Liegenschaftszins wieder auf Niveau von 2012

Der durchschnittliche Liegenschaftszins für Bestandsmehrfamilienhäuser lag ersten Halbjahr 2026 bei 2,8 %. Damit entspricht er dem Niveau von 2012. Im Jahr 2009 lag der mittlere Zinssatz noch bei 4,3 %, bevor er anschließend Jahr für Jahr zurückging. Den niedrigsten durchschnittlichen Wert erreichte der Liegenschaftszins im Jahr 2022 mit 1,4 %.

Auch der Ertragsfaktor hat eine deutliche Entwicklung durchlaufen. Im ersten Halbjahr 2026 lag er mit 30 % etwa auf dem Niveau des Jahres 2015. Nach einem jahrelangen Anstieg um bis zu 75 % erreichte er 2022 einen Höchstwert. Seit 2023 ist der Ertragsfaktor wieder rückläufig.

Liegenschaftszins und Ertragsfaktor zählen zu den wichtigen Kennzahlen bei der Bewertung von Kapitalanlagen. Der Liegenschaftszins beschreibt das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis und bildet den Zinssatz ab, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie marktüblich abgezinst wird. Er entspricht dabei nicht der tatsächlichen Nettorendite einer Immobilie. Ein hoher Liegenschaftszins bedeutet eine höhere kalkulatorische Rendite für Investoren.

Der Ertragsfaktor stellt das Verhältnis zwischen dem erzielten Kaufpreis und der Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar. Er zeigt, wie viele Jahre benötigt werden, bis sich der Kaufpreis rechnerisch amortisiert hat. Dabei gilt: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher fällt in der Regel der Ertragsfaktor aus.

(Jahr jeweils Mittelwert)
Quelle: Gutachterausschuss München