Freibeträge, Steuersätze & Tipps
Wer sein Immobilieneigentum zu Lebzeiten an seine Erben verschenkt, bereitet nicht nur den Angehörigen Freude, sondern schafft auch geordnete Verhältnisse. Tatsächlich ist die Schenkung von Immobilien eine sinnvolle Angelegenheit, um den Nachlass stressfrei und mit wenig finanziellen Einbußen für seine Nächsten zu regeln.
Auch wir erleben in unserer Praxis immer wieder, dass Immobilienerben von einer zu hohen Erbschaftssteuer erdrückt werden und in der Not das Haus, die Wohnung oder das Grundstück verkaufen müssen.
Damit dies nicht passiert, sollte eine gut durchdachte Schenkung der Immobilie in Betracht gezogen werden. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Schenkungssteuer ist, welche Freibeträge gelten und was Sie weiterhin bei einer Schenkung beachten müssen.
Extra: Mit wertvollen Tipps von Agnes Fischl, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht von Schütz & Fischl München.
Inhaltsverzeichnis
Die Schenkungsteuer ist eine Steuer, die auf unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden erhoben wird. Laut BGB ist die Schenkung „eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt“ (§ 516 BGB).
Bis auf wenige Ausnahmen wird die Schenkungsteuer im Sinne eines vorweggenommenen Erbens betrachtet. Entsprechend wird sie nach den gleichen gesetzlichen Regelungen erhoben wie die Erbschaftssteuer. Inhaltlich unterscheidet sie sich jedoch von der Erbschaftsteuer, die infolge des Todes des bisherigen Eigentümers anfällt.
Ob es besser ist, die Immobilie zu verschenken oder zu vererben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Eine Steuer sowie entsprechende Freibeträge gibt es bei beiden Vorgängen. Bei der Schenkung können die Freibeträge jedoch alle zehn Jahre neu ausgenutzt werden, was die Schenkung zu Lebzeiten attraktiver macht.
Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten für die Schenkungssteuer bestimmte Freibeträge. Sie können sich also Immobilien bis zum entsprechenden Freibetrag schenken, ohne Steuern zu zahlen. Die Freibeträge gelten für den Beschenkten; er muss Schenkungssteuer zahlen, wenn der Freibetrag überschritten wurde. Der Schenkende dagegen kann so viel verschenken, wie er möchte – er zahlt keine Schenkungssteuer. Die Freibeträge für Schenkungen können alle zehn Jahre in voller Höhe neu ausgeschöpft werden (§ 16 Abs. 2 ErbStG). Der Steuersatz für die Schenkungssteuer steigt progressiv mit dem Wert der Schenkung.
| Wert der Schenkung | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | -50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
| Freibetrag | Steuerklasse | |
| Ehegatte und eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder | 400.000 € | I |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Eltern noch lebend) | 200.000 € | I |
| Urenkel, Eltern und Großeltern | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
| alle übrigen Erben | 20.000 € | III |
Wird das Familienheim unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern verschenkt, ist die Schenkung steuerfrei. Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Wohnung ist dabei Mittelpunkt des familiären Lebens, also weder Zweit-, Ferien- und Wochenendwohnsitz. Vorteil gegenüber dem Vererben: Im Erbfall muss der hinterbliebene Ehepartner zehn Jahre im Familienheim wohnen bleiben, sonst zahlt er Erbschaftssteuer. Diese Pflicht entfällt mit der Schenkung.
Für die Ausnutzung der Freibeträge gibt es verschiedene Möglichkeiten, die wir an folgendem Beispiel erläutern: Das einzige (erwachsene) Kind soll eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro zu Lebzeiten steuerfrei erhalten.
Warum eine steuerliche Bewertung von Immobilien unbedingt ratsam ist.
Gastbeitrag von Agnes Fischl, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht
Für eine Immobilienschenkung ist es verpflichtend, einen Notar aufzusuchen.
Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag und beurkundet ihn. Er stellt sicher, dass die Schenkung rechtlich verbindlich ist und alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Der Schenkungsvertrag enthält Informationen über den Wert und die Lage der Immobilie, Angaben über beide Parteien sowie die Beurkundung ihrer Willenserklärung. Auch ein Widerrufsrecht gehört in den Schenkungsvertrag. Nach BGB wird dem Schenkenden ein gesetzliches Rücktrittsrecht gewährt, wenn der Schenker später selbst verarmt oder wenn sich der Beschenkte als „grob undankbar“ erweist. Es können weitere Rücktrittsrechte vereinbart werden, z.B. wenn der Beschenkte insolvent wird („asset protection“). Wichtig: Regelungen, Bedingungen und Auflagen, die eventuell an die Schenkung geknüpft sind, müssen im Schenkungsvertrag klar festgehalten werden.
Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, die für die Immobilienübertragung zwingend ist. Erst wenn dieser Schritt erfolgt ist, sind die Interessen des Schenkenden sowie des Beschenkten rechtlich geschützt und der Beschenkte ist Eigentümer der Immobilie. Für die Grundbucheintragung reicht der Notar die entsprechenden Anträge ein.
Achtung: Neben den Grundbuchkosten fallen auch Kosten für den Notar an. Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie (sog. Geschäftswert).
Schenkungen können an bestimmte Bedingungen und Auflagen, z.B. ein Nießbrauchrecht, gekoppelt werden (sog. Auflagenschenkung). Dabei muss der Beschenkte eine bestimmte Leistung erfüllen. Beispiel: Die Mutter schenkt ihrem erwachsenen Kind ein Grundstück unter der Bedingung, dass es dort ein Haus für seine Familie baut. Erfüllt das Kind diese Auflage nicht, kann die Mutter die Schenkung aufgrund fehlender Gegenleistung zurückfordern.
Wird die Immobilienschenkung mit Wohnrecht oder einem Nießbrauch belegt, spricht man von einer Teilschenkung oder einer gemischten Schenkung. Beim Wohnrecht behält sich der Schenkende das Recht vor, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen. Das Wohnrecht bleibt auch bestehen, wenn der Beschenkte die Immobilie verkauft. Das Nießbrauchrecht dagegen gewährt dem Nießbrauchnehmer auch das Recht, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen (z.B. durch Vermietung oder Verpachtung).
Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Beschenkte sich im Gegenzug für die Schenkung um die Pflege und Betreuung des Schenkenden kümmert. Auch das sollte detailliiert im Schenkungsvertrag festgehalten werden.
Bei einer Zweckschenkung verfolgt der Schenkende einen bestimmten Zweck. Dieser lässt sich jedoch, anders als die Auflage, nicht einklagen. Beispiel: Eltern übertragen ihrem Kind eine Ferienimmobilie mit dem Wunsch, dass es diese saniert. Tut es das nicht, erfolgt keine Konsequenz.
So gelingt die konfliktfreie Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten.
Gastbeitrag von Agnes Fischl – Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht
Mit einer Schenkung kann dafür gesorgt werden, dass bestimmte Erben weniger vom Erbe erhalten. Es ist jedoch nicht ohne Weiteres möglich, Personen zu enterben, indem vorher bereits alles verschenkt wird.
Der Gesetzgeber sieht hier vor: Schenkungen zu Lebzeiten, die ein Erblasser bis zu zehn Jahre vor seinem Ableben getätigt hat, werden zur Berechnung von Pflichtteilen herangezogen (Pflichtteilergänzungsanspruch). Nach zehn Jahren scheiden Pflichtteilsansprüche aus.
Für den Pflichtteilergänzungsanspruch kommt das sogenannte Abschmelzungsmodell zum Einsatz: Liegt zwischen Schenkung und Erbfall weniger als ein Jahr, wird die Schenkung dem Erbe vollständig wieder hinzugerechnet. Es wird also so getan, als hätte es die Schenkung nicht gegeben. Mit jedem weiteren Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall liegt, werden jeweils weitere zehn Prozent „abgeschmolzen“. Ausnahme: Schenkungen unter Ehegatten führen nicht zum Anlauf der Abschmelzungsfrist.
