Immobilienanteil verkaufen und wohnen bleiben
Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen der größte Vermögenswert. Gerade im höheren Alter fehlt es aber oft an liquiden Mitteln, zum Beispiel für alltägliche Ausgaben, medizinische Versorgung, altersgerechte Umbauten oder einfach zur Erfüllung persönlicher Wünsche. Sein Haus teilweise zu verkaufen kann da auf den ersten Blick wie eine attraktive Lösung wirken: Der Immobilieneigentümer erhält sofort einen größeren Geldbetrag und behält dennoch das Wohnrecht in den vertrauten vier Wänden.
Deshalb klingt dieses Modell besonders für Senioren vielversprechend, doch Vorsicht: Die vermeintlich einfache Lösung kann mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden sein. Viele Vertragsdetails sind für Laien schwer zu durchschauen. Unerfahrene Eigentümer laufen Gefahr, in langfristige Verpflichtungen zu geraten, die nicht immer zu ihrem Vorteil sind. Verbraucherschützer und Fachleute warnen daher zunehmend vor den Fallstricken, die mit einem Teilverkauf einhergehen können.
Wir erklären Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen konkret, worauf Sie beim Teilverkauf Ihrer Immobilie achten müssen.
Inhaltsverzeichnis
Beim Immobilienteilverkauf verkaufen Eigentümer bis zu 50 % ihres Hauses oder ihrer Wohnung an einen externen Käufer und erhalten im Gegenzug eine einmalige Auszahlung. Gegen ein monatliches Nutzungsentgelt und mit der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts dürfen sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.
Als Käufer treten in der Regel Banken oder auf Teilverkäufe spezialisierte Unternehmen (Anbieter) auf. Diese richten ihr Angebot häufig gezielt an ältere Hauseigentümer und bewerben das Modell besonders intensiv bei Senioren. Der Hintergrund: Viele Menschen im Ruhestand sorgen sich um ihre finanzielle Absicherung und haben Schwierigkeiten, im höheren Alter noch klassische Kredite zu erhalten. Ein Teilverkauf erscheint in solchen Fällen als unkomplizierte Lösung, um vorhandenes Vermögen nutzbar zu machen, ohne aus dem Zuhause ausziehen zu müssen.
Grundsätzlich kann sich jeder Immobilieneigentümer, genau wie beim Komplettverkauf, auch für einen Teilverkauf entscheiden. Neben Senioren richtet sich dieses Modell auch an alleinstehende Eigentümer ohne direkte Erben sowie an Hausbesitzer, die kurzfristig Kapital benötigen. Die zentrale Idee, die eigene Immobilie finanziell nutzbar zu machen und dennoch darin wohnen zu bleiben, ist prinzipiell also für jeden Hauseigentümer denkbar.
Der Teilverkauf eines Hauses ähnelt einem normalen Immobilienverkauf. Allerdings wird nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern nur ein bestimmter Teil. Nach dem Teilverkauf kann der Verkäufer bei entsprechender Vereinbarung im Haus wohnen bleiben. Der Teilverkauf eines Hauses funktioniert in der Regel so:
Der Marktwert der Immobilie wird, entweder durch einen Gutachter oder einen Anbieter, geschätzt.
Auf Basis des ermittelten Werts macht der Anbieter ein Kaufangebot für den gewünschten Anteil.
Der Kaufvertrag wird aufgesetzt. Darin werden u.a. die monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil, Rückkaufoptionen und Ausstiegsmöglichkeiten festgelegt.
Der Vertrag wird durch einen Notar beurkundet. Der Käufer wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Meist erfolgt die Eintragung als Bruchteilseigentum (z. B. 30 % für den Käufer, 70 % für den Verkäufer).
Nach Eintragung und Abwicklung erfolgt die Auszahlung des vereinbarten Betrags an den Verkäufer.
Der Verkäufer bleibt weiterhin in der Immobilie wohnen, erhält ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht und zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil.
Der Teilverkauf eines Hause oder einer Wohnung ist mit umfassenden rechtlichen und finanziellen Aspekten verbunden, die vorher gut durchdacht sein müssen. Da es keine gesetzlichen Regeln gibt, sind die Vertragskonzepte der Anbieter für Endverbraucher meist schwer zu durchschauen und dabei nicht immer vorteilhaft. Viele Eigentümer berichten von negativen Erfahrungen mit dem Teilverkauf ihrer Immobilie. Informieren Sie sich genau über die Vor- und Nachteile:
Durch den Verkauf eines Anteils erhält man kurzfristig einen größeren Geldbetrag.
Trotz Teilverkauf bleibt das Wohnrecht bestehen.
Anders als beim vollständigen Verkauf behält man Anteile an der Immobilie.
Im Gegensatz zur Leibrente wird die Immobilie nicht vollständig übertragen, der nicht verkaufte Teil verbleibt beim Eigentümer.
Verkäufer oder Erben haben die Option, den veräußerten Anteil später zurückzukaufen. Das ist bei einem Komplettverkauf nicht möglich.
Falls vereinbart, darf die gesamte Immobilie inklusive des verkauften Anteils weiterhin uneingeschränkt genutzt werden (Nießbrauchrecht). Auch eventuelle Mieteinnahmen verbleiben beim ursprünglichen Eigentümer.
Beim Teilverkauf bleibt der Verkäufer in der Immobilie wohnen, zahlt dafür aber ein monatliches Nutzungsentgelt – eine Art „Ersatzmiete“ für den verkauften Anteil. Die Höhe dieses Entgelts orientiert sich am Teilverkaufspreis und entspricht meist einem Zinssatz von rund 5 bis knapp 7 % pro Jahr auf den Wert des verkauften Anteils. Je höher der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt das monatliche Nutzungsentgelt aus.
Gut zu wissen: Die meisten Anbieter passen die Nutzungsgebühr nach einem festgelegten Zeitraum an, oft orientiert am Drei-Monats-Euribor. Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) bezeichnet durchschnittliche Zinssätze, zu denen viele europäische Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Steigt der Euribor, steigt auch die Nutzungsgebühr.
Nutzungsentgelt Rechenbeispiel:
Wert des Hauses: 700.000 €
Verkaufsanteil: 30 %
Summe bei Teilverkauf: 210.000 € (entspricht 30 % vom Hauswert)
Höhe monatliches Nutzungsentgelt bei 5 %: 875 € (Jahressumme 10.500 €)
Höhe monatliches Nutzungsentgelt bei 7 %: 1.255€ (Jahressumme 14.700 €)
Der Kauferlös von 210.000 € sollte also mit dem monatlich anfallenden Nutzungsentgelt gegengerechnet werden. Noch nicht enthalten sind andere laufende Kosten, z. B. für die Grundsteuer. Auch Instandhaltungskosten, die in der Regel vom Verkäufer getragen werden, sind nicht enthalten.
Obwohl Sie als Verkäufer für die weitere Nutzung der Immobilie schon eine Art „Miete“ zahlen (Nutzungsentgelt), sind Sie meist weiterhin für die Instandhaltung zuständig. Verkäufer sollten sich beim Teilverkauf eines Hauses also immer im Klaren darüber sein, dass sie mit der Instandhaltung der Immobilie nicht nur weitere Kosten haben, sondern auch den Immobilienwert steigern – und zwar auch für den Vertragspartner.
Weiterhin zahlt der Verkäufer die Grundsteuer, obwohl der Anbieter ebenfalls Miteigentümer ist. Es fallen also auch hier weitere Kosten an.
Möchte der Verkäufer die Immobilie weiterverkaufen, fallen Kosten beim Anbieter an, das sog. Durchführungsentgelt. Es kann hier, je nach Anbieter, auch die Rede sein von „Serviceentgelt“ oder „Abwicklungsvergütung“. Die Gebühr liegt zwischen 2,25 und 5,5 % bezogen auf den gesamten Verkaufserlös. Der Verkäufer erhält beim Weiterverkauf nur noch den Kaufpreis für seinen Anteil der Immobilie. Der Anbieter behält wiederum seinen Anteil am Kaufpreis. Der Verkäufer trägt das Durchführungsentgelt allein.
Achtung: Viele Teilverkaufsanbieter sichern sich über sogenannte Wertsteigerungsklauseln ab. Diese besagen, dass der Käufer beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie nicht nur seinen ursprünglichen Anteil am Verkaufserlös erhält, sondern zusätzlich einen festgelegten Zuschlag, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich im Wert gestiegen ist. Üblich sind hier pauschale Aufschläge von rund 17 %.
Bleibt die Wertentwicklung der Immobilie hinter den Erwartungen zurück, muss der ursprüngliche Eigentümer die Differenz dennoch ausgleichen. Das kann zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.
