Schenkungen gibt es einige Dinge zu beachten.
Immobilie erben und gesetzliche Erbfolge
Über das gesetzliche Erbrecht wird die Rangfolge der Erben automatisch geregelt. Wenn Sie als Erblasser also weder im Testament noch in einem Erbvertrag einen Erben bestimmen, kommt immer die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung. Laut der gesetzlichen Erbfolge erben zuerst die nächsten Angehörigen des Erblassers. Die weiteren Verwandten werden in verschiedene Ordnungen eingeteilt.
Ehegattenerbe
Der Ehegatte nimmt in der gesetzlichen Erbfolge einen Sonderstatus ein. Achtung: Bei kinderlosen Paaren ist der überlebende Ehegatte nicht automatisch Alleinerbe, sondern bildet mit den Erben zweiten Ordnung eine Erbengemeinschaft. Dies ist besonders wichtig, wenn es darum geht, dass der Ehepartner eine Immobilie erben soll. Lesen Sie mehr darüber in unserem Ratgeber.
Sechs Mythen zum (Ver-)Erben von Immobilien
Eine Immobilie erben oder vererben ist oft komplizierter als gedacht. Diese Annahmen halten sich hartnäckig, aber nicht alle sind richtig. Wir klären auf:
Erbimmobilie behalten oder verkaufen?
Wer eine Immobilie erbt, muss innerhalb sechs Wochen nach der Erbschaft zu einer Entscheidung kommen, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Ob das Erbe angetreten wird oder nicht, hängt dabei von vielen Aspekten ab.
Vorteile geerbte Immobilie behalten
Die Immobilie bleibt in der Familie
Wer eine geerbte Immobilie behält, tut dies oft aus emotionalen Aspekten heraus. Das geerbte Elternhaus ist mit Erinnerungen verbunden und soll bei einem selbst und in der eigenen Familie verbleiben. Vielleicht ist es auch eine besonders schöne und schützenswerte Immobilie, die den Familienbesitz über Generationen nicht verlassen und Raum zum Wohnen für die Nachkommen bieten soll.
Ein späterer Verkauf steht an
Die Immobilie wird behalten und so saniert, dass der Wert steigt, damit sie später lohnend verkauft wird. Wenn die finanziellen Aspekte stimmen und genügend Ressourcen vorhanden sind, kann dieser Weg vorteilhaft sein.
Nachteile geerbte Immobilie behalten
Arbeit, Kosten, Aufwand
Ein Immobilienerbe bedeutet oft Geld, Arbeit und den Aufwand an Zeit und Ressourcen. So muss das in die Jahre gekommene Einfamilienhaus der Oma meist aufwendig saniert und instandgehalten werden. Das kostet finanzielle Mittel und Kraft.
Immobilie ist nicht bewohnbar
Befindet sich die Immobilie nicht am eigenen Wohnort, stellt sich die Frage, wer beim Behalten darin wohnen soll. Auch eine mögliche Sanierung ist bei einer weit entfernten Immobilie mit Zeitaufwand und entsprechenden Kosten allein durch Anfahrten verbunden.
Unterhaltskosten sind hoch
Die anfallende Erbschaftssteuer sowie laufende Kosten für die geerbte Immobilie wie Unterhaltskosten, Grundsteuer und Versicherungen können hoch sein.
Streit unter Miterben
Wer die geerbte Immobilie behalten will und kein Alleinerbe ist, muss sich mit der Erbengemeinschaft abstimmen. Der Erbstreit unter Geschwistern ist dabei oft klassisch und leider vorprogrammiert. Möchte z.B. ein Geschwister das geerbte Haus selbst beziehen und aus eigenen Mitteln sanieren, kommt es häufig zu Problemen, wenn das andere Geschwister auf der Auszahlung seines Pflichtteils besteht. Je nach Wert der Immobilie ist der Pflichtteil unter Umständen so hoch, dass er nicht zusätzlich zu den Sanierungskosten zu stemmen ist. Schlussendlich wird die Immobilie verkauft. Der Streit, der entflammt ist, kann jedoch eine ganze Familie zerrütten.
Vorteile Erbimmobilie verkaufen
Erbstreit wird beigelegt
Erben in einer Erbengemeinschaft können sich den Verkaufserlös teilen und beenden damit Erbstreitigkeiten oder gehen ihnen von Anfang an aus dem Weg.
Geld für eine passende Immobilie
Wer die Immobilie verkauft, erhält flüssiges Kapital, das anderweitig, z.B. für die Finanzierung einer neuen, passenderen Immobilie verwendet werden kann.
Erbschulden aus dem Weg gehen
Wer erbt, übernimmt auch die Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers, die beglichen werden müssen. Auch hier ist ein Verkauf der Immobilie sinnvoll.
Sich emotional trennen
Ein Verkauf hilft oft auch, eine Sache emotional „abzuhaken“, denn Lebensläufe sind unterschiedlich und nicht immer sind die emotionalen Bindungen an die geerbte Immobilie gut und wünschenswert.
Nachteile Erbimmobilie verkaufen
Bei einem sofortigen Verkauf kann unter Umständen Spekulationssteuer anfallen. Die Spekulationssteuer bezieht sich auf die Anschaffungskosten der Immobilie. Sie entfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf zehn Jahre liegen. Wer eine Immobilie erbt, hat keine Anschaffungskosten. Die Spekulationsfrist läuft damit nicht ab dem Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie geerbt haben, sondern Sie übernehmen die Spekulationsfrist des Erblassers. Hat der Erblasser z.B. eine vermietete Immobilie vor über zehn Jahren gekauft, sind Sie beim Verkauf von der Spekulationssteuer befreit. Besprechen Sie sich hierzu mit Ihrem Steuerberater.
