Symbolbild: zwei Paar Hände halten ein Miniaturmodell von einem Haus im Toskanastil

Schenkungssteuer bei Immobilien

Freibeträge, Steuersätze & Tipps

Wer sein Immobilieneigentum zu Lebzeiten an seine Erben verschenkt, bereitet nicht nur den Angehörigen Freude, sondern schafft auch geordnete Verhältnisse. Tatsächlich ist die Schenkung von Immobilien eine sinnvolle Angelegenheit, um den Nachlass stressfrei und mit wenig finanziellen Einbußen für seine Nächsten zu regeln.

Auch wir erleben in unserer Praxis immer wieder, dass Immobilienerben von einer zu hohen Erbschaftssteuer erdrückt werden und in der Not das Haus, die Wohnung oder das Grundstück verkaufen müssen.

Damit dies nicht passiert, sollte eine gut durchdachte Schenkung der Immobilie in Betracht gezogen werden. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Schenkungssteuer ist, welche Freibeträge gelten und was Sie weiterhin bei einer Schenkung beachten müssen.

Extra: Mit wertvollen Tipps von unserer Kooperationspartnerin Agnes Fischl-Obermayer, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht.

Kontakt aufnehmen
Symbolbild: Miniaturhaus auf einem Tisch, umgeben von gestapelten Münzen, im Hintergrund ein unscharfer Schreibtisch

Was ist die Schenkungssteuer?

Die Schenkungsteuer ist eine Steuer, die auf unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden erhoben wird. Laut BGB ist die Schenkung „eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt“ (§ 516 BGB).

Bis auf wenige Ausnahmen wird die Schenkungsteuer im Sinne eines vorweggenommenen Erbens betrachtet. Entsprechend wird sie nach den gleichen gesetzlichen Regelungen erhoben wie die Erbschaftssteuer. Inhaltlich unterscheidet sie sich jedoch von der Erbschaftsteuer, die infolge des Todes des bisherigen Eigentümers anfällt.

Verschenken oder vererben?

Ob es besser ist, die Immobilie zu verschenken oder zu vererben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Eine Steuer sowie entsprechende Freibeträge gibt es bei beiden Vorgängen. Bei der Schenkung können die Freibeträge jedoch alle zehn Jahre neu ausgenutzt werden, was die Schenkung zu Lebzeiten attraktiver macht.

Vorteile des Schenkens gegenüber dem Vererben

Steuern sparen

Mit einer klug geplanten Schenkung lassen sich Steuern sparen.

Erbstreit verhindern

Die Schenkung verhindert, dass es zu späteren Erbauseinandersetzungen kommt, bei der die Immobilie am Ende verkauft werden muss. Wer seine Immobilie weiterhin schon zu Lebzeiten verschenkt, stellt sicher, dass diese an die gewünschte Person geht.

Angehörige unterstützen

Angehörige können mit einer Schenkung zu einem Zeitpunkt unterstützt werden, an dem es für sie in der Lebensplanung gut passt. Außerdem setzen sich die Erben auf diese Weise schon früh mit wichtigen Entscheidungen um die Immobilie auseinander.

Vermögen schützen

Droht ein Pflegebedarf, kann die Schenkung in bestimmten Fällen dabei helfen, (Immobilien-)Vermögen vor dem Zugriff durch Pflegekosten zu schützen.

Altersvorsorge

Eine Schenkung kann auch der Altersvorsorge dienen, z.B. indem sie an Bedingungen geknüpft ist, etwa eine eigene Pflege bis zum Lebensende.

Lebenslanges Wohnrecht

Bei einer Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht behalten Sie die Sicherheit, weiterhin in der Immobilie leben zu können.

Schenkungssteuer: Freibeträge und Steuerklassen

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten für die Schenkungssteuer bestimmte Freibeträge. Sie können sich also Immobilien bis zum entsprechenden Freibetrag schenken, ohne Steuern zu zahlen. Die Freibeträge gelten für den Beschenkten; er muss Schenkungssteuer zahlen, wenn der Freibetrag überschritten wurde. Der Schenkende dagegen kann so viel verschenken, wie er möchte – er zahlt keine Schenkungssteuer. Die Freibeträge für Schenkungen können alle zehn Jahre in voller Höhe neu ausgeschöpft werden (§ 16 Abs. 2 ErbStG). Der Steuersatz für die Schenkungssteuer steigt progressiv mit dem Wert der Schenkung.