Statt von einer Wertsteigerungsklausel sprechen manche Anbieter auch von einem „Minimumanteil“. Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich vor solchen vertraglichen Regelungen, da sie häufig zu Missverständnissen führen und die tatsächlichen Kosten eines Teilverkaufs deutlich erhöhen können.
Wer den verkauften Anteil seiner Immobilie später zurückkaufen möchte, muss häufig mit deutlichen finanziellen Nachteilen rechnen. Denn: Grundlage für den Rückkauf ist nicht der ursprüngliche Verkaufspreis, sondern der aktuelle Marktwert, meist inklusive des vertraglich vereinbarten Aufschlags. Ist der Immobilienwert in der Zwischenzeit gestiegen, wird der Rückkauf entsprechend teurer.
In der Praxis führt das oft dazu, dass ein Rückkauf wirtschaftlich kaum noch sinnvoll oder überhaupt machbar ist. Viele Eigentümer unterschätzen diese Kosten und müssen später feststellen, dass der Weg zurück zum Alleineigentum mit hohen finanziellen Belastungen verbunden ist.
Ein oft unterschätztes Risiko beim Teilverkauf ist die mögliche Insolvenz des Anbieters. Viele Unternehmen, die Immobilienanteile ankaufen, finanzieren den Kaufpreis über Bankkredite, abgesichert durch eine Grundschuld auf der Immobilie. Kommt es zu Zahlungsausfällen oder zur Insolvenz des Anbieters, kann diese Grundschuld wirksam werden. Im schlimmsten Fall droht dann die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie, auch wenn der ursprüngliche Eigentümer weiterhin darin lebt.
Kommt es nach einem Teilverkauf später zum Verkauf der gesamten Immobilie, entstehen oft zusätzliche Kosten. Viele davon sind in den Verträgen nicht klar ausgewiesen oder schwer nachvollziehbar. Neben dem Durchführungsentgelt können weitere Positionen hinzukommen wie z. B. Präsentationskosten, Pauschalen für Schönheitsreparaturen oder Kosten für die Herrichtung der Immobilie vor dem Verkauf. Diese Kosten werden häufig einseitig vom Anbieter festgelegt und vom Verkaufserlös abgezogen.
Viele Eigentümer entscheiden sich für einen Teilverkauf ihres Hauses in der Annahme, eine unkomplizierte und sichere Lösung gefunden zu haben. Doch dabei werden oft zentrale Punkte missverstanden. Wir klären auf:
Beim Beleihen einer Immobilie handelt es sich um ein anderes Modell als beim Teilverkauf. Während man bei einer Beleihung (Immobilienhypothek) Eigentümer der Immobilie bleibt und lediglich ein Darlehen aufnimmt, gibt man beim Teilverkauf einen Anteil am Eigentum ab, erhält dafür aber sofort Liquidität, ohne einen Kredit aufzunehmen.
Bei der Beleihung dient die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit, der durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Trotz weiterhin bestehenden Eigentums birgt auch dieses Modell Risiken: Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten, droht die Zwangsversteigerung.
Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil von bis zu 50 % von der Immobilie verkauft. Bei der Leibrente (Immobilienrente) wird sie komplett verkauft. Dafür erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine regelmäßige Rentenzahlung. Die Höhe der Rente hängt von der Lebenserwartung des Verkäufers ab: Je länger er voraussichtlich lebt, desto geringer fällt der Kaufpreis bzw. die monatliche Rente aus, da der Anbieter länger zahlen muss.
Nachteile der Leibrente sind u.a., dass die Immobilie nicht mehr vererbt werden kann, da sie vollständig in den Besitz des Käufers übergeht. Auch die Flexibilität bei Verkauf oder Umzug ist stark eingeschränkt.
Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie ist mit erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Bis heute existieren keine einheitlichen gesetzlichen Vorgaben für dieses Geschäftsmodell. Entsprechend unterschiedlich und oft schwer verständlich sind die Vertragswerke der Anbieter.
Verbraucherschützer raten zur besonderen Vorsicht und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt sogar ausdrücklich: Das Modell sei spekulativ und in der Regel nicht empfehlenswert.
„Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, sagt Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management.
Bevor Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden, sollten Sie unbedingt folgende Punkte berücksichtigen:
Wer zahlt Grundsteuer bei Teilverkauf?
