Moderater Umsatzanstieg am deutschen Büromarkt

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner, zu dem auch die Aigner Immobilien GmbH gehört, belegen für 2025 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt stabile Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt.

„Big Seven“: leicht steigende Büroflächenumsätze

In den sieben größten deutschen Büromärkten stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 2,6 Mio. m² um rd. 3 % gegenüber dem Vorjahr (2024: 2,54 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz bleibt stabil zum Vorjahr mit80 %. Umsatzanstiege gibt es nur in Frankfurt (+66 %) und Köln (+14 %). Die anderen fünf Büromärkte entwickeln sich rückläufig: Berlin (-17 %), Düsseldorf (-8 %), München (-7 %), Stuttgart (-7 %), Hamburg (-5 %). Der umsatzstärkste Büromarkt war Frankfurt (563.600 m²) vor München (550.000 m²) und Hamburg (415.000 m²).

DIP-Bürozentren mittlerer Größe: unterschiedliche Entwicklungen

Auch in den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurde 2025 mit rd. 655.000 m² rd. 4 % mehr Bürofläche als im Vorjahr (2024: 632.000 m²) umgesetzt. Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit unverändert auf rd. 20 %.

Umsatzzuwächse gab es in Karlsruhe (75.000 m² = +83 %), Magdeburg (18.800 = +54 %), Nürnberg (102.000 m² = +46 %), Hannover (108.000 m² = +14 %), Freiburg (31.000 m² = +8 %) und Bremen (85.000 m² = +1 %). Umsatzrückgänge verzeichnen Dresden (86.000 m² = -3 %), Essen (64.000 m² = -25 %) und Leipzig (83.000 m² = -33 %).

Mehr Büroflächenleerstand: München liegt vorn

2025 ist der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten weiter markant um rd. 1,68 Mio. m² gestiegen und stellt sich Anfang 2025 auf rd. 9,8 Mio. m² (Anfang 2025: 8,1 Mio. m²).

Nur in Magdeburg gab es einen moderaten Abbau der Angebotsreserve um rd. 5 % auf rd. 51.950 m² (Ende 2024: 51.950 m²). In allen anderen Büromärkten stieg das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg gab es in München auf 2.000.000 m² (+470.000 m²), gefolgt von Berlin (1.850.000 m² = +460.000 m²) und Frankfurt (1.390.000 m² = +140.500 m²). Auch hinsichtlich des absoluten Angebotssockels steht München an erster Position in Deutschland vor Berlin, Frankfurt und Düsseldorf (1.050.000 m²).

Spitzenmiete nochmals erhöht: München auch hier vorn

Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2026 auf rd. € 40,50/m² (Anfang 2025: € 39,90/m²).

Stabile bzw. steigende Spitzenmieten wurden in allen 16 Büromärkten analysiert. Den größten Anstieg gab es in Nürnberg (€ 20,-/m² = +18 %), Hannover (€ 24,50/m² = +14 %), Frankfurt (€ 54,00/m² = +11 %) und Düsseldorf (€ 46,-/m² = +6 %). München erzielt mit € 58,00/m² (+4 %) wie bereits in den letzten beiden Jahren die bundesweit höchste Spitzenmiete.

Prognose 2026

Für 2026 prognostiziert DIP eine weitere leichte Erholung der Büroflächenumsätze auf rd. 3,4 Mio. m². Bei optimaleren gesamtpolitischen und -wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird sich die Erholung in den Folgejahren fortsetzen und beschleunigen.

Die Angebotsreserve, die an den meisten DIP-Standorten seit einigen Jahren ansteigt, dürfte auch 2026 weiter wachsen. Hauptursache ist, dass ältere Bestandsgebäude, die die ESG-Anforderungen nicht erfüllen und wirtschaftlich oder technisch nicht sinnvoll saniert werden können, zunehmend an Marktfähigkeit verlieren. Diese Objekte werden verstärkt vom Markt genommen und/oder Zwischen- und Umnutzungen zugeführt, z.B. in Richtung gewerbliches Wohnen, medizinische Versorgungszentren (MVZ) etc.

Das Spitzenmietniveau wird weiter moderat steigen, weil insbesondere aufgrund der ESG-Kriterien, aber auch aufgrund der wachsenden Qualitätsanforderungen der Mieter Herstell- bzw. Sanierungskosten weiter steigen werden. Dieser Effekt wird auch auf moderat anziehende Durchschnittsmieten durchschlagen, wobei sich das Mietgefälle je nach Standort- und Objektqualität noch deutlicher als bislang spreizt.