Die besten Lösungen für Haus & Wohnung
In einer Scheidung mit Immobilien stehen häufig viele Fragen im Raum: Wer bleibt im Haus oder in der Wohnung? Was passiert mit dem Kredit? Muss das Haus verkauft werden oder kommt es sogar zu einer Teilungsversteigerung? Der Verkauf einer Immobilie ist in diesen Lebenssituationen oft weit mehr als nur eine rein wirtschaftliche Entscheidung. Hier treffen persönliche Bindungen auf wirtschaftliche Überlegungen, was Unsicherheiten führen kann.
Wir bieten Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten Optionen und zeigen Ihnen auf, welche Themen Sie frühzeitig klären sollten. Wenn Sie Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen als neutraler Partner zur Seite – mit über 35 Jahren Markterfahrung, einem zuverlässigen Netzwerk aus Rechtsanwälten und Notaren und, wenn gewünscht, auch mit zusätzlicher Diskretion über unseren „Secret Sale“.
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Entscheidend sind Eigentumsverhältnisse im Grundbuch, Güterstand und individuelle Vereinbarungen.
Wohnrecht nach der Scheidung?
Ob und wie lange jemand in der Immobilie bleiben kann, hängt von Nutzung, Eigentum, Kindern und gerichtlichen/vertraglichen Regelungen ab.
Zugewinnausgleich bei Immobilien?
Für die Berechnung zählen der Wertzuwachs während der Ehe sowie offene Darlehen.
Welche Optionen gibt es?
Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung, Verkauf am Markt, Vermietung oder zeitweise gemeinsame Lösung
Wenn keine Einigung gelingt?
Mediation und Teilungsversteigerung möglichst verhindern, da diese oft den wirtschaftlich schlechteren letzten Ausweg darstellen.
Bei einer Scheidung mit Immobilie ist der Blick ins Grundbuch wichtig: Wer dort als Eigentümer eingetragen ist, dem gehört die Immobilie. Steht nur eine Person im Grundbuch, handelt es sich um Alleineigentum. Sind beide Partner eingetragen, ist es gemeinsames Eigentum (häufig je 50 %).
Wichtig sind weiterhin die die ehelichen Güterstände:
Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft: Während der Ehe bleibt das Vermögen getrennt, bei der Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen. Grundlage sind Anfangsvermögen (bei Eheschließung) und Endvermögen (bei Beendigung des Güterstandes). Der Partner mit dem geringeren Zugewinn hat Anspruch auf die Hälfte der Differenz als Ausgleichsforderung.
Für den Zugewinnausgleich bei einer Immobilie ist der Wertzuwachs während der Ehe relevant. Bei Alleineigentum fließt die Wertsteigerung in das Endvermögen des Eigentümers ein und kann den Zugewinnausgleich erhöhen. Bei gemeinsamem Erwerb wird die Immobilie als gemeinsamer Vermögenswert berücksichtigt.
Ehevertrag
Ein Ehevertrag legt bereits Jahre vor einer möglichen Trennung fest, wie eine gemeinsame Immobilie im Fall einer Scheidung behandelt wird. Er regelt unter anderem den Güterstand, den Zugewinnausgleich sowie die Übernahme, Nutzung oder Veräußerung von Haus oder Wohnung und kann Ausgleichs- oder Abfindungszahlungen eindeutig bestimmen.
Scheidungsfolgenvereinbarung
Gibt es keinen Ehevertrag, lässt sich im Trennungsprozess eine Scheidungsfolgenvereinbarung schließen. Die Scheidungsfolgenvereinbarung regelt konkret und vollstreckbar, wie die Trennung umgesetzt werden soll, wer zum Beispiel die Immobilie behält, wer sie nutzen darf und auf wen Kredite weiterhin laufen. Wichtig: Eine notarielle Beurkundung ist notwendig, wenn Immobilien- und Grundbuchrechte oder Änderungen des Güterstands vorgenommen werden.
Im Trennungsjahr gilt bei einer gemeinsamen Immobilie: Beide Ehepartner haben weiterhin ein Nutzungsrecht an der Ehewohnung bzw. am Haus. Das sogenannte gemeinsame Wohnrecht besteht unabhängig davon, wer tatsächlich in der Immobilie bleibt und wer auszieht.
Bleibt ein Partner in der gemeinsamen Immobilie wohnen, während der andere auszieht, kann der ausziehende Partner im Trennungsjahr eine Nutzungsentschädigung verlangen:
Bei einer Scheidung mit Immobilie müssen sich Paare entscheiden, wie das Eigentum künftig genutzt oder aufgeteilt wird. Diese Möglichkeiten gibt es:
Bei einer Scheidung mit Immobilie ist eine professionelle Immobilienbewertung einer der wichtigsten Schritte. Sie schafft Klarheit für Zugewinnausgleich, Ausgleichszahlungen, eine mögliche Übernahme durch einen Partner oder die Aufteilung des Verkaufserlöses. Die Bewertung nimmt ein erfahrener Immobilienexperte vor. Es kann aber auch eine gutachterliche Bewertung durch einen Sachverständigen eingeholt werden.
Wichtig ist, dass der ermittelte Wert realistisch, nachvollziehbar und für beide Seiten belastbar ist. Nur so lassen sich fundierte Entscheidungen treffen und spätere Streitigkeiten vermeiden.
Bei einer Kreditübernahme ist die Zustimmung der Bank erforderlich, weil meist beide Ehepartner als Schuldner im Vertrag stehen. Ohne Vertragsänderung kann der ausgezogene Partner weiter mithaften. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wird die Immobilie im Zusammenhang mit der Scheidung von einem Ehepartner auf den anderen übertragen, ist dies grunderwerbsteuerfrei. Wichtig: Die Übertragung muss in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung stehen.
Beim Verkauf entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde (im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Kalenderjahren). Bei vermieteten Objekten gilt: steuerfrei nach zehn Jahren Haltedauer. Wichtig bei Scheidung: Zieht ein Ehepartner im Zuge der Trennung aus und wird das Haus später (innerhalb der Zehn-Jahres-Frist) an einen Dritten verkauft, gilt: Die „Eigennutzung“ bleibt für den ausgezogenen Partner bestehen, solange der andere Ehepartner (ggf. mit Kindern) dort wohnen bleibt. Dies verhindert, dass der Ausziehende plötzlich Spekulationssteuer auf seinen Anteil zahlen muss.
Jede Eigentumsübertragung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem Wert der Immobilie (Verkehrswert). Rechnen Sie für Notar und Grundbucheintragung zusammen mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Immobilienwerts.
Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung, bei der das gemeinsame Eigentum im Rahmen einer Scheidung aufgelöst wird. Die Immobilie wird zwangsversteigert und der Erlös geteilt. Die Teilungsversteigerung kann jeder Ehegatte verlangen. Sie lässt sich nicht dauerhaft verhindern, kann aber u. U. per Einstellungsantrag für maximal sechs Monate ausgesetzt werden (z. B. wenn Kindeswohl-Aspekte berührt sind).
Eine Teilungsversteigerung bringt bei einer Immobilie im Fall einer Scheidung häufig klare Nachteile:
Bis zur Teilungsversteigerung sollten es die Ex-Ehepartner also möglichst nicht kommen lassen. In den meisten vielen Fällen ist ein freier Verkauf wirtschaftlich sinnvoller: Meist lässt sich ein besserer Preis erzielen, der Prozess ist planbarer und beide Seiten behalten mehr Kontrolle.
Finden die Partner keine gemeinsame Lösung, ist eine Mediation eine gute Möglichkeit. Ein neutraler Mediator hilft beiden Parteien, eine einvernehmliche Lösung zu finden, wobei er auf eine faire Lösung für beide Partner achtet. So kann unter Umständen ein teures Gerichtsverfahren vermieden werden. Gerade wenn es um emotional belastende Themen wie die Teilung des gemeinsamen Zuhauses geht, kann eine Mediation sehr hilfreich sein.
Mit über 35 Jahren Markterfahrung und umfassender Expertise in München, Dachau, Pullach und Starnberg bieten wir Ihnen professionelle Unterstützung bei allen Fragen rund um Ihre Immobilie. Unsere Beratung deckt sowohl hochpreisige Innenstadtlagen als auch attraktive Umlandgemeinden ab, die durch eine starke Nachfrage und hohe Kaufkraft geprägt sind. Insbesondere bei der emotionalen Herausforderung einer Scheidung, wenn es darum geht, was mit der Immobilie geschehen soll, begleiten wir Sie mit größter Sorgfalt und Fingerspitzengefühl.
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Wer darf nach einer Scheidung in der gemeinsamen Immobilie bleiben?
Stehen beide Eheleute im Grundbuch, sind beide Miteigentümer und dürfen die Ehewohnung grundsätzlich weiter nutzen. Eine exklusive Nutzung durch einen von beiden gibt es nur durch Einigung oder gerichtliche Zuweisung (Härtefall, Kindeswohl etc.) Bewohnt einer das Haus oder die Wohnung weiterhin allein, kann der andere eine angemessene Nutzungsentschädigung fordern (orientiert an der ortsüblichen Miete).
Wie berechne ich die Auszahlung an meinen Partner?
Der Auszahlungsbetrag an den Ehepartner ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie (abzüglich Restschuld) geteilt durch zwei. Wenn nur ein Ehegatte Eigentümer ist, gibt es keine automatische hälftige Auszahlung. Der Ausgleich erfolgt über den Zugewinnausgleich, bei dem der höhere Zugewinn zur Hälfte ausgeglichen wird.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn eine Immobilie im Rahmen der Scheidung übertragen wird?
Nein, Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn eine Immobilie im Zusammenhang mit der Scheidung übertragen wird. Dies gilt auch für Zugewinnausgleichs- oder Unterhaltsansprüche, solange die Übertragung in der Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt ist.
Wie bestimme ich den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch eine Bewertung unter Berücksichtigung von Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Marktbedingungen ermittelt. Am sichersten ist eine fundierte Wertermittlung durch einen erfahrenen Makler, der die Immobilie professionell bewertet und Marktpreise kennt.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist ein langwieriger Prozess. Vom Zeitpunkt der Antragstellung bis zum eigentlichen Auktionstermin können zwölf bis 18 Monate vergehen. Die Dauer hängt von der Komplexität des Falls, der Bearbeitungszeit der Gerichte und der Terminverfügbarkeit für die Versteigerung ab. In manchen Fällen kann das Verfahren länger dauern, wenn es zu Verzögerungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie an?
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie neben der Restschuld auch mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, Notar- und Grundbuchgebühren einplanen. Zusätzlich können Kosten wie Investitionen nach der Trennung oder eine Nutzungsentschädigung hinzukommen. Gegebenenfalls fallen Maklerprovisionen und Kosten für die Erstellung von Energieausweisen oder Gutachten an.
Wer übernimmt den laufenden Kredit, wenn eine Immobilie im Rahmen einer Scheidung übertragen wird?
Meist bleibt der laufende Kredit bei dem Ehepartner, der das Eigentum an der Immobilie übernimmt. Der andere Partner kann von der Bank aus dem Kreditvertrag entlassen werden, was eine Zustimmung der Bank und eine Umfinanzierung voraussetzt. Falls der Kredit nicht übernommen wird, muss der übernehmende Partner in der Regel den gesamten Betrag allein finanzieren oder eine Vereinbarung treffen, wie der Kredit weiter abgezahlt wird.
Muss die Bank einem Verkauf zustimmen?
Meistens ja, wenn noch eine Finanzierung auf der Immobilie liegt. Die Bank muss dem Verkauf zustimmen, um sicherzustellen, dass die offenen Darlehen aus dem Verkaufserlös beglichen werden. Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die gesamte Hypothek zu decken, kann eine einvernehmliche Lösung mit der Bank erforderlich sein, z. B. durch eine Restschuldbefreiung.
Ein Partner will das Haus behalten, der andere will verkaufen, was dann?
In diesem Fall kann eine Einigung über den Auszahlungsbetrag und die Übertragung des Eigentums erfolgen. Der verbleibende Partner muss den entsprechenden Anteil am Verkehrswert der Immobilie zahlen.
Was passiert mit der Immobilie, wenn man sich nicht einigt?
Wenn keine Einigung über die Aufteilung der Immobilie im Rahmen einer Scheidung erzielt wird, kann das Gericht eine Teilungsversteigerung anordnen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, und der Erlös wird unter den Ehepartnern aufgeteilt. Eine andere Möglichkeit ist, dass einer der Partner das Eigentum übernimmt und den anderen auszahlt, wenn dies im Rahmen einer Vereinbarung oder einer gerichtlichen Entscheidung geregelt wird. Oder aber die Immobilie wird verkauft und der Erlös geteilt.
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