Bauland in München: Erfreuliche Entwicklung aber kein Gamechanger für den Neubau

Grundstücke, die für Wohnbebauung zur Verfügung stehen, sind in München knapp. 2025 wurden insgesamt 31 Hektar für Wohnbebauung umgesetzt, und gerade mal 6 Hektar davon entfielen auf den für den in München so wichtigen Geschosswohnungsbau*. Dieser Wert liegt deutlich unter dem 15-jährigen Mittel von 13 Hektar.

Die Preise für Geschosswohnungsbaugrundstücke waren 2025 mit 27,5% im Mittel erneut rückläufig und zwar deutlich. Im Mittel kostete ein Quadratmeter bei der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) 1,0 in durchschnittlichen Lagen 1.950 Euro – das ist in etwa das Niveau der Jahre 2010, 2015 – und 3.600 Euro in guten Lagen (was ungefähr dem Jahr 2016 entspricht).

Den höchsten Wert gab es 2022 mit 4.300 Euro pro Quadratmeter in durchschnittlichen Lagen. Zwischen 2012 und 2022 erhöhten sich die Durchschnittspreise hier um 183 %! 5.800 Euro pro Quadratmeter kostete das Bauland für Geschosswohnbau in guten Lagen im Jahr 2021. Seit 2012 kletterte der Preis um 160 %. In den darauffolgenden drei Jahren konnte der Quadratmeterpreis aufgrund mangelnder Verkäufe nicht ermittelt werden.

Rückläufig sind auch die entsprechenden Bodenrichtwerte**, die alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt werden. Im Segment Geschosswohnbauland gingen die Bodenrichtwerte zwischen dem 1.1.2024 und dem 1.1.2026 um 26 % im Schnitt zurück.

Gesunkene Quadratmeterpreise und Bodenrichtwerte indes helfen der schleppenden Neubaubranche leider nicht viel weiter – wo keine Fläche umgesetzt, kann auch keine Wohnung gebaut werden. Zudem sind die Lohn- und Materialkosten im Baugewerbe in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Wer im Jahr 2026 ein Haus baut, zahlt für die reinen Bauleistungen knapp 26 % mehr als noch Anfang 2022.

Von daher ist die Entwicklung der Preise zwar erfreulich – aber kein Gamechanger für den Neubau.

*ohne öffentliche Förderung
** Diese Kennzahlen sind amtliche Durchschnittswerte pro Quadratmeter Fläche – ohne Bebauung, Erschließung oder Besonderheiten. Sie dienen u.a. als Grundlage für die Wertermittlung, sind jedoch keine Verkaufspreise.