Lassen Sie Ihre Immobilie von unseren Wertexperten einschätzen

Bei diesem Verfahren wird der Marktwert Ihres Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit Ihrem Grundstück übereinstimmen. Das zu bewertende Objekt wird also mit ähnlichen verglichen. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten.

Für dieses Verfahren, das vor allem für selbstgenutzte Immobilien angewendet wird, ziehen wir die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gutachterausschüsse heran. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Anhand aller Daten und Unterlagen berechnen wir Durchschnittswerte pro Quadratmeter und berücksichtigen individuelle Faktoren der Immobilie.

Traditionell wird dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es keine ausreichenden Vergleichsobjekte gibt. Dabei ermitteln die Experten zunächst, welche Kosten entstünden, wenn exakt dasselbe Gebäude heute errichtet werden würde. Der Ausgangspunkt ist also der fiktive Neubau der Immobilie.

Die Herstellungskosten und die Alterswertminderung der bestehenden Immobilie ergeben einen Gebäudewert. Davon getrennt wird der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert man nun Gebäude- und Bodenwert, erhält man einen vorläufigen Sachwert, der dann um den sogenannten Marktanpassungsfaktor ergänzt wird. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Durch ihn findet die Tatsache Berücksichtigung, dass der zu erzielende Preis einer Immobilie zusätzlich von den regionalen Bedingungen des jeweiligen Immobilienmarktes abhängt. In der Summe erhält man den Sachwert. Unter allen drei Verfahren gilt das Sachwertverfahren aufgrund der Komplexität als das anspruchsvollste.

Dieses Verfahren wird für Immobilien angewendet, die einen Ertrag erzielen, zum Beispiel Mietwohngrundstücke mit Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsgrundstücke mit Büro- und Geschäftshäusern. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert des Grundstücks sowie dem Ertrag aus der erzielten Mieteinnahme. Der Bodenwert wird zur Berechnung der Bodenwertverzinsung mit dem Liegenschaftszins multipliziert.

Dabei gilt: Je höher dieser Zins, desto mehr verringert sich der Verkehrswert einer Immobilie. Der Grund: Die Bodenwertverzinsung wird vom sogenannten Reinertrag abgezogen. Dieser Reinertrag ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich aller nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Zudem wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes in die Berechnung miteinbezogen und so der jährliche Reinertrag mit dem Wertfaktor multipliziert. Dabei wird ebenfalls der Liegenschaftszins berücksichtigt. Ein etwaiger Sanierungsbedarf der Immobilie fließt als wertmindernder Faktor ebenfalls in die Berechnung ein.