Mehr Kapital, stabile Preise und starke Differenzierung

Der Münchner Immobilienmarkt verzeichnet im ersten Halbjahr 2026 eine spürbare Stabilisierung. Die Vertragszahlen erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3 %, der Geldumsatz stieg um 7 % auf rund 5,4 Milliarden Euro. Das zeigt der aktuelle Bericht des Münchner Gutachterausschusses, dem auch der Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, Thomas Aigner, angehört.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:

• Gesamtmarkt: Der Geldumsatz stieg um 7 % auf rund 5,4 Mrd. Euro; die Vertragszahlen wuchsen um 3 %.
• Eigentumswohnungen: Insgesamt 4.950 Verkäufe (1. Halbjahr 2025: 4.750), wobei der Geldumsatz 4 % über dem Vorjahresniveau lag.
• Preise nach Segmenten: Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen gaben leicht auf rund 9.800 Euro/m² nach; gute Lagen blieben stabil bei etwa 10.550 Euro/m² (+4 %). Bestandswohnungen zeigten sich mit geringen Ausschlägen zwischen -1 % und +5 % preisbeständig.
• Neubau-Krise: Trotz 4.950 verkaufter Eigentumswohnungen waren darunter lediglich 650 Neubaueinheiten – ein alarmierend niedriger Wert für München.

Eigentumswohnungen: Bestandsimmobilien und gute Lagen preisstabil

Robust präsentiert sich das Segment der Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2026. Die Zahl der Verkäufe erhöhte sich auf 4.950 Einheiten, und auch der Geldumsatz lag 4 % über dem Vorjahresniveau. Während die Preise für Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen im ersten Halbjahr 2026 leicht auf rund 9.800 Euro pro Quadratmeter nachgaben, erwiesen sie sich in guten Lagen mit etwa 10.550 Euro pro Quadratmeter (eine Steigerung von rund 4 %) als stabil. Bestandswohnungen verzeichneten im selben Zeitraum geringe Ausschläge zwischen minus 1 und plus 5 % und bestätigten damit ihre Preisbeständigkeit.

Baugrundstücke: Statistik durch Großprojekte verzerrt

Auffällig sind die Entwicklungen im Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau. Während dieses Segment im ersten Halbjahr 2025 stark einbrach (Anzahl -40 %, Geldumsatz -62 %), verzeichnete es in den ersten sechs Monaten 2026 durch einige umsatzstarke Transaktionen ein massives statistisches Plus (Anzahl +44 %, Geldumsatz +206 %). Allerdings unterliegt dieses Marktsegment traditionell starken Schwankungen durch große, oft städtische Projektverkäufe, so dass ein direkter Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum keine validen Trends erkennen lässt.

Experteneinschätzung: Mehr Kapital im Markt, aber akuter Neubau-Mangel

„Die aktuellen Entwicklungen verdeutlichen, dass wieder mehr Kapital in den Markt geflossen ist und sich Käufer und Verkäufer erfolgreich an das veränderte Zins- und Wirtschaftsumfeld angepasst haben“, analysiert Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH. „Wir sehen aber auch: Der Markt differenziert stark nach Qualität, Energieeffizienz und Lage. Immobilien mit schlechter Bausubstanz oder wenig attraktiven Mikrolagen geraten aktuell stärker unter Druck als früher.“

Mit Sorge blickt der Immobilienexperte auf die weiterhin vergleichsweise geringe Vertragszahl bei Neubauwohnungen: „Unter den insgesamt rund 4.950 verkauften Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr waren lediglich 650 Neubaueinheiten. Das sind zwar 30 % mehr als im Vorjahreszeitraum – für eine Stadt wie München ist das dennoch viel zu wenig. Aber es ist ja kein Wunder: Wo (leider!!) wenig gebaut wird, wird eben auch wenig verkauft.“