Prognose für den Münchner Immobilienmarkt – Fatale Folgen durch politische Eingriffe

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich von den Turbulenzen der Corona-Pandemie unbeeindruckt und macht damit deutlich, dass Immobilien in Krisenzeiten eine sichere und lohnende Investition sind. Doch weil die starke Bevölkerungszunahme, vor allem durch die Zuwanderung junger Menschen, die zum Studieren und Arbeiten in die bayerische Landeshauptstadt kommen, aufgrund der sehr guten Bedingungen weiter anhalten wird, bleibt die Kluft zwischen angebotenen und gesuchten Immobilien auch in Zukunft bestehen.

Mitbestimmend für weitere Entwicklung der Preise bzw. des gesamten Immobilienmarktes sind allerdings auch politische Entscheidungen bei den Themen Bauen und Wohnen – nicht nur auf bundespolitischer Ebene. So hat der Münchner Stadtrat im Sommer 2021 eine Verschärfung der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) beschlossen und damit Maßnahmen in Gang gesetzt, die für den privaten Wohnungsbau auf Dauer fatale Auswirkungen haben werden: Künftig müssen in großen Baugebieten 80 Prozent der neu gebauten Wohnungen Mietwohnungen sein, davon 20 Prozent frei finanziert. Die 60 Prozent der preisgedämpften Wohnungen haben nun eine erhöhte Bindungsdauer von 40 Jahren (statt wie bisher 25 Jahre). Nur noch 20 Prozent der gebauten Einheiten dürfen einzeln als Eigentumswohnungen verkauft werden. Zudem wird der Infrastrukturkostenbeitrag von 100 auf 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche erhöht.

Solche Restriktionen werden das Wohnraumproblem in München für alle verschärfen, weil sich der in Deutschland durch eine Vielzahl an Auflagen ohnehin schon kostenintensive Wohnungsbau nochmals deutlich verteuert. Gleichzeitig können die Kosten nicht mehr aufgefangen werden, da die Refinanzierungsmaßnahmen wegbrechen. Die Folgen: Weil ihnen damit im Grunde die Geschäftsgrundlage entzogen wird, ist zu erwarten, dass sich die Bauträger nach Abschluss ihrer laufenden Projekte aus dem Wohnungsbau zurückziehen und sich auf den Gewerbeimmobilienmarkt konzentrieren. Oder sie verlassen die Landeshauptstadt und bauen Wohnraum in anderen Städten bzw. im Umland.

Die Immobilien- und Grundstückspreise dürften weiter steigen, da das bisherige, ohnehin schon dünn gesäte Angebot noch verknappt wird. Mit voller Wucht trifft das all jene, die eine Eigentumswohnung zur Altersvorsorge erwerben oder aus ihrem Mietverhältnis raus möchten.

Na und?, wird sich der eine oder andere jetzt denken. Hauptsache, die Mieten sind bezahlbar. Genau das aber könnte sich als Trugschluss erweisen – nicht nur für jene Mieter, die keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Wenn niemand mehr bauen möchte unter diesen unrentablen Bedingungen, wer soll in Zukunft eigentlich den preisgedämpften Wohnraum errichten? Denn auch für Genossenschaften ist Bauen in Deutschland nicht gerade ein billiges Vergnügen.