Immobilienkauf – das ist zu beachten
Die meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie und sehen sich beim Kauf mit einer Fülle an Fragen konfrontiert. Die wichtigsten haben wir nachfolgend für Sie aufgeführt und beantwortet.
Wir beantworten Ihre häufigsten Fragen zum Immobilienkauf
Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?
Hausgeld muss zahlen – und schon vor dem Kauf einplanen – wer eine Eigentumswohnung erwirbt. Dabei handelt es sich um eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, die neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes beinhaltet. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten – und nicht jeder kann auf die Mieter umgelegt werden.
Wieviel Hausgeld anfällt, ermittelt die Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes, der von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Mit einem Verteilungsschlüssel, der auf dem Anteil am Gemeinschaftseigentum basiert, werden die Hausgeld-Kosten auf die Eigentümer umgelegt. Wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil ist, hängt von der Wohnfläche und dem Verbrauch ab und kann ebenfalls dem Wirtschaftsplan entnommen werden.
Am Jahresende erstellt die Verwaltung dann eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden zurückerstattet.
Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung umfassend über die Beschaffenheit des gesamten Gebäudes und über das Baujahr. Denn selbst, wenn das Hausgeld niedrig erscheint: ist die Immobilie in einem schlechten Zustand und sind Mängel zu sehen, könnten schon kurz nach dem Kauf Reparatur-Kosten auf Sie zukommen. Sehen Sie sich den Wirtschaftsplan an und die Protokolle der Eigentümerversammlungen, vergleichen Sie Gebäudeversicherungen und Handwerkerpreise.
Welche Kaufnebenkosten gibt es?
Mit der Bezahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht getan. Es entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die sich – je nach Objekt – auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren können.
Neben der Courtage für den Makler, kommen bei einem Immobilienerwerb auch Kosten für den Notar auf den Käufer zu. Zu einem Satz von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises erstellt er die notwendige, beglaubigte Urkunde für die Kaufabwicklung. Auch der Kaufvertrag muss gesetzlich beglaubigt werden – ebenfalls Kosten, die vom Käufer zu tragen sind.
Mit rund 0,5 Prozent der Kaufsumme schlägt die Grundbucheintragung durch das Grundbuchamt zu Buche. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle Grundstücksrechte wie zum Beispiel Eigentum, Hypotheken oder Grundschulden.
Auch das Finanzamt besteht auf seinem Anteil und fordert die Grunderwerbssteuer ein. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Gesamtkaufpreises (Stand: 21.10.2015) Die Notarkosten können Sie hier berechnen.
Für die Aufnahme eines Darlehens können neben Zinsen und Tilgungsraten weitere Kosten anfallen wie zum Beispiel Wertermittlungsgebühren. Diese betragen ca. 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Wird der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, können Banken zudem Bereitstellungszinsen verlangen. Höhe und Startdatum der Berechnung sind in der Regel mit der Bank verhandelbar und können bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat betragen.
Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf eingehend über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem vom Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern. Zudem werden in die Grunderwerbssteuer unter gewissen Umständen bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen nicht einbezogen und gegebenenfalls vor der Berechnung vom Kaufpreis abgezogen. Hierzu empfehlen wir die Konsultation eines Notars oder Steuerberaters.
Wann ist die Courtage fällig?
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler erhält, wenn er ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Als erfolgreich wird die Vermittlung dann angesehen, wenn der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst, wenn dieser Geschäftsabschluss erfolgt ist, wird die Courtage fällig.
Zwar ist für die Erzielung der Maklercourtage ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler erforderlich und die Höhe der Courtage wird in der Regel schriftlich fixiert. Doch ein solcher Vertrag muss nicht zwingend schriftlich zustande kommen.
Unser Tipp: Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über die Höhe und Zusammensetzung der Maklercourtage und vereinbaren Sie sie schriftlich – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Eine erste Übersicht der ortsüblichen Gebühren finden Sie hier.
Was ist der Energieausweis und warum ist er Pflicht?
Der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden. Denn was bringt ein günstiger Kauf- oder Mietpreis, wenn die Energiekosten die Ersparnis verschlingen? Deshalb soll der Energieausweis die Energieeffizienzeines Hauses oder einer Wohnung dokumentieren.
Der Ausweis besteht aus vier Seiten, die Auskunft darüber geben, wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung nicht möglich.
Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises erfolgt hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.
Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.
Unser Tipp: Lassen Sie sich unbedingt schon bei der ersten Besichtigung eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Sie haben gesetzlich das Recht dazu und können so die Energiewerte mehrerer Objekte vergleichen und in Ihre Kaufentscheidung einfließen lassen. Enthält der Energieverbrauchskennwert keinen Warmwasseranteil, sollten Sie – abhängig vom Gebäudetyp – zwischen 20 und 40 kWh Energie dafür einkalkulieren.
Was beinhaltet ein korrektes Exposé?
Ob in digitaler oder gedruckter Form – das Exposé ist in der Regel die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält eine Fülle wichtiger Daten, Zahlen und Fakten.
Fotos aller Räume und gegebenenfalls der Außenanlage sollen Ihnen einen ersten Eindruck vom Haus oder von der Wohnung verschaffen. Auch Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage dürfen darin nicht fehlen.
