Zustand analysieren
Analysieren Sie den Zustand des Hauses. Starten Sie mit einer geförderten „Energieberatung für Wohngebäude“. Der Experte erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Energetische Sanierung
Als Eigentümer stehen Sie heute mehr denn je vor der Frage: Was muss ich tun, damit meine Immobilie ihren Wert behält und nicht zur energetischen Kostenfalle wird?
Steigende Energiekosten, strengere gesetzliche Vorgaben und ein zunehmender Sanierungsdruck sorgen dafür, dass energetische Sanierungsmaßnahmen immer wichtiger werden. Doch ob neue Heizung, Dämmung oder Fenster: Der Aufwand ist spürbar, die Investitionen sind nicht gering. Aber: Wer jetzt handelt, vermeidet spätere Kosten, sichert sich Fördermittel und macht sein Haus oder seine Wohnung nachhaltig fit für die nächste Generation. Nicht zuletzt sind sinnvoll sanierte Immobilien attraktiv für den Markt und führen zu einer Wertsteigerung.
Inhalt
-
- Was gehört zur energetischen Sanierung?
- Energetische Sanierung und gesetzliche Vorgaben
- Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
- Ratgeber: Kostenloser Download
- Sanierung und Mieterhöhung: Was ist möglich?
- Kosten energetische Sanierung eines Hauses
- Energetisch sanieren: Wo fange ich an?
- Wenn sich die energetische Sanierung wirtschaftlich nicht lohnt
- FAQ – häufige Fragen zur energetischen Sanierung von Immobilien
Was gehört zur energetischen Sanierung?
Maßnahmen zur Wärmedämmung
Maßnahmen zur Dämmung reduzieren den Wärmeverlust. Dazu gehört die Dämmung von Dach und (Keller-)Decken, Fassaden, Türen und Heizungsrohren.
Fenster tauschen
Moderne Fenster mit Mehrfachverglasung verringern Zugluft und sorgen für eine bessere Heizbarkeit der Immobilie.
Heizung tauschen
Moderne Heizsysteme wie Brennwertkessel, Wärmepumpen oder Biomasse-Heizungen ersetzen alte Gas- und Ofenheizungen; auch erneuerbare Energien und Photovoltaik gehören dazu. Intelligente Regelungen wie Thermostate und Steuerungssysteme machen die Heizung zusätzlich effizienter.
Einbau von Lüftungssystemen
Kontrollierte Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sorgen für Frischluftzufuhr mit minimalem Energieverlust. Sie verbessern das Raumklima und beugen Schimmelbildung vor.
Energetische Sanierung und gesetzliche Vorgaben
Das zentrale Regelwerk für die energetische Sanierung ist das GEG (Gebäudeenergiegesetz). Es geht aus der bis Ende Oktober 2020 geltenden EnEV (Energieeinsparverordnung) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) hervor.
Das GEG regelt, welche energetischen Anforderungen beheizte und klimatisierte Gebäude erfüllen müssen, und bildet die gesetzliche Grundlage für alle energetischen Anforderungen im Gebäudebereich (Bestandsgebäude und Neubauten). Es enthält:
- Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden
- Mindestanforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden
- Anforderungen an Anlagentechnik (z. B. Heizungen)
- Nutzungspflicht erneuerbarer Energien
- Energieausweis-Pflicht bei Verkauf, Vermietung oder umfassender Sanierung
Aktueller Hinweis zur Gesetzeslage
Stand 16. Juli 2026: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz wurde bereits von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Bis zu seinem Inkrafttreten gelten weiterhin die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes. Die nachfolgenden Informationen unterscheiden deshalb zwischen der derzeit geltenden Rechtslage und den bereits beschlossenen Neuregelungen.
Anforderungen: Bestandsgebäude
Anforderungen an Dämmung
Dämmung der obersten Geschossdecke (wenn der Dachraum unbeheizt und ungedämmt ist).
Heizung
Aktuell geltendes GEG
Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Für bestimmte ältere Heizkessel gelten weiterhin Betriebsverbote und gesetzliche Ausnahmen. Beim Einbau einer neuen Heizung muss grundsätzlich ein Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme erreicht werden. Für Bestandsgebäude gelten jedoch Übergangsfristen. In München kann grundsätzlich noch bis zum 31. Oktober 2026 eine Heizung eingebaut werden, die diese Vorgabe nicht erfüllt, sofern nicht zuvor eine verbindliche Gebietsausweisung erfolgt. Vor dem Einbau einer Heizung mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen ist eine fachkundige Beratung vorgeschrieben.
Kommendes Gebäudemodernisierungsgesetz
Mit Inkrafttreten des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes entfällt die einheitliche 65-Prozent-Vorgabe. Eigentümer können dann grundsätzlich selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen. Neben Wärmepumpen, Wärmenetzen, Biomasse- und Hybridheizungen bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig. Für fossile Heizungen sollen jedoch ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe gelten. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Das Gesetz ist bereits von Bundestag und Bundesrat verabschiedet, tritt aber erst nach der Verkündung in Kraft.
Bauteilersatz mit Mindestanforderungen
Werden einzelne Bauteile erneuert (z. B. Fenster, Außentüren, Dach, Fassade, Kellerdecke), müssen die jeweils geltenden GEG-Mindestanforderungen eingehalten werden. Üblich sind z. B. gut gedämmte Außenbauteile und moderne, energieeffiziente Fenster.
Anlagentechnik & Effizienzpflichten
Das GEG enthält verschiedene Einzelpflichten für die technische Gebäudeausrüstung. Ob beispielsweise eine Heizungsprüfung, ein hydraulischer Abgleich, eine Anlagenoptimierung oder die Dämmung von Leitungen erforderlich ist, hängt von der Art, dem Alter und der Größe der Anlage sowie vom jeweiligen Gebäude ab.
Anforderungen: Neubau
Gesetzlicher Neubaustandard
Seit Januar 2023 darf der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf eines neuen Wohngebäudes höchstens 55 Prozent des entsprechenden Wertes des gesetzlich definierten Referenzgebäudes betragen. Zusätzlich müssen die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz eingehalten werden. Diese gesetzliche Vorgabe ist nicht mit dem KfW-Förderstandard „Effizienzhaus 55“ gleichzusetzen.
Pflicht zum Einsatz erneuerbarer Energien
Aktuell geltendes GEG
Für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten gilt seit dem 1. Januar 2024: Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Erfüllt werden kann die Vorgabe beispielsweise durch eine Wärmepumpe, den Anschluss an ein Wärmenetz, eine Biomasseheizung, Solarthermie oder eine geeignete Hybridlösung. Für Neubauten außerhalb ausgewiesener Neubaugebiete, etwa in Baulücken, gelten die Übergangsfristen für Bestandsgebäude.
Kommendes Gebäudemodernisierungsgesetz
Mit Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes entfällt die einheitliche 65-Prozent-Anforderung auch für Neubauten. Die Wahl der Heiztechnik wird technologieoffener. Unabhängig davon müssen Neubauten weiterhin die gesetzlichen Anforderungen an Energieeffizienz, Wärmeschutz und technische Gebäudeausrüstung erfüllen. Bei Gas- und Ölheizungen sind künftig die stufenweise steigenden Vorgaben für klimafreundliche Brennstoffe zu beachten.
Technische Anforderungen Bauausführung
Werden bei einem beheizten oder gekühlten Gebäude Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die gesetzlichen Höchstwerte für den Wärmedurchgang eingehