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Unsere Wertexperten in München und Umgebung – Ihre Vorteile
Ob für Kauf oder Verkauf, Bankgeschäfte oder Versicherungsabschlüsse, Finanzamt, Vererbung, Scheidung oder Vermögensaufteilung – unsere hauseigenen Gutachter und erfahrenen Architekten ermitteln professionell den Wert Ihrer Immobilien und Grundstücke in München und Umgebung.
Wertermittlung nach Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren
Bevor Sie für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür nutzen Experten drei unterschiedliche Verfahren:
Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Marktwert Ihres Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit Ihrem Grundstück übereinstimmen. Das zu bewertende Objekt wird also mit ähnlichen verglichen. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten. Für dieses Verfahren, das vor allem für selbstgenutzte Immobilien angewendet wird, ziehen wir die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gutachterausschüsse heran. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Anhand aller Daten und Unterlagen berechnen wir Durchschnittswerte pro Quadratmeter und berücksichtigen individuelle Faktoren der Immobilie.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird für Immobilien angewendet, die einen Ertrag erzielen, zum Beispiel Mietwohngrundstücke mit Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsgrundstücke mit Büro- und Geschäftshäusern. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert des Grundstücks sowie dem Ertrag aus der erzielten Mieteinnahme. Der Bodenwert wird zur Berechnung der Bodenwertverzinsung mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dabei gilt: Je höher dieser Zins, desto mehr verringert sich der Verkehrswert einer Immobilie. Der Grund: Die Bodenwertverzinsung wird vom sogenannten Reinertrag abgezogen. Dieser Reinertrag ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete abzüglich aller nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Zudem wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes in die Berechnung miteinbezogen und so der jährliche Reinertrag mit dem Wertfaktor multipliziert. Dabei wird ebenfalls der Liegenschaftszins berücksichtigt. Ein etwaiger Sanierungsbedarf der Immobilie fließt als wertmindernder Faktor ebenfalls in die Berechnung ein.
Sachwertverfahren
Traditionell wird dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es keine ausreichenden Vergleichsobjekte gibt. Dabei ermitteln die Experten zunächst, welche Kosten entstünden, wenn exakt dasselbe Gebäude heute errichtet werden würde. Der Ausgangspunkt ist also der fiktive Neubau der Immobilie. Die Herstellungskosten und die Alterswertminderung der bestehenden Immobilie ergeben einen Gebäudewert. Davon getrennt wird der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert man nun Gebäude- und Bodenwert, erhält man einen vorläufigen Sachwert, der dann um den sogenannten Marktanpassungsfaktor ergänzt wird. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Durch ihn findet die Tatsache Berücksichtigung, dass der zu erzielende Preis einer Immobilie zusätzlich von den regionalen Bedingungen des jeweiligen Immobilienmarktes abhängt. In der Summe erhält man den Sachwert. Unter allen drei Verfahren gilt das Sachwertverfahren aufgrund der Komplexität als das anspruchsvollste.
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Häufig gestellte Fragen
Was kostet mich die Bewertung meiner Immobilie?
Die Bewertung Ihrer Immobilie ist bei Aigner Immobilien kostenlos und unverbindlich. Wir bieten Ihnen zwei Varianten der Wertermittlung an:
- Kostenlose online Immobilienbewertung: Ohne viel Aufwand, ganz unverbindlich und ohne Kosten erhalten Sie auf Basis Ihrer Angaben eine erste Orientierung zum Marktwert Ihrer Immobilie in nur wenigen Minuten per Mail zugeschickt. Immobilie jetzt online bewerten
- Persönliche Wertermittlung: Mit einer persönlichen Wertermittlung vor Ort schätzen unsere Wertexperten nach den oben genannten Bewertungsverfahren Ihre Immobilie kostenlos ein und legen den idealen Angebotspreis dafür fest.
Welche Vorteile bietet eine persönliche Wertermittlung?
Eine persönliche Wertermittlung ist immer exakter und präziser, da die einzelnen wertbildenden Faktoren stärker berücksichtigt werden können. Für die oben genannten Verfahren gibt es gesetzliche Vorgaben, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reglementiert werden. Je nach Objekt wird das passende Verfahren – auch in Kombination – von dem Experten angewendet. Wer den Verkauf seiner Immobilie plant, benötigt den richtigen Kaufpreis und sollte deshalb auf die persönliche Wertermittlung zurückgreifen.
Wie lange dauert eine persönliche Wertermittlung?
Der Zeitaufwand, um eine Bewertung zu erstellen, hängt davon ab, welches Ziel verfolgt wird und welches Verfahren angewendet wird. Geht es um die Einschätzung des Marktpreises? Sollen mögliche steuerliche Belastungen wie Schenkungs- und Erbschaftssteuer eingeschätzt werden? Muss das Gutachten rechtssicher sein? Die Dauer hängt auch davon ab, wie schnell die nötigen Unterlagen wie z.B. Grundbuchauszug, Energieausweis etc. vorliegen. Die Objektbegehung wiederum kann je nach Größe und Zustand eine oder mehrere Stunden dauern. Im Anschluss erfolgt die Berechnung durch den Experten unter Berücksichtigung des Ziels. In einem persönlichen Gespräch vorab kann die Dauer besser eingeschätzt werden.
Bedeutet eine Bewertung gleichzeitig auch den Auftrag zur Vermittlung?
Nein, die Bewertung ist unabhängig von einem Vermittlungsauftrag.
Sie möchten Ihre Immobilie von unseren Wertexperten bewerten lassen?
Dann füllen Sie mit nur wenigen Klicks unser Formular aus. Unsere Wertexperten werden sich anschließend für eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung bei Ihnen melden.
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Außenbereich
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Aktuelle Bodenrichtwerte für München
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in München? Bei uns erfahren Sie die aktuellen Bodenrichtwerte 2021.