Zustand analysieren
Analysieren Sie den Zustand des Hauses. Starten Sie mit einer geförderten „Energieberatung für Wohngebäude“. Der Experte erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Energetische Sanierung
Welche energetischen Maßnahmen an der eigenen Immobilie sind sinnvoll, wirtschaftlich und gesetzlich erforderlich? Mit dem aktuell geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz haben sich die Vorgaben für den Heizungstausch geändert: Die bisherige 65-%-Pflicht ist entfallen und Eigentümer haben wieder mehr Wahlfreiheit. Gleichzeitig bleiben energetische Anforderungen an Gebäude bestehen und für bestimmte Heizsysteme gelten neue Vorgaben.
Ob Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage: Energetische Sanierungsmaßnahmen können den Energieverbrauch senken, laufende Kosten reduzieren und die Attraktivität einer Immobilie langfristig sichern. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt dabei immer vom Zustand des Gebäudes, den gesetzlichen Anforderungen und der Wirtschaftlichkeit im Einzelfall ab.
Inhalt
-
- Was gehört zur energetischen Sanierung?
- Energetische Sanierung und gesetzliche Vorgaben
- Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
- Ratgeber energetische Sanierung zum Download
- Sanierung und Mieterhöhung: Was ist möglich?
- Kosten energetische Sanierung eines Hauses
- Energetisch sanieren: Wo fange ich an?
- Wenn sich die energetische Sanierung wirtschaftlich nicht lohnt
- FAQ – häufige Fragen zur energetischen Sanierung von Immobilien
Was gehört zur energetischen Sanierung?
Maßnahmen zur Wärmedämmung
Maßnahmen zur Dämmung reduzieren den Wärmeverlust. Dazu gehört die Dämmung von Dach und (Keller-)Decken, Fassaden, Türen und Heizungsrohren.
Fenster tauschen
Moderne Fenster mit Mehrfachverglasung verringern Zugluft und sorgen für eine bessere Heizbarkeit der Immobilie.
Heizung tauschen
Moderne Heizsysteme wie Brennwertkessel, Wärmepumpen oder Biomasse-Heizungen ersetzen alte Gas- und Ofenheizungen; auch erneuerbare Energien und Photovoltaik gehören dazu. Intelligente Regelungen wie Thermostate und Steuerungssysteme machen die Heizung zusätzlich effizienter.
Einbau von Lüftungssystemen
Kontrollierte Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sorgen für Frischluftzufuhr mit minimalem Energieverlust. Sie verbessern das Raumklima und beugen Schimmelbildung vor.
Energetische Sanierung und gesetzliche Vorgaben
Das zentrale Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Gebäude ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und regelt die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Gebäude. Es enthält:
- Anforderungen an die energetische Qualität und den Wärmeschutz von Gebäuden
- Vorgaben für Heizungs-, Klima- und Anlagentechnik
- energetische Anforderungen bei bestimmten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Vorgaben für den Einsatz bestimmter Energieträger und Heizsysteme
- Pflichten zur Ausstellung, Vorlage und Übergabe von Energieausweisen, insbesondere bei Neubau, Verkauf und Neuvermietung
Eine allgemeine Pflicht, bestehende Gebäude vollständig energetisch zu sanieren, gibt es jedoch nicht. Je nach Gebäude, vorhandener Anlagentechnik und geplanter Maßnahme können jedoch einzelne gesetzliche Anforderungen und Nachrüstpflichten bestehen.
Bestandsgebäude
Anforderungen an Dämmung
Dämmung der obersten Geschossdecke (wenn der Dachraum unbeheizt und ungedämmt ist).
Heizung
Bestehende Heizungsanlagen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Eine allgemeine Austauschpflicht allein aufgrund des Alters einer Heizung besteht nicht mehr.
Bauteilersatz mit Mindestanforderungen
Werden bei beheizten oder gekühlten Gebäuden Außenbauteile wie Fenster, Außentüren, Dachflächen oder Fassaden erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die gesetzlichen Höchstwerte für den Wärmedurchgang einhalten werden. ie Anforderungen greifen erst, wenn mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe verändert werden.
Anlagentechnik & Effizienzpflichten
Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält verschiedene Anforderungen für die technische Gebäudeausrüstung. Ob beispielsweise eine Heizungsprüfung, ein hydraulischer Abgleich, eine Anlagenoptimierung oder die Dämmung von Leitungen erforderlich ist, hängt von der Art, dem Alter und der Größe der Anlage sowie vom jeweiligen Gebäude ab.
Neubau
Gesetzlicher Neubaustandard
Seit Januar 2023 darf der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf eines neuen Wohngebäudes höchstens 55 Prozent des entsprechenden Wertes des gesetzlich definierten Referenzgebäudes betragen. Zusätzlich müssen die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz eingehalten werden.
Heizungsanlage
Die bisherige allgemeine Vorgabe von mindestens 65 % erneuerbaren Energien für neue Heizungen ist entfallen. Eigentümer können selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen. Wärmepumpen, Biomasse- und Hybridheizungen sowie Gas- und Ölheizungen sind zulässig.
Technische Anforderungen Bauausführung
Neubauten müssen die gesetzlichen Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und die Energieeffizienz erfüllen. Dazu gehören Vorgaben zur Gebäudehülle und zur Begrenzung von Wärmeverlusten.
Referenzgebäudeverfahren
Die energetische Qualität des Neubaus wird über einen Vergleich mit einem sogenannten Referenzgebäude bewertet. Dieses besitzt die gleiche Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung wie das geplante Gebäude, wird jedoch mit gesetzlich festgelegten technischen Eigenschaften berechnet.
Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
In der energetischen Sanierung gehen Sanierung und Modernisierung meist Hand in Hand: Schäden werden behoben (Sanierung) und gleichzeitig energetisch optimiert (Modernisierung). Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, haben aber rechtlich und technisch unterschiedliche Bedeutungen:
Die Sanierung dient der Beseitigung von Schäden und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her.
- Anlass: Mängel, Schäden oder Verfall (z. B. Feuchtigkeit, marode Leitungen, Schimmel)
- Maßnahmen: Austausch defekter Bauteile, Instandsetzung von Dach, Fassade, Elektrik etc.
- Beispiel: Undichte Fenster, eine bröckelnde Fassade, ein undichtes Dach oder ein feuchter Keller werden instand gesetzt.
Die Modernisierung bringt das Gebäude auf einen aktuellen technischen Stand, steigert Wohnkomfort, Wert, Energieeffizienz oder Nutzungsqualität.
- Anlass: Freiwillige Aufwertung oder gesetzliche Regelungen.
- Maßnahmen: Einbau einer Wärmepumpe, Austausch alter Fenster durch 3-fach-Verglasung, Installation einer Solaranlage
- Beispiel: Eine neue Heizung wird im Rahmen der energetischen Sanierung installiert, um Energie zu sparen.
Ratgeber energetische Sanierung
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Sanierung und Mieterhöhung: Was ist möglich?
Im deutschen Mietrecht (§ 555b BGB) gilt eine Maßnahme als Modernisierung, wenn sie den Wohnwert erhöht, Energie oder Wasser spart oder gesetzlich vorgeschrieben ist (z. B. GEG). Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparatur einer defekten Heizung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden) gelten nicht als Modernisierung. Sie dienen dem Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands und sind nicht umlagefähig.
Bestimmte Modernisierungskosten dürfen anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden (8 % der Gesamtkosten). Dazu der Lohn für Handwerker, Bau-Nebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gehören nicht dazu.
Achtung Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete maximal um 3 € pro m² steigen, bei niedrigen Mieten (unter 7 € pro m²) maximal um 2 € pro m². Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen sind vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Kosten energetische Sanierung eines Hauses (Stand August 2026)*
Durchschnittlich erwartbare Kosten
Die Kosten für die energetische Sanierung eines Hauses hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Welche Arbeiten können Sie selbst durchführen? Wo müssen Sie einen Fachbetrieb beauftragen?
- Wie groß ist die Immobilie und was fällt an Arbeiten an?
- In welcher Region wird saniert, wie hoch sind da die Handwerkskosten?
- Welche Materialien werden verwendet?
Gut zu wissen: Viele Maßnahmen für energetische Sanierungen, z. B. den Heizungstausch, werden unter bestimmten Bedingungen gefördert.
| Sanierung Dach (nach Material)** | |
|---|---|
| Bitumen | ca. 15–30 € pro m² |
| Dachziegel | ca. 25–50 € pro m² |
| Stahlblech, Aluminium | ca. 35–40 € pro m² |
| Schiefer, Kupfer | ca. 80–140 € pro m² |
| Reet | ca. 100–150 € pro m² |
| Dachdämmung | |
| Dämmung obere Geschossdecke | ca. 20–80 € pro m² |
| Aufspardämmung | ca. 130–200 € pro m² |
| neuer Dachstuhl | ca. 80–150 € pro m² |
| Sanierung Fassade | |
| Fassadendämmung | ca. 160–300 € pro m² |
| Fassade streichen | ca. 25–55 € pro m² |
| Fenstertausch | |
| Kunststofffenster | ca. 500–1.200 € pro m² Fensterfläche |
| Holzfenster | ca. 650–1.500 € pro m² Fensterfläche |
| Aluminiumfenster | ca. 900–2.100 € pro m² Fensterfläche |
| Heizungstausch | |
| Gasheizung | ca. 9.500–10.000 € |
| Ölheizung | ca. 12.000–17.000 € |
| Wärmepumpe | ca. 11.000–47.000 € je nach System und Aufwand |
| Mikro-Heizkraftwerk (Kraft-Wärme-Kopplung) | ca. 25.000–40.000 € |
| Sonstiges | |
| einfache Kellerdämmung | ca. 20–70 € pro m² |
| Erneuerung der Elektrik | ca. 100–170 € pro m² |
*Die angegebenen Kosten dienen lediglich als grobe Orientierung. Die tatsächlichen Kosten hängen u.a. vom Gebäude, der benötigten Leistung, den erforderlichen Nebenarbeiten, der Wärmeverteilung und den regionalen Handwerkerpreisen ab.
**Die Form des Daches spielt bei den Kosten für eine Dachsanierung eine wichtige Rolle. Am günstigsten ist das Satteldach. Andere Dachformen verbuchen Preisaufschläge zwischen 30 und 40 %.
Energetisch sanieren: Wo fange ich an?
Gehen Sie systematisch vor:
Dokumentation und Nachweise
Damit die Förderungen ausgezahlt werden, benötigen Sie lückenlose Nachweise für die Baumaßnahmen.
- Dokumentieren Sie die Arbeiten mit Vorher-Nachher-Fotos (z. B. ungedämmtes Dach vs. gedämmt). Das hilft bei der Qualitätskontrolle und bei möglichen Streitfällen.
- Achten Sie darauf, dass Rechnungen auf Sie ausgestellt sind. Förderfähige Leistungen sollten getrennt von nicht förderfähigen Posten ausgewiesen sein.
- Zahlen Sie Rechnungen nie bar, sondern immer per Überweisung oder Lastschrift.
- Achten Sie auf die Fachunternehmererklärung: Für viele Maßnahmen (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung) benötigt man eine schriftliche Bestätigung des Handwerkers, dass die Arbeiten nach den technischen Mindestanforderungen der Förderung ausgeführt wurden. Das Formular stellt i. d. R. das BAFA oder die KfW bereit. Der Handwerker kennt das und muss es ausfüllen und unterschreiben.
Tipps zur Abnahme
Nach Fertigstellung der Maßnahmen gibt es eine gemeinsame Begehung mit dem Handwerker und eventuell dem Energieberater. Schauen Sie sich alles mit dem Handwerker genau an:
- Sichtprüfung: Wurde alles wie vereinbart umgesetzt?
- Funktionsprüfung: Läuft z.B. die neue Heizung?
- Vergleich mit Angebot/Vertrag: Stimmen die Leistungen mit der Rechnung überein?
- Dokumentation: Abnahmeprotokoll
Extra-Tipps für Laien
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen nicht richtig vorkommt.
- Entdecken Sie Mängel oder fehlen Dokumente, können Sie die Abnahme verweigern oder mit Vorbehalt unterschreiben („unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung“).
- Melden Sie Mängel sofort.
- Lassen Sie Ihren Energieberater die Abnahme begleiten.
- Lassen Sie sich die Technik, z.B. einer neuen Heizung, genau erklären.
Wenn sich die energetische Sanierung wirtschaftlich nicht lohnt
Bei sehr alten Häusern kann eine umfassende energetische Sanierung technisch aufwendig und finanziell wenig sinnvoll sein. Gerade Erben stehen dann oft vor der Frage, wie es weitergeht. In Lagen mit hohen Grundstückspreisen kann der Verkauf des Grundstücks mit Altbestand eine pragmatische Alternative sein.
Wir unterstützen Sie bei der neutralen Entscheidungsfindung:
Wir vergleichen Sanierung gegenüber Neubebauung/Verkauf, prüfen das Baurecht (z. B. GRZ/GFZ, Bebauungsplan, Nachverdichtung) und zeigen Potenziale für eine höhere Ausnutzung – häufig der wichtigste Treiber für den Kaufpreis.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, adressieren wir qualifizierte Bauträger und Investoren aus unserem Netzwerk passgenau.
Gut zu wissen: Den Rückbau des Altbestands organisiert und finanziert in der Regel der Käufer – das reduziert Ihren Aufwand und spart Kosten.
Sie möchten wissen, welche Option sich für Ihr Grundstück rechnet? Sprechen Sie uns an.
FAQ energetische Sanierung
Altbau sanieren oder Neubau: Was ist günstiger?
Ob eine Altbausanierung oder ein Neubau günstiger ist, hängt vom Zustand des Hauses, der Lage und dem gewünschten energetischen Standard ab. Eine umfassende Altbausanierung kann ähnlich teuer oder sogar teurer sein als ein Neubau, besonders wenn Schadstoffe entfernt oder die Bausubstanz erneuert werden muss. Anderseits bieten Sanierungen steuerliche Vorteile, Fördermittel und den Charme historischer Bausubstanz. Neubauten bieten hingegen Planungssicherheit, moderne Grundrisse und niedrigere Betriebskosten.
Welche energetischen Sanierungen sind aktuell gesetzlich verpflichtend?
Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht. Verpflichtend können jedoch einzelne Maßnahmen sein, z.B. die Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken.
Muss ich mein Haus nach dem Kauf energetisch sanieren?
Nein. Aber bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können nach einem Eigentümerwechsel gesetzliche Nachrüstpflichten entstehen.
Wann ist eine Sanierung keine Modernisierung?
Werden lediglich Schäden beseitigt oder Bauteile instand gesetzt und damit der bisherige Zustand wiederhergestellt, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Modernisierung liegt dagegen z.B. vor, wenn durch die Maßnahme dauerhaft Energie eingespart wird.
Wie finde ich seriöse Fachbetriebe?
Achten Sie auf Betriebe mit Zertifizierungen, positiven Kundenbewertungen und Erfahrung im Bereich energieeffizientes Bauen und Sanieren. Empfehlenswert ist auch die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Energieberater.
Kann ich die Kosten einer energetischen Sanierung steuerlich absetzen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen (§ 35c EStG).
Welche Fehler sollte ich bei der energetischen Sanierung vermeiden?
Häufige Fehler sind: Sanierungsmaßnahmen ohne Gesamtstrategie, das Nichtnutzen von Fördermitteln, fehlende Koordination der Gewerke und eine unzureichende Planung der Reihenfolge. Auch die Beauftragung nicht zertifizierter Fachfirmen sollte vermieden werden, da das langfristig zu Baumängeln und zu Förderverlusten führen kann.
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