Beim Teilverkauf bleibt der ursprüngliche Eigentümer Nutzungsberechtigter und trägt weiterhin die laufenden Kosten. Dazu zählt auch die Grundsteuer. Das gilt unabhängig davon, wie groß der verkaufte Anteil ist. Auch andere Betriebskosten wie Versicherungen, Instandhaltung oder Müllgebühren bleiben in der Regel vollständig beim Verkäufer. Diese Verpflichtung sollte bei der finanziellen Planung nach dem Teilverkauf unbedingt berücksichtigt werden.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf?
Der Prozentsatz des Nutzungsentgeltes entspricht in etwa dem Zinssatz für Hypothekendarlehen plus einem Zuschlag. Meist liegt er zwischen 5 und 7 % des ausgezahlten Kaufpreises pro Jahr. Die genaue Höhe hängt vom Anbieter, der Marktlage und dem Alter des Eigentümers ab.
Achtung: Das Nutzungsentgelt kann eine dauerhafte finanzielle Belastung darstellen und sich über mehrere Jahre zu einer erheblichen Summe aufsummieren. Ein genauer Vergleich mit den Kosten klassischer Finanzierungsmodelle ist daher ratsam.
Kann ich die Hälfte von meinem Haus verkaufen?
Ja, grundsätzlich können Sie beim Teilverkauf bis zu 50 % Ihrer Immobilie verkaufen, wobei dies die oberste Grenze ist. Die Hälfte seiner Immobilie zu verkaufen, sollte gut überlegt sein: Wenn man sich überhaupt zu einem Teilverkauf entschließt, ist es oft sinnvoller, einen geringeren Anteil zu verkaufen, um mehr Entscheidungsfreiheit und mehr Spielraum für spätere Entscheidungen zu behalten.
Ist ein Teilverkauf des Hauses sinnvoll?
Ob ein Teilverkauf sinnvoll ist, hängt von den individuellen Gegebenheiten und insbesondere vom Vertrag, den der Eigentümer mit dem Käufer abschließt, ab. Verbraucherschützer warnen vor dem Modell des Teilverkaufs aufgrund der Risiken für Eigentümer. Die Verträge sind oft zu undurchsichtig und für Verkäufer überwiegen meist erhebliche rechtliche und finanzielle Nachteile, die den Teilverkauf langfristig gesehen viel zu teuer machen.
Was sind die steuerlichen Folgen beim Teilverkauf eines Hauses?
Wird ein Haus mit Nießbrauch innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft oder teilverkauft, kann Spekulationssteuer anfallen (wenn die Immobilie in den vergangenen drei Jahren nicht selbst genutzt wurde.) Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich am Einkommensteuersatz des Verkäufers.
Beim Teilverkauf wird genauso wie beim Komplettverkauf Grunderwerbsteuer fällig. Normalerweise zahlt diese der Käufer, auch wenn beide, also Käufer und Verkäufer, Gesamtschuldner sind.
Lohnt sich der Teilverkauf des Hauses für Senioren?
Nur in Ausnahmefällen. Der Teilverkauf birgt gerade für ältere Eigentümer finanzielle und rechtliche Risiken. Viele Senioren erhoffen sich durch den Verkauf eines Anteils an ihrer Immobilie mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand. Doch Verbraucherschützer warnen: Die versprochene Flexibilität hat oft ihren Preis. Hohe Nutzungsentgelte, unklare Vertragsbedingungen und eingeschränkte Entscheidungsfreiheit können die eigene Lebensqualität langfristig beeinträchtigen. Wichtig ist, Alternativen wie klassische Darlehen genauer zu prüfen. Eine unabhängige Beratung ist in jedem Fall unerlässlich.
✔ kostenlos ✔ unverbindlich ✔ in wenigen Minuten
Nutzen Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung und erhalten Sie in wenigen Minuten ein Ergebnis.
*Der Marktwert wird anhand der Lage Ihres Objekts ermittelt und spiegelt einen allgemeinen Wert ohne Berücksichtigung der konkreten Größe, Ausstattung, Baujahresklasse etc. wider. Eine individuelle Wertermittlung erhalten Sie auf Wunsch von unseren Spezialisten
Sie haben Fragen zum Teilverkauf Ihrer Immobilie oder benötigen Hilfe bei Ihrer Entscheidungsfindung? Wir sind gerne für Sie da – diskret, vertrauensvoll und mit langjähriger Expertise. Senden Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an unter Tel.: (089) 17 87 87 – 0