Investment: Investoren denken um

Noch einmal stark zugenommen hat im vergangenen Jahr das Interesse von professionellen Investoren am Münchner Wohnungsmarkt. Galt der Markt lange Jahre als zu teuer und zu reguliert, um auskömmliche Renditen zu erzielen, hat sich die Sichtweise verändert. Gesucht sind Wohnimmobilienportfolios mit mehr als 50 Einheiten, die entweder ein Nachverdichtungspotenzial und/oder einen hohen Anteil geförderter Wohnungen haben.

Die Nachfrage nach geförderten Wohnungen erklärt sich zum einen aus den gestiegenen Anforderungen, die die Europäische Union, aber auch Endinvestoren an ESG-konforme (Environmental Social Governance: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) Investment haben. Zum anderen bedeuten diese Investments zwar niedrigere Mieten, dafür aber eine hohe Stabilität und einen gewissen Schutz vor politischen Unsicherheiten. Die Regulierungsambitionen wie Mietendeckel, Umwandlungsverbote oder Mietenbremsen konzentrieren sich vor allem auf den freien Wohnungsmarkt. Im Segment der geförderten Wohnungen ist dagegen nicht mit einer starken Zunahme der Regulierung zu rechnen.

Zurückgegangen ist im Pandemie-Jahr 2020 die Verkaufsbereitschaft bei Mietwohnhäusern. Viele potenzielle Verkäufer warteten mit ihrer weiteren Portfoliostrategie zunächst die Marktentwicklung ab.

Der kommende Umwandlungsvorbehalt für Miet- in Eigentumswohnungen dürfte bei der aktuellen Konstellation im Münchner Rathaus in der Praxis eher auf ein Umwandlungsverbot hinauslaufen. Für den Münchner Markt spielt das aber nur eine untergeordnete Rolle. Zwar gab es in der Vergangenheit immer wieder Investitionen von sogenannten Aufteilern. Die Mehrzahl der Investoren in Mietshäuser ist allerdings eher langfristig orientiert. Damit dürfte sich auch an der Rendite nicht viel ändern. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz, der ein Maß für die erzielbaren Renditen ist, liegt heute schon bei deutlich unter zwei Prozent. Im Schnitt kosten Zinshäuser mit einem geringen Gewerbeanteil etwa das 43-Fache der jährlichen Nettokaltmiete.