Immobilien erben und vererben 2023

Erbschaftssteuer Immobilien: Neuregelung Bewertungsgesetz

Ab Januar 2023: Neuregelung Bewertungsgesetz

Der Bundestag hat das Jahressteuergesetz 2022 beschlossen. Ab 1. Januar 2023 kommen Steueränderungen auf Steuerzahler zu. Das betrifft auch die Übertragung von Immobilienvermögen. Eine höhere Steuerlast droht Erben von Immobilien in begehrten Lagen.

Was wird geändert?

Immobilien, die vererbt werden, sollen ab 2023 steuerlich neu bewertet und näher an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse bzw. damit an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden.

Geändert werden insgesamt drei Punkte:

  1. Sachwertfaktor
  2. Nutzungsdauer
  3. Regionalfaktor

Sachwertfaktor: Der Sachwertfaktor (oder auch Marktanpassungsfaktor) soll die Marktlage abbilden. Mit dieser Zahl soll später der vorläufige Sachwert einer Immobilie multipliziert werden, um auf einen endgültigen Wert zu kommen. Seine Höhe soll aussagen, für wie viel Prozent vom errechneten Sachwert die Immobilien in der Region im Schnitt verkauft werden.

Die Höhe des Faktors wird von dem jeweiligen Bodenrichtwert und der Immobilienart abhängen. Bisher liegt er je nach Region und Immobilie bei 0,5 bis 1,5, künftig soll er 0,8 bis 1,8 betragen, um die Entwicklung des Immobilienmarktes der vergangenen Jahre widerzuspiegeln. Dies verändert die Bemessungsgrundlage und damit die Steuerlast.

Ein Beispiel:

Sachwert einer Immobilien: 400.000 Euro
Sachwertfaktorerhöhung von 1,0 auf 1,3
Angenommener Wert: 520.000 Euro (400.000 x 1,3)

Nutzungsdauer: Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, wird ein Teil des Gebäudewertes abgezogen, wenn das Objekt schon älter ist. Bislang war die Richtlinie, dass man ein Haus 70 Jahre nutzt, die Rechnung ging so: Erbt jemand ein neues Haus, muss er den kompletten Wert versteuern. Ist das Haus schon 35 Jahre alt, musste man nur noch die Hälfte versteuern (Alterswertminderung).

Jetzt wird die Nutzungsdauer auf 80 Jahre erhöht. Dadurch fällt die Minderung des Alterswerts geringer aus und der Restwert steigt.

Regionalfaktor: Es wird zusätzlich der Regionalfaktor eingeführt. In Gebieten, in denen die Baukosten vom Bundesdurchschnitt abweichen, wird der Immobilienwert damit multipliziert. Werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen keine Regionalfaktoren zur Verfügung gestellt, beträgt dieser mindestens 1 Prozent.

Für München beträgt der Regionalfaktor laut dem Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses 1,558. Das bedeutet, dass eine Immobilie in der bayerischen Landeshauptstadt nochmal um rund 56 Prozent höher bewertet wird.

Nicht geändert hingegen werden der bisherige Erbschafts- und Schenkungssteuersatz an sich und die Freibeträge.

Warum wurde das Bewertungsverfahren geändert?

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise gestiegen, jedoch nicht überall gleich. Wer ein Objekt auf dem Land geerbt hat, musste bislang ebenso viel Erbschaftssteuer zahlen wie für eine Immobilie in einer Großstadt, konnte jedoch bei Letzterer durch einen Verkauf einen deutlichen höheren Erlös erzielen.

Durch die Änderung im Bewertungsverfahren und die dadurch entstehende Anpassung der Parameter an das aktuelle Marktniveau sollen eine insgesamt gerechtere Bewertung ermöglicht und das Ungleichgewicht austariert werden.

Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, in dem die bisherige Praxis als veraltet moniert wird. Denn die steuerlich relevanten Immobilienwerte ergaben sich bislang noch aus den fortgeschriebenen Einheitswerten aus den 1930er-Jahren.

Was sind die Folgen?

Viele Immobilien werden ab 2023 steuerlich höher bewertet als bisher – zum Teil um ein Vielfaches. Da jedoch die Freibeträge bei der Vererbung oder Verschenkung nicht entsprechend angehoben werden, werden diese vor allem bei Immobilien in gefragten Regionen wie München und dem Münchner Umland deutlich überschritten. Infolgedessen trifft Erben und Beschenkte hier eine massiv höhere Steuerlast als bisher. Besser ist es daher, wenn sich das Erbe auf mehrere Personen verteilt und dadurch die Freibeträge nicht überschritten werden.

Die Freibeträge liegen derzeit bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder.

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Gerne empfehlen wir bei Bedarf entsprechende Anwälte und Steuerberater. 

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