Tabelle Steuersätze mit Steuerklassen
Wert der SchenkungSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 13.000.000 €23 %35 %-50 %
bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %43 %50 %

Freibeträge auf einen Blick

  • Den höchsten Freibetrag mit 500.000 € haben Ehepartner und eingetragene Lebenspartner.
  • Kinder, auch nichteheliche, Adoptiv- und Stiefkinder, haben bei der Schenkungssteuer einen Freibetrag von 400.000 €. Dieser gilt je Kind.
  • Pflegekinder oder Patenkinder werden steuerlich wie fremde Dritte behandelt. Für sie gelten 20.000 €.
  • Urenkel werden anders wie Enkel behandelt. Der Freibetrag beträgt 100.000 €, wenn Eltern und Großeltern noch leben.
  • Schenkungen an Geschwister sind bis zu 20.000 € steuerfrei. Dieser Betrag gilt auch für Schenkungen an andere Menschen, z.B. Freunde, die einem nahestehen.
Tabelle Freibeträge mit Steuerklassen
FreibetragSteuerklasse
Ehegatte und eingetragener Lebenspartner 500.000 €I
Kinder400.000 €I
Enkel (Eltern verstorben)400.000 €I
Enkel (Eltern noch lebend) 200.000 €I
Urenkel, Eltern und Großeltern 100.000 €I
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder20.000 €II
alle übrigen Erben 20.000 €III

Steuerfreie Schenkung: Sonderfall Familienheim

Wird das Familienheim unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern verschenkt, ist die Schenkung steuerfrei. Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Wohnung ist dabei Mittelpunkt des familiären Lebens, also weder Zweit-, Ferien- und Wochenendwohnsitz. Vorteil gegenüber dem Vererben: Im Erbfall muss der hinterbliebene Ehepartner zehn Jahre im Familienheim wohnen bleiben, sonst zahlt er Erbschaftssteuer. Diese Pflicht entfällt mit der Schenkung.

Beispielrechnung Schenkungssteuer

  • Wert der Schenkung (Eltern an Kind) : 600.000 €
  • Der versteuernde Betrag beträgt 200.000 €  (Freibetrag 400.000 €)
  • Bei einem Steuersatz von 11 % beträgt die Höhe der Schenkungssteuer 22.000 €
Beratung anfordern

So nutzen Sie die Freibeträge richtig

Für die Ausnutzung der Freibeträge gibt es verschiedene Möglichkeiten, die wir an folgendem Beispiel erläutern: Das einzige (erwachsene) Kind soll eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro zu Lebzeiten steuerfrei erhalten.

  • Stufenweise Schenkung (Schenkung in Raten)

    (Freibetrag zweimal nach zehn Jahren nutzen)

    • Im ersten Schritt wird die Hälfte der Wohnung mit einem Gegenwert von 400.000 Euro übertragen. Das Kind wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen.
    • Nach zehn Jahren wird die verbliebene Hälfte von 400.000 Euro übertragen. Auf diese Weise werden die Freibeträge zweimal ausgenutzt und es fällt keine Schenkungssteuer an.
  • Freibetrag für Kinder zweimal nutzen

    (10-Jahres-Frist gilt nicht)

    Die Freibeträge werden pro Kind und pro Schenkung von den Eltern genutzt.

    • Jeweils ein Elternteil verschenkt die Hälfte der Immobilie, also jeweils 400.000 Euro.
    • Das Kind nimmt für jeden Teil der Schenkung den Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro in Anspruch. Die 10-Jahres-Frist muss nicht beachtet werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilien beiden Elternteilen zu gleichen Teilen gehört.
  • Kettenschenkung

    Freibetrag mehrmals nutzen/10-Jahres-Frist gilt nicht

    Bei der Kettenschenkung (auch Umwegschenkung genannt) wird eine Immobilie an mehrere Verwandte mit unterschiedlich hohen Freibeträgen übertragen.