Mit der gesetzlich verpflichtenden Einführung des Energieausweises müssen die wichtigsten Eckdaten des Energieausweises nun bereits im Exposé (auch in Anzeigen!) genannt werden. Verfügt das Gebäude über einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis? Welche Heizungsart nutzt es? Wie sieht der Endenergieverbrauch aus? Das sind nur einige Angaben zum Energieausweis, die in einem professionellen Exposé aufgeführt werden.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Objektbeschreibung, die sich unter anderem mit der Lage, dem Zustand und der Ausstattung beschäftigt. Doch auch mögliche alternative Nutzungsarten können hier genannt sein.
Unser Tipp: Seit einiger Zeit werden Interessenten schon bei der Betrachtung des Exposés gebeten zu erklären, dass sie über ihr Widerrufsrecht informiert wurden. Damit will die EU Sie als Verbraucher schützen. Erfahren Sie in unserem Video schon jetzt alles Wichtige rund um den Maklervertrag und Ihr Widerrufsrecht!
Worauf muss ich bei der Finanzierung achten?
Damit die Weichen für die sichere Immobilienfinanzierung rechtzeitig gestellt werden, sollten Sie sich damit schon beschäftigen, ehe Sie überhaupt mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung beginnen. Experten empfehlen zum Beispiel, für den Immobilienkauf grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um gute Finanzierungskonditionen zu erhalten.
Die Zahl der Kreditanbieter ist groß, ebenso die Vielfalt der Darlehensangebote, und ein intensiver Vergleich ist unerlässlich. Setzen Sie bei der Finanzierung nicht nur auf einen Hypothekenkredit, sondern achten Sie auf einen Mix verschiedener Modelle.
Beispielsweise kann es Sinn machen, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen und unter Umständen einen Kredit von der KfW-Bank. Auf diese Weise profitieren Sie von unterschiedlichen Laufzeiten mit verschiedenen Möglichkeiten eventueller Sondertilgungen. Da auch die Zinsbindung bei einem Mix nicht für alle Kredite zur gleichen Zeit endet, erhalten Sie auch hier mehr Flexibilität.
Unser Tipp: Prüfen Sie, welche staatlichen Zuschüsse für Sie in Frage kommen und informieren Sie sich über eventuelle Steuervorteile, die der Immobilienkauf mit sich bringt. Denken Sie schon heute an eine Anschlussfinanzierung und lassen Sie sich zu Optionen wie Forward-Darlehen oder Sparverträge beraten.
Lassen Sie sich außerdem Raum für Sondertilgungen, denn bei einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung können Sie damit die Rückzahlungsphase deutlich verkürzen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Finanzierungsantrag?
Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.
Privatpersonen brauchen für die Bonitätsprüfung:
- Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
- Aktueller Einkommenssteuerbescheid
- Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
- Vorhandene Versicherungsverträge
- Personalausweis oder Reisepass
Selbständige oder Freiberufler brauchen:
- Den letzten Jahresabschluss
- Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge oder Rentenbescheide als Vermögensnachweise vorgelegt werden und der Kreditnehmer stimmt mit dem Antrag einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.
Darüber hinaus fordert die Bank auf Informationen über die Immobilie oder das Grundstück – die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.
Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:
- Lageplan der Immobilie
- Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
- Gesamtkostenaufstellung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
- Baugenehmigung bei Neubau
- Teilungserklärung
- Wohnflächenberechnung
- Brandversicherungspolice
Unser Tipp: Unter Umständen können auch noch andere Sachwerte als Kreditsicherheiteneingesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kunstobjekte, Wertpapiere, Aktien oder Bausparverträge. Da die Beleihungsgrenzen dieser Objekte jedoch stark variieren können, sollten Sie sich über die Möglichkeiten frühzeitig informieren. Auch eine personenbezogene Sicherheit in Form einer Bürgschaft kommt als Kreditsicherheit in Frage.
Soll ich wirklich kaufen oder doch lieber mieten?
Im Alter mietfrei wohnen und außerdem das Eigenheim ganz individuell gestalten – das sind in der Regel die ausschlaggebenden Gründe für einen Immobilienkauf. Entscheidend für die Kaufentscheidung ist, dass die Finanzierung sicher und die Immobilie vor dem Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist, denn erst, wenn das der Fall ist, wird die Immobilie zur Zusatzrente.
Kaufinteressenten sollten sich deshalb bewusst sein, dass der Erwerb einer Immobilie langfristige Verpflichtungen wie zum Beispiel auch Steuern und Versicherungen mit sich bringt. Und auch, wenn sie abbezahlt ist, müssen Rücklagen für Instandhaltungskosten und anfallende Reparaturen gebildet werden.
Aus Gründen der Flexibilität entscheiden sich viele Menschen trotz des Traums von den eigenen vier Wänden für eine Mietwohnung. Wer aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss, hat bei einer Mietwohnung weniger Aufwand und ist schneller im neuen Zuhause. Auch die im Gegensatz zur Kaufimmobilie niedrigeren laufenden Kosten einer Mietwohnung spielen bei der Entscheidung meist eine wichtige Rolle. Außerdem müssen sich Mieter weder um Reparaturen noch Instandhaltung des Gebäudes kümmern.
Unser Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie von bankenunabhängigen Experten Ihre aktuelle und langfristige Finanzlage eingehend analysieren. Diese können Ihnen auch erklären, wie sich beispielsweise Familienplanung oder andere Umstände auswirken können und Ihnen bei Bedarf das richtige Darlehen vermitteln. Generell raten wir zu einem Eigenheim, wenn die Zinsen niedrig sind und möglichst viel Eigenkapital vorhanden ist. Und nicht vergessen: In Lagen mit hohen Mieten sowie einer sehr guten Infrastruktur wird die Immobilie auch an Wert gewinnen.
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