Maklerprovision
Höhe, Regelung und wer zahlt
Kurzüberblick
- Die Maklerprovision bei Wohnimmobilienkauf liegt in Bayern sowie in den meisten anderen Bundesländern in der Praxis bei 7,14 % des Kaufpreises.
- Üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zur Hälfte (Provisionsteilungsgesetz).
- Bei der Vermietung gilt mit dem Bestellerprinzip eine andere gesetzliche Regelung.
- Zu beachten ist die Unterscheidung nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland?
Die Höhe der Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es handelt sich dabei nicht um gesetzlich verpflichtende Provisionshöhen, sondern um Angaben zur Orientierung.
Unterschieden wird grundsätzlich nach Verkauf und Vermietung.
Maklerprovision Verkauf
Beim Verkauf beträgt die Maklerprovision meist insgesamt 7,14 % des Kaufpreises. Käufer („Außenprovision“) und Verkäufer („Innenprovision“) teilen sich in der Regel die Provision jeweils zur Hälfte. Dies ist im sogenannte Provisionsteilungsgesetz verankert. Damit zahlt jede Partei 3,57 %.
Die gesetzliche Regelung greift, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird und der Käufer als Privatperson handelt. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich an sich nicht festgelegt und innerhalb einzelner Bundesländer können sich Unterschiede ergeben.
Maklerprovision Vermietung
Bei der Vermietung von Wohnimmobilien richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der monatlichen Miete und danach, wer den Makler beauftragt hat. Hier kommt das sogenannte Bestellerprinzip zum Einsatz: Es besagt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn „bestellt“ hat. Entsprechend gestaltet sich die Höhe der Maklerprovision:
Der Mieter beauftragt den Makler
Die Maklerprovision darf maximal zwei Nettokaltmieten betragen. Da der Mieter den Makler „bestellt“ hat, würde er die Maklerprovision bezahlen.
Gut zu wissen: Bei einer Staffelmiete ist die Miete des ersten Jahres die Berechnungsgrundlage.
Der Vermieter beauftragt den Makler
Bei dieser Variante darf der Makler die Höhe der Maklerprovision frei wählen. Es gibt dazu also keine gesetzliche Deckelung. In dem Fall zahlt der Vermieter die Maklerprovision, da er den Makler beauftragt hat.
Achtung: Bei Gewerbeimmobilien können Gewerbemakler die Höhe der Maklerprovision frei verhandeln. Bei einer Mietvertragslaufzeit von fünf Jahren liegt sie meist bei drei Monatsmieten.
Provisionsteilungsgesetz
- Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ regelt, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je zur Hälfte teilen müssen.
- Es trat am 23.12.2020 in Kraft.
- Vor der Gesetzesänderung war eine vollständige Übernahme der Provision durch die Käufer üblich. Ziel des neuen Gesetzes war es, private Immobilienkäufer von Kaufnebenkosten zu entlasten.
- Das Provisionsteilungsgesetz betrifft den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Unter den Begriff „Einfamilienhäuser“ fallen, neben frei stehenden Einfamilienhäusern, auch Doppelhaushälften, Reiheneck- und Reihenendhäuser sowie Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen. Dabei ist es irrelevant, ob die Immobilie vermietet ist oder zur Selbstnutzung erworben wird.
- Das Gesetz greift nicht beim Verkauf von Baugrundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Hier gelten die bisherigen Provisionsregelungen.
- Gültig ist die Regelung zudem nur, wenn der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist: eine natürliche Person, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließt. Handelt der Käufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit bzw. als juristische Person, bleibt die bisherige Regelung bestehen.
Maklerprovision in Bayern: Das gilt 2026
Die Provision für Makler in Bayern beträgt insgesamt 7,14 %, für Käufer und Verkäufer also jeweils 3,57 % (entsprechend dem Provisionsteilungsgesetz). Auch in den meisten anderen Bundesländern liegt die Maklerprovision in dieser Höhe. Etwas geringer fällt sie in diesen Bundesländern aus:
- Maklerprovision Bremen: ca. 5,95 %
- Maklerprovision Hamburg: ca. 6,25 %
- Maklerprovision Mecklenburg-Vorpommern: ca. 5,95 %
- Maklerprovision Hessen: ca. 5,95 % bis 7,14 %
Regionale Unterschiede bestehen also bei einzelnen Bundesländern. Für Eigentümer und Käufer in Bayern bedeutet das: Die Maklerprovision liegt im bundesweiten Vergleich im üblichen Rahmen.