    • Der Vater schenkt dem Kind die erste Hälfte des Hauses im Wert von 400.000 Euro.
    • Die andere Hälfte überträgt er zunächst steuerfrei an seine Ehefrau (Freibetrag von 500.000 Euro)
    • Die Ehefrau wiederum verschenkt ihre Hälfte im Wert von 400.000 Euro steuerfrei an das Kind weiter (die Freibeträge gelten pro Kind und pro Schenkungsvorgang).

    Laut Bundesfinanzhof ist dies zulässig (BFH, 28.07.2022, Az. II B 37/21). Wichtig ist, dass die zuerst beschenkte Person frei entscheiden darf, was sie mit der Schenkung tut. Im Notarvertrag darf also nicht vermerkt werden, dass sie zum Weiterverschenken verpflichtet ist.

Die schwierige Wertermittlung von Immobilien für die Erbschafts- und Schenkungsteuer

Warum eine steuerliche Bewertung von Immobilien unbedingt ratsam ist.
Gastbeitrag von Agnes Fischl-Obermayer, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht

Zum Gastbeirag
Stilvolles Einfamilienhaus mit weißer Fassade, steinverkleideten Details, großen Fenstern und gepflegtem Garten

Immobilienschenkung: Ablauf und Formalitäten

Für eine Immobilienschenkung ist es verpflichtend, einen Notar aufzusuchen.

  • Notarielle Beurkundung

    Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag und beurkundet ihn. Er stellt sicher, dass die Schenkung rechtlich verbindlich ist und alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

  • Schenkungsvertrag

    Der Schenkungsvertrag enthält Informationen über den Wert und die Lage der Immobilie, Angaben über beide Parteien sowie die Beurkundung ihrer Willenserklärung. Auch ein Widerrufsrecht gehört in den Schenkungsvertrag. Nach BGB wird dem Schenkenden ein gesetzliches Rücktrittsrecht gewährt, wenn der Schenker später selbst verarmt oder wenn sich der Beschenkte als „grob undankbar“ erweist. Es können weitere Rücktrittsrechte vereinbart werden, z.B. wenn der Beschenkte insolvent wird („asset protection“). Wichtig: Regelungen, Bedingungen und Auflagen, die eventuell an die Schenkung geknüpft sind, müssen im Schenkungsvertrag klar festgehalten werden.

  • Eintrag ins Grundbuch

    Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, die für die Immobilienübertragung zwingend ist. Erst wenn dieser Schritt erfolgt ist, sind die Interessen des Schenkenden sowie des Beschenkten rechtlich geschützt und der Beschenkte ist Eigentümer der Immobilie. Für die Grundbucheintragung reicht der Notar die entsprechenden Anträge ein.

Achtung: Neben den Grundbuchkosten fallen auch Kosten für den Notar an. Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie (sog. Geschäftswert).

Schenkungsauflagen und Bedingungen

Schenkungen können an bestimmte Bedingungen und Auflagen, z.B. ein Nießbrauchrecht, gekoppelt werden (sog. Auflagenschenkung). Dabei muss der Beschenkte eine bestimmte Leistung erfüllen. Beispiel: Die Mutter schenkt ihrem erwachsenen Kind ein Grundstück unter der Bedingung, dass es dort ein Haus für seine Familie baut. Erfüllt das Kind diese Auflage nicht, kann die Mutter die Schenkung aufgrund fehlender Gegenleistung zurückfordern.

  • Wohnrecht und Nießbrauch

    Wird die Immobilienschenkung mit Wohnrecht oder einem Nießbrauch belegt, spricht man von einer Teilschenkung oder einer gemischten Schenkung. Beim Wohnrecht behält sich der Schenkende das Recht vor, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen. Das Wohnrecht bleibt auch bestehen, wenn der Beschenkte die Immobilie verkauft. Das Nießbrauchrecht dagegen gewährt dem Nießbrauchnehmer auch das Recht, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen (z.B. durch Vermietung oder Verpachtung).

