Erbschaftsfalle Mehrfamilienhaus: Wenn die Steuerlast den sozialen Frieden gefährdet

„Erbschaftssteuerwert versus Marktwert: Wie das Finanzamt den Münchner Immobilienmarkt rechts überholt!“ – das war das Thema des diesjährigen „münchner immobilien fokus“, der am 29. Oktober im Literaturhaus stattfand und den Nerv zahlreicher Eigentümer traf.

Da die Immobilienpreise infolge der Zinswende teilweise deutlich gesunken sind, kann dies im Erb- oder Schenkungsfall zu Überbewertungen, aufgeblähten Bemessungsgrundlagen, überschrittenen Freibeträgen und hohen Erbschaftsteuersätzen führen. Zu der bis auf den letzten Platz besetzten Veranstaltung hatten die Aigner Immobilien GmbH, die Rechts- und Steuerberatungskanzlei Schütz & Fischl GbR sowie die Hausbank München geladen. Durch den Abend führte der Journalist Sebastian Krass.

In ihrem Eröffnungsvortrag betonte Agnes Fischl, Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht bei Schütz & Fischl GbR, dass die Finanzverwaltung an der „Überbewertung“ keine Schuld trage, da sie unter anderem an die Werte der Gutachterausschüsse gebunden ist. Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien zunächst stark vereinfacht nach dem Bewertungsgesetz auf Basis historischer Marktparameter wie Bodenrichtwerten. Schon diese erste Standardisierung führt in der komplexen Realität des Immobilienmarkts häufig zu steuerlich überhöhten Immobilienwerten, da der Münchner Gutachterausschuss im Gegensatz zum Markt nur vier Lagequalitäten unterscheidet.

Seit der Zinswende kommt erschwerend hinzu, dass die vereinfachte Bewertung durch das Finanzamt zeitlich versetzt erfolgt. Bis zum Beginn der Zinswende hatte sich dieser Zeitversatz häufig positiv für die Steuerpflichtigen ausgewirkt. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht (zuletzt zum 01.01.2026) und gelten dann für zwei Jahre.

Eine im Dezember 2021 erfolgte Schenkung oder Erbschaft von Immobilien wurde somit noch mit den niedrigeren historischen Bodenrichtwerten bewertet, die auf Basis der tatsächlichen Verkäufe der Jahre 2019 bis 2020 ermittelt wurden. Mit der Zinswende Anfang 2022 verkehrt sich der bisherige Vorteil dieses zeitlichen Versatzes jedoch häufig ins Gegenteil. Das eigentliche Problem ist der Gesetzgeber, der mit stark standardisierten Vorschriften für eine steuerliche Bewertung sorgt, die dem heute tendenziell gefallenen Markt zeitlich hinterherhinkt. Betroffenen bleibt meist nur der teure Gegenbeweis durch ein Verkehrswertgutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten und/oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Das Problem mit dem „Unikat“

In der anschließenden Diskussion ging es zunächst um die allgemeine Marktentwicklung. Mit Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, und dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Thorsten Kratzsch saßen zwei Mitglieder des Münchner Gutachterausschusses auf dem Podium, die aktuelle Markteinblicke gaben. Kratzsch wies darauf hin, dass aktuelle Verkäufe bis zu zehn Prozent unter den ohnehin gesunkenen Bodenrichtwerten liegen.

Thomas Aigner ergänzte, dass Preise stark nach Objekt und Lage variieren. Selbst in einer Wohnanlage seien die Preise je nach Einheit unterschiedlich, denn, so betonte er: „Jede Immobilie ist ein Unikat.“ Genau das sei das Dilemma, da pauschale Berichte nur grobe Anhaltspunkte für die Bewertung eines solchen Unikats liefern können. Agnes Fischl verurteilte diesen Zustand scharf: „Eine stark pauschalierte und vereinfachte Immobilienbewertung bildet die Grundlage für die Steuer – das kritisiere ich vehement!“ Der Sachverständige betonte in diesem Zusammenhang, dass er immerhin eine realistischere Konjunkturanpassung vornehmen könne.

Gefahr für den sozialen Frieden

Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., beleuchtete die politischen Folgen: Die Erbschaftssteuer sei heute im Vergleich zu vor 15 Jahren rund fünfmal so hoch. Das mache privaten Eigentümern von Mehrfamilienhäusern und in der Folge auch deren Mietern das Leben schwer. Wer in München erbe, faire Mieten halten und nicht erhöhen wolle, müsse oft verkaufen, weil die Steuerlast unbezahlbar sei.

Der Vorstandsvorsitzende der Hausbank Peter Sedlmeir rechnete vor, dass bei einem Kredit von 1 Mio. Euro mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent pro Jahr 45.000 Euro Zinsen anfallen. „Da ist der Verkaufsdruck bei vielen schon hoch.“ Stürzers deutlicher Appell, der von Applaus begleitet wurde: „Und wer kauft die Häuser dann? Ein gewerblicher Investor – dann weht für die Mieter ein anderer Wind! Wenn man die privaten Eigentümer verdrängt, gefährdet man den sozialen Frieden!“

Neue Lösungen nötig

Moderator Sebastian Krass lenkte die Diskussion im weiteren Verlauf gezielt auf die gesellschaftliche Gerechtigkeitsdebatte: Da sich bei Verkäufen von Erbimmobilien gerade in München in den meisten Fällen Wertsteigerungen erzielen lassen, die ohne eigene Leistung entstünden, befürworteten viele Menschen eine Erbschaftssteuer als gerechten Ausgleich.

Thomas Aigner stimmte dem im Grundsatz zu, gab jedoch zu bedenken, dass Immobilien meist gekauft würden, um der nächsten Generation Sicherheit zu bieten und private Vorsorge zu betreiben. „Eigentümer werden da alleine gelassen. Das ist natürlich eine gesellschaftliche Debatte, wie wir uns Altersvorsorge grundsätzlich vorstellen: Soll der Staat prinzipiell für alle zuständig sein oder wollen wir die private Vorsorge stärken?“

Als mögliche Lösung schlug er Steuerprivilegien vor – etwa dann, wenn Erben bestimmte Vereinbarungen einhalten, wie beispielsweise einen Verzicht auf Mieterhöhungen für einen festgelegten Zeitraum. Denkbar wäre auch eine Regelung ähnlich wie bei der Unternehmensnachfolge. Er schränkte jedoch ein: „Derzeit werden diese Steuerbegünstigungen kontrovers diskutiert und infrage gestellt – hier dürfen wir nicht viel erwarten.“

Sowohl auf dem Podium als auch im Publikum stieß der Vorschlag, die Erbschaftssteuer nach österreichischem Vorbild komplett abzuschaffen, auf breite Zustimmung. Ein solcher Schritt erschien den Diskutanten durchaus plausibel, da die Steuer mit einem Anteil von etwas über einem Prozent am Gesamtsteueraufkommen ohnehin nur wenig ins Gewicht falle.

Nach der Podiumsdiskussion sorgte das Thema noch lange für Gesprächsstoff.

Der münchner immobilien fokus fand am 29. Oktober 2026 unter dem Titel „Erbschaftssteuer versus Marktwert: Wie das Finanzamt den Münchner Immobilienmarkt rechts überholt!“ im Literaturhaus statt. Im kommenden Jahr geht die Veranstaltungsreihe in eine neue Runde. Der genaue Termin sowie das Thema werden rechtzeitig bekannt gegeben.