Gerade im Großraum München spielt die bayrische Maklercourtage eine wichtige Rolle bei der Kalkulation der gesamten Kaufnebenkosten. Aufgrund der hohen Immobilienwerte stellt sie hier einen spürbaren Kostenfaktor dar und sollte daher frühzeitig berücksichtigt werden.
Rechenbeispiel für München aus der Praxis:
Kaufpreis Immobilie in München: 700.000 €
Gesamte Maklerprovision: 7,14 % (= 49.980 €)
Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision
Anteil für den Käufer: 3,57 % (= 24.990 €)
Anteil für den Verkäufer: 3,57 % (= 24.990 €)
FAQ Maklerprovision
Wer zahlt die Maklerprovision in Deutschland?
Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zur Hälfte, wenn es sich um Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser handelt und der Käufer eine Privatperson ist. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien zahlt derjenige den Makler, der den Makler „bestellt“ bzw. beauftragt hat (Bestellerprinzip).
Wie teilt sich die Maklerprovision korrekt auf?
Nach dem Provisionsteilungsgesetz teilen sich Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte die Maklerprovision (bei Wohnimmobilien).
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Makler Geld verlangen kann?
Ein Makler kann Geld verlangen (Maklerprovision), wenn er erfolgreich einen Vertrag vermittelt hat. Das gilt für Kauf-, Miet- oder Pachtverträge. Er hat also im Erfolgsfall Anspruch auf Provision (§ 652 BGB).
Worin besteht der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?
Innenprovision: Bezeichnung für die Maklerprovision, die der Verkäufer trägt. Sie findet sich häufig bei Neubauprojekten, Bauträgermaßnahmen oder bestimmten Vermarktungsstrategien, bei denen die Provision bereits im Kaufpreis einkalkuliert ist.
Außenprovision: Bezeichnung für die Maklerprovision, die der Käufer trägt.
Was bedeutet das Bestellerprinzip für Mieter?
Das Bestellerprinzip bedeutet bei der Wohnraumvermietung: Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Beauftragt also der Vermieter den Makler, darf die Provision nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Kann die Maklerprovision verjähren?
Ja, die Maklerprovision kann nach drei Jahren verjähren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Provisionsanspruch entstanden ist.
Beispiel: Ein Kaufvertrag wird im 20. Februar 2025 abgeschlossen, ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht. Die Verjährung beginnt dann nicht am 20. Februar 2025 zu laufen, sondern erst am 31. Dezember 2025. Sie endet am 31. Dezember 2029 um Mitternacht, also nach drei Jahren.
Wo liegen die Unterschiede bei der Maklerprovision zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien?
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer greifen seit Ende 2020 die gesetzlichen Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB. Diese regeln die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer
Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Investmentobjekten und Grundstücken besteht hinsichtlich der Maklerprovision weiterhin Vertragsfreiheit. Käufer und Verkäufer können die Höhe und Verteilung der Maklerprovision also weitgehend frei vereinbaren. Innen- und Außenprovisionen oder individuelle Provisionsmodelle sind üblich.
Auch bei Vermietungen gibt es Unterschiede: Für Wohnraummietverhältnisse gilt das Bestellerprinzip, bei Gewerbemietverträgen hingegen nicht. Dort kann die Provision weiterhin frei zwischen den Parteien vereinbart werden.
Der Makler verlangt doppelte Provision. Was kann ich tun?
Nach § 652 BGB kann der Makler nur eine Maklerprovision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zum Vertragsabschluss geführt hat.
Eine doppelte Provision würde theoretisch bedeuten, dass der Makler zwei unterschiedliche Leistungen erbracht hat oder dass zwei unabhängige Verträge geschlossen wurden. Dies ist in der Regel nicht der Fall.
In der Praxis entstehen Forderungen nach doppelter Provision häufig, wenn mehrere Makler parallel tätig sind oder ein Interessent dieselbe Immobilie über verschiedene Makler angeboten bekommt. Wichtig ist: Nur der Makler, dessen Tätigkeit den Abschluss nachweislich veranlasst hat, kann Provision verlangen.
Bitten Sie den Makler daher um eine nachvollziehbare schriftliche Begründung und prüfen Sie Unterlagen sorgfältig, bevor Sie eine Zahlung leisten.
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