| Schenkung erfolgte bis zu: | Prozentsatz, der berücksichtigt wird |
| 1 Jahr vor dem Erbfall | 100 % |
| 2 Jahre vor dem Erbfall | 90 % |
| 3 Jahre vor dem Erbfall | 80 % |
| 4 Jahre vor dem Erbfall | 70 % |
| 5 Jahre vor dem Erbfall | 60 % |
| 6 Jahre vor dem Erbfall | 50 % |
| 7 Jahre vor dem Erbfall | 40 % |
| 8 Jahre vor dem Erbfall | 30 % |
| 9 Jahre vor dem Erbfall | 20 % |
| 10 Jahre vor dem Erbfall | 10 % |
| mehr als 10 Jahre vor Erbfall | 0 % |
Hier klären wir weitere wichtige Fragen zur Schenkung von Immobilien. Ihre Frage ist nicht dabei? Kontaktieren Sie uns gern!
Muss man bei Gelegenheitsgeschenken Schenkungssteuer zahlen?
Nein. Gelegenheitsgeschenke, z.B. zum Geburtstag oder zur Hochzeit, werden nicht auf den Freibetrag angerechnet. Ein Diamantring, der mehr als 20.000 Euro kostet, würde zwar den Freibetrag übersteigen, muss aber nicht versteuert werden.
Hintergrund ist, dass solche Geschenke, wenn sie Anlass, Gewohnheiten und persönlichen finanziellen Verhältnissen des Schenkenden entsprechen, als „üblich“ gelten.
Achtung: Es kommt auf die Art und den Wert der Geschenke an. Wenn man seinem Kind zum Abitur ein teures Grundstück schenkt, muss es Schenkungssteuer zahlen.
Was ist ein Schenkungsversprechen?
Bei einem Schenkungsversprechen erfolgt die Übergabe der geschenkten Sache zu einem späteren Zeitpunkt. Ein Schenkungsversprechen liegt z.B. vor, wenn Eltern ihrem Kind zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Haus überschreiben wollen.
Bindend ist das Schenkungsversprechen aber nur, wenn es notariell mit einem Schenkungsvertrag festgehalten wurde.
Muss die Schenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Wird die Schenkung notariell beurkundet, informiert der Notar das Finanzamt. Bei einer nicht notariell beurkundeten Schenkung müssen sowohl der Schenkende als auch der Beschenkte den Vorgang innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden.
Hierbei geht es um Schenkungen ab einem Wert von 20.000 Euro. Ein formloses Schreiben an das Finanzamt am Wohnsitz des Erblassers oder Schenkenden ist ausreichend (§ 35 ErbStG).
Was passiert, wenn der Freibetrag bei einer Schenkung überschritten wird?
Wird der Freibetrag bei einer Schenkung überschritten, entfällt auf den überschüssigen Betrag Schenkungssteuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert der Schenkung, der Höhe des überschrittenen Betrags und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenker und dem Beschenkten (siehe Abschnitt „Freibeträge“).
Kann man eine Schenkung rückgängig machen?
Da die Schenkung rechtlich als Vertrag gilt, kann sie nur unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht werden. Diese sind:
Kann der Schenkende seinen angemessenen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Schenkung zurückfordern.
Das Bürgerliche Gesetzbuch sagt: Wenn der Beschenkte sich durch „schwerwiegendes Fehlverhalten“ als „grob undankbar“ erweist, kann die Schenkung widerrufen kann. Wann genau grober Undank vorliegt, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Körperliche Gewalt gegen den Schenkenden, eine Bedrohung seines Lebens, Misshandlung oder schwere Beleidigungen können solche Verfehlungen sein.
Wurden im Schenkungsvertrag bestimmte Bedingungen für die Schenkung festgelegt und werden diese nicht erfüllt, kann die Schenkung widerrufen werden (siehe Abschnitt „Auflagenschenkung“).
Welche Fristen gelten für die Schenkungssteuer?
10 Jahre
Die Freibeträge pro Schenkung werden für einen Zeitraum von zehn Jahren gewährt.
3 Monate
Innerhalb von drei Monaten muss die Schenkung beim Finanzamt angezeigt werden.
1 Monat
Etwa einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt muss die Schenkungssteuer gezahlt werden.
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