Ungewohnte Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt

• Rückgang der Transaktionen um 24%
• Geldumsatz geht um 31% zurück
• Nach Preisanstieg in Q1 Stagnation

In den ersten drei Quartalen 2022 hat sich der Münchner Immobilienmarkt unterschiedlich entwickelt: Während die Preise vor allem bei Wohnungen in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen, kam es ab dem zweiten Quartal zu einer Stagnation. Das zeigt die aktuelle Analyse des Gutachterausschusses, dem auch Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, seit vielen Jahren angehört. Insgesamt gingen der Geldumsatz und die Anzahl der Kaufverträge bis zum Herbst deutlich zurück.

Das Jahr 2022 ist geprägt von einem Krieg in Europa, dessen weitreichende Folgen im Laufe der vergangenen Monate immer deutlicher zutage traten – auch auf dem Münchner Immobilienmarkt: Der Geldumsatz sank in den ersten drei Quartalen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 31% auf rund 9,1 Milliarden Euro. Auch die Zahl der Transaktionen ging innerhalb dieses Zeitraums um 24% zurück.

Während das erste Quartal noch performancestark war, zeigten das zweite und vor allem das dritte Quartal einen Umbruch. Zwar gab es im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Preissteigerungen, diese spielten sich aber vor allem in den ersten drei Monaten ab, während es ab Q2 sukzessive zu Stagnationen kam.

Preiserhöhungen im Neubau-Segment

Die Erhöhung der Preise zeigt sich besonders deutlich im Neubau-Segment. Hier stiegen die Quadratmeterpreise bei Wohnungen u.a. durch höhere Energie- und Baukosten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14%. Gleichzeitig gingen die Transaktionen hier massiv um 48% zurück.

Im zweistelligen Prozentbereich liegt auch die Preissteigerung bei Reihenendhäusern im Bestand. Diese verteuerten sich um rund 11% und kosten mit jetzt 1,25 Millionen Euro ebenso viel wie Reihenmittelhäuser im Neubau. Objekte im Bestand liegen nach den aktuellen Auswertungen nun ebenfalls knapp über der Millionen Euro-Grenze.

Neugebaute Doppelhaushälften sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7% auf 1,69 Millionen Euro im Schnitt gestiegen. Zwischen den ersten drei Quartalen 2020 und 2021 waren es noch satte 22%.

„Die Veränderungen auf dem Münchner Immobilienmarkt sind deutlich zu spüren“, sagt Thomas Aigner. „Der prozentuale Rückgang bei den Beurkundungen dürfte im dritten Quartal höher sein, als die Zahlen insgesamt zeigen – denn im ersten Halbjahr 2022 war dies noch nicht so deutlich zu spüren.“

Zunehmende Differenzierung

Besonders die dreifache Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank habe einen Rückgang der Anfragen verursacht. „Ab der zweiten Jahreshälfte sind die Suchaufträge bei uns mit 42% drastisch eingebrochen. Dies sind für den Münchner Immobilienmarkt ungewohnte Entwicklungen.“

Dass es zu flächendeckenden Preiseinbrüchen kommt, glaubt der Immobilienexperte dennoch nicht: „Eher wird die Spanne der erzielten Preise wieder größer werden. Je nach Objekt und Lage kommt es vermutlich zu Steigerungen, zu Rückgängen oder zu Seitwärtsbewegungen. Die Differenzierung nimmt also wieder zu.“