  • Bedingungen für Pflege und Betreuung

    Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Beschenkte sich im Gegenzug für die Schenkung um die Pflege und Betreuung des Schenkenden kümmert. Auch das sollte detailliiert im Schenkungsvertrag festgehalten werden.

  • Zweckschenkung

    Bei einer Zweckschenkung verfolgt der Schenkende einen bestimmten Zweck. Dieser lässt sich jedoch, anders als die Auflage, nicht einklagen. Beispiel: Eltern übertragen ihrem Kind eine Ferienimmobilie mit dem Wunsch, dass es diese saniert. Tut es das nicht, erfolgt keine Konsequenz.

Die richtige Vorgehensweise bei der lebzeitigen Übergabe

So gelingt die konfliktfreie Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten.
Gastbeitrag von Agnes Fischl-Obermayer, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht

Zum Gastbeirag
Reihe von Einfamilienhäusern mit roten Ziegeldächern, gepflegten Vorgärten und Hecken in einer ruhigen Wohngegend

Andere Erben durch Schenkung ausschließen?

Mit einer Schenkung kann dafür gesorgt werden, dass bestimmte Erben weniger vom Erbe erhalten. Es ist jedoch nicht ohne Weiteres möglich, Personen zu enterben, indem vorher bereits alles verschenkt wird.

Der Gesetzgeber sieht hier vor: Schenkungen zu Lebzeiten, die ein Erblasser bis zu zehn Jahre vor seinem Ableben getätigt hat, werden zur Berechnung von Pflichtteilen herangezogen (Pflichtteilergänzungsanspruch). Nach zehn Jahren scheiden Pflichtteilsansprüche aus.

Für den Pflichtteilergänzungsanspruch kommt das sogenannte Abschmelzungsmodell zum Einsatz: Liegt zwischen Schenkung und Erbfall weniger als ein Jahr, wird die Schenkung dem Erbe vollständig wieder hinzugerechnet. Es wird also so getan, als hätte es die Schenkung nicht gegeben. Mit jedem weiteren Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall liegt, werden jeweils weitere zehn Prozent „abgeschmolzen“. Ausnahme: Schenkungen unter Ehegatten führen nicht zum Anlauf der Abschmelzungsfrist.

Ratgeber Immobilien vererben

Abschmelzungsmodell Pflichtteilergänzungsanspruch

Schenkung erfolgte bis zu:Prozentsatz, der berücksichtigt wird
1 Jahr vor dem Erbfall100 %
2 Jahre vor dem Erbfall90 %
3 Jahre vor dem Erbfall80 %
4 Jahre vor dem Erbfall 70 %
5 Jahre vor dem Erbfall 60 %
6 Jahre vor dem Erbfall 50 %
7 Jahre vor dem Erbfall 40 %
8 Jahre vor dem Erbfall 30 %
9 Jahre vor dem Erbfall 20 %
10 Jahre vor dem Erbfall 10 %
mehr als 10 Jahre vor Erbfall0 %

FAQs zur Schenkungssteuer

Hier klären wir weitere wichtige Fragen zur Schenkung von Immobilien. Ihre Frage ist nicht dabei? Kontaktieren Sie uns gern!

Nein. Gelegenheitsgeschenke, z.B. zum Geburtstag oder zur Hochzeit, werden nicht auf den Freibetrag angerechnet. Ein Diamantring, der mehr als 20.000 Euro kostet, würde zwar den Freibetrag übersteigen, muss aber nicht versteuert werden.

Hintergrund ist, dass solche Geschenke, wenn sie Anlass, Gewohnheiten und persönlichen finanziellen Verhältnissen des Schenkenden entsprechen, als „üblich“ gelten.

Achtung: Es kommt auf die Art und den Wert der Geschenke an. Wenn man seinem Kind zum Abitur ein teures Grundstück schenkt, muss es Schenkungssteuer zahlen.

Bei einem Schenkungsversprechen erfolgt die Übergabe der geschenkten Sache zu einem späteren Zeitpunkt. Ein Schenkungsversprechen liegt z.B. vor, wenn Eltern ihrem Kind zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Haus überschreiben wollen.

Bindend ist das Schenkungsversprechen aber nur, wenn es notariell mit einem Schenkungsvertrag festgehalten wurde.

Wird die Schenkung notariell beurkundet, informiert der Notar das Finanzamt. Bei einer nicht notariell beurkundeten Schenkung müssen sowohl der Schenkende als auch der Beschenkte den Vorgang innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden.

Hierbei geht es um Schenkungen ab einem Wert von 20.000 Euro. Ein formloses Schreiben an das Finanzamt am Wohnsitz des Erblassers oder Schenkenden ist ausreichend (§ 35 ErbStG).

Wird der Freibetrag bei einer Schenkung überschritten, entfällt auf den überschüssigen Betrag Schenkungssteuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert der Schenkung, der Höhe des überschrittenen Betrags und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenker und dem Beschenkten (siehe Abschnitt „Freibeträge“).

Da die Schenkung rechtlich als Vertrag gilt, kann sie nur unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht werden. Diese sind:

Der Schenker gerät selbst in finanzielle Not (§ 528 BGB)

Kann der Schenkende seinen angemessenen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Schenkung zurückfordern.

Grober Undank des Beschenkten (§ 530 BGB)

Das Bürgerliche Gesetzbuch sagt: Wenn der Beschenkte sich durch „schwerwiegendes Fehlverhalten“ als „grob undankbar“ erweist, kann die Schenkung widerrufen kann. Wann genau grober Undank vorliegt, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Körperliche Gewalt gegen den Schenkenden, eine Bedrohung seines Lebens, Misshandlung oder schwere Beleidigungen können solche Verfehlungen sein.

Vereinbarte Widerrufsgründe

Wurden im Schenkungsvertrag bestimmte Bedingungen für die Schenkung festgelegt und werden diese nicht erfüllt, kann die Schenkung widerrufen werden (siehe Abschnitt „Auflagenschenkung“).

10 Jahre

Die Freibeträge pro Schenkung werden für einen Zeitraum von zehn Jahren gewährt.

3 Monate

Innerhalb von drei Monaten muss die Schenkung beim Finanzamt angezeigt werden.

1 Monat

Etwa einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt muss die Schenkungssteuer gezahlt werden.

Das sagen unsere Kunden

Lesen Sie hier, weshalb Kunden unsere professionelle Unterstützung bei der Vermittlung von Mehrfamilienhäusern schätzen.

Die hier gezeigten Bewertungen wurden von unseren Kunden unter Angabe ihres Namens auf öffentlich einsehbaren Bewertungsportalen wie Google verfasst. Wir gehen vertrauensvoll mit Ihren Informationen um und veröffentlichen keine Kundeninformationen auf unserer Website. Wir freuen uns weiterhin über Ihr Feedback!

Kontaktieren Sie uns!

Wir helfen Ihnen weiter

Sie haben Fragen zur Schenkung Ihrer Immobilie oder benötigen Hilfe bei Ihrer Entscheidungsfindung? Wir sind gerne für Sie da – diskret, vertrauensvoll und mit langjähriger Expertise. Senden Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an unter  Tel.: (089) 17 87 87 – 0

  • Dieses Feld wird bei der Anzeige des Formulars ausgeblendet
  • Dieses Feld wird bei der Anzeige des Formulars ausgeblendet
  • Dieses Feld wird bei der Anzeige des Formulars ausgeblendet
  • Dieses Feld wird bei der Anzeige des Formulars ausgeblendet
  • Dieses Feld wird bei der Anzeige des Formulars ausgeblendet
  • Dieses Feld dient zur Validierung und sollte nicht verändert werden.
Geben Sie die E-Mail Adresse an, welche Sie bei Ihrer Registrierung verwendet haben.
Sie erhalten in kürze eine E-Mail mit einem einmaligen Login link.
Kundenkonto
Sie sind momenten nicht in Ihrem Kundenkonto angemeldet.
Registrieren

Oops! Wir konnten dein Formular nicht lokalisieren.