Bei der Erbschaft einer Immobilie ist in vielen Fällen der Verkauf die optimale Lösung für alle Beteiligten. Sprechen Sie uns einfach an, wir finden gemeinsam den für Sie passenden Weg.
Alternative: Immobilie erben und vermieten
Sie haben eine Immobilienerbschaft gemacht und möchten die Immobilie gern behalten, weil es der Erblasser immer so wollte? Dann ist die Vermietung vielleicht eine Alternative.
Vorteile geerbte Immobilie vermieten
Gute Rendite
Die Mieteinnahmen bieten einen finanziell spannenden Aspekt für Sie.
Immobilie bleibt in der Familie
Die Immobilie bleibt im Familienbesitz und kann auch später an Ihre Kinder übergehen.
Zeit gewinnen
Sie gewinnen Zeit, denn Sie können später noch über einen Verkauf nachdenken.
Nachteile geerbte Immobilie vermieten
Steuerliche Aspekte
Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Hier sollten Sie durchrechnen, ob sich die Vermietung lohnt.
Aufwand mit Mietern
Als Vermieter müssen Sie sich um Ihren Mieter kümmern, Reparaturarbeiten durchführen und idealerweise vor Ort sein, wenn es Probleme mit der Mietsache gibt.
Mieteinnahmen sind zu gering
Die Mieteinnahmen sollten so hoch sein, dass Sie anfallende Arbeiten in der Immobilie davon finanzieren können. Eine Vermietung in einem Ballungsgebiet ist daher meist lohnender als in einer wenig besiedelten Gegend.
Stressiger Mieterwechsel
Den Aufwand, den ein Mieterwechsel mit sich bringt, sollte man nicht unterschätzen. Ohne Hilfe ist das häufig mit viel Zeit und Mühe verbunden.
Achtung: Mieter können nicht ohne Weiteres gekündigt werden und vermietete Immobilien erzielen einen geringeren Verkaufspreis als unvermietete.
Fazit
Wer eine Immobilie erbt, hat einige Möglichkeiten. Überlegen Sie jedoch ganz in Ruhe und gehen Sie jeden Schritt genau durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Die finanziellen und emotionalen Aspekte, die sich beim Erben einer Immobilie einstellen, sollten Sie niemals unterschätzen.
Lassen Sie immer auch den aktuellen Wert der Immobilie ermitteln und ziehen Sie einen Experten hinzu. Vor allem auch erfahrene und seriöse Immobilienexperten sind eine gute Anlaufstelle, denn sie verfügen, wie wir bei Aigner Immobilien, über ein entsprechendes Netzwerk an Steuerexperten, Rechtsanwälten und Notaren und können Ihnen bei Ihrer Entscheidungsfindung zur Seite stehen.
Immobilie geerbt: Immobilienverkauf mit einem Makler
Sie möchten die geerbte Immobilie verkaufen? Dann lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Immobilienexperten. Ein guter Immobilienmakler bietet folgende Vorteile:
FAQs Immobilien erben & vererben
Hier klären wir weitere wichtige Fragen zum Immobilienerbe und zur Erbschaftssteuer. Ihre Frage ist nicht dabei? Kontaktieren Sie uns gern!
Muss ich mich als Erbe ins Grundbuch eintragen lassen?
Ja, der Erbe wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Mitglieder eingetragen.
Der oder die Erben haben die Pflicht, sich um den Grundbucheintrag zu kümmern. Stirbt der (Mit-)Eigentümer, wird der Grundbucheintrag „unrichtig“. Der Erbe muss dann beim Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuches zu beantragen und alle Unterlagen für den Nachweis der Erbfolge zu beschaffen.
Wann muss die Grundschuld gelöscht werden?
Eine Grundschuld geht mit dem Tod des ursprünglichen Eigentümers auf dessen Erben über. Der Grundschuldeintrag muss gelöscht werden, wenn die Immobilie weiter verkauft werden soll.
Erbt mein Ehegatte automatisch alles, wenn wir kinderlos sind?
Nein. Je nachdem, ob der Verstorbene Verwandte hat, ändert sich die Höhe des Ehegattenerbteils. Weiterhin spielt der Güterstand der Ehe eine Rolle. Lesen Sie in unserem Download-Ratgeber mehr zum Ehegattenerbe.
Kann ich Erben einfach ausschließen, sodass sie nichts bekommen?
Nein, nicht ohne Weiteres. Das Pflichtteilsrecht regelt, dass nahen Angehörigen eine Mindestteilhabe am Erbe eingeräumt wird.
Wie kann ich die Erbschaftssteuer vermeiden?
Durch die mehrfache Nutzung von Freibeträgen durch die vorweggenommene Erbfolge zu Lebzeiten (Schenkung) lässt sich Erbschaftssteuer sparen. Auch der Nießbrauchsvorbehalt oder Güterstandsschaukeln können helfen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren.
Was ist eine Güterstandsschaukel?
Bei dieser rechtlichen Gestaltungsmöglichkeit tauschen Ehepartner durch notariellen Vertrag den ehelichen Güterstand von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung und zurück. Die Güterstandsschaukel kann zum Einsatz kommen, wenn bei ungleicher Vermögensverteilung unter Eheleuten Erbschafts- oder Schenkungsteuer gespart werden soll. Lassen Sie sich hierzu durch einen Steuerexperten beraten.
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