Die schwierige Wertermittlung einer Immobilie für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die steuerliche Bewertung von Immobilienvermögen für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke (sogenannter steuerlicher Bedarfswert) erfolgt über die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG).

Hier gelten pauschalisierte Grundsätze. Individuelle wertbeeinflussende Themen wie Investitionsstau, fehlende energetische Sanierungen oder z. B. die Lage an einer viel befahrenen Straße oder Bahnstrecke sowie vieles mehr bleiben im Rahmen dieser Bedarfswertermittlung unberücksichtigt.

Entwicklung des Immobilienmarktes schwer einzuschätzen

Solange die tatsächlichen Veräußerungspreise noch hoch waren, konnte man diese steuerlichen Bedarfswerte uneingeschränkt übernehmen. Mit dem rasanten Anstieg der Kreditzinsen Anfang 2022 ist jedoch auch der Immobilienmarkt ins Schwanken geraten. Die ursprünglich jedes Jahr prognostizierte Erhöhung der Immobilienpreise ist derzeit nicht umzusetzen. Und wohin sich der Immobilienwert entwickeln wird, ist schwer einzuschätzen.

Mit dem Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München haben sich die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen sowie die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2024 reduziert. Soweit man mit Fachleuten spricht, sind die tatsächlichen Verkehrswerte zum Teil noch sehr viel geringer.

Änderungen des Bewertungsgesetzes 2022

Auch die Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das Jahressteuergesetz 2022 hatten einen werterhöhenden Einfluss auf die Höhe des steuerlichen Bedarfswerts, der sich aus der steuerlichen Bewertung ergibt. Vor allem bei Bewertungen von Ein- und Zweifamilienhäusern ist dieser Wert dramatisch nach oben gegangen.

Hintergrund war die Einführung der gesetzlich vorgeschriebenen Wertzahl von in der Regel 1,4 – soweit der örtliche Gutachterausschuss keine anderen Wertzahlen veröffentlicht hat. Dabei ist der Umgang der Finanzverwaltung mit vom Gutachterausschuss veröffentlichten Wertzahlen noch nicht eindeutig.

Aus diesem Grund wird immer öfter auf die Regelung im Bewertungsgesetz § 198 verwiesen: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.“

In Absatz 2 heißt es weiter: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“ (§ 198 Abs. 2 BewG)

Gutachten ist nicht immer sicher

Der Hinweis „regelmäßig“ führte bereits dazu, dass die Finanzverwaltungen zum Teil nur noch die Gutachten von vereidigten und öffentlich bestellten Gutachtern akzeptieren.

Bevor man ein Gutachten beauftragt, ist daher eine Nachfrage beim zuständigen Finanzamt unabdingbar. Jedes Verkehrswertgutachten, auch das eines vereidigten und öffentlich bestellten Gutachters, wird jedoch durch die Finanzverwaltung auf Richtigkeit geprüft – und es kann auch verworfen werden. Entsprechend ist die Vorlage eines solchen Gutachtens gegenüber der Finanzverwaltung nicht immer „safe“.

Wir raten daher, in jedem Fall die steuerliche Bewertung vorzunehmen, denn dieser Wert ist, wenngleich sehr viel höher als der Verkehrswert, der Wert, den die Finanzverwaltung akzeptiert.

Rechtssichere Umsetzung der Regeln unabdingbar

Umso wichtiger ist es hier, die Regeln der steuerlichen Bewertung rechtssicher umzusetzen. Dabei ist es nicht ausreichend, sich ausschließlich auf die gesetzlichen Grundlagen zu beziehen. Der Steuerberater muss sich in jedem Fall mit allen Regelungen, die er über den örtlichen Gutachterausschuss erhält, auseinandersetzen. Vor allem die baulichen Möglichkeiten eines Grundstücks müssen geprüft werden – ein Aspekt, der bei Steuerberatern nicht immer bekannt ist.

Man könnte natürlich auch zuerst eine Immobilienüberlassung vornehmen, um dann bei Aufforderung zur Abgabe einer Schenkungsteuererklärung die steuerliche Bewertung zu erstellen oder ein Gutachten zu beauftragen.

Das birgt aber die Gefahr, einer „plötzlichen“ Schenkungsteuerbelastung ausgesetzt zu werden, die eventuell gar nicht oder nur schwer finanzierbar ist. Daher sollte man im Vorfeld von Immobilienüberlassungen die Vorgehensweise bezüglich der Frage des Wertes für die Schenkung gut überlegen.

Fazit: Wir sind uns bewusst, dass die derzeitig unsichere Situation auf dem Immobilienmarkt für viele nicht verständlich ist. Soweit Sie jedoch Immobilien auf die nächste Generation übertragen wollen, ist es notwendig, sich auch in diesen schwierigen Zeiten hierauf einzulassen und nicht in Starre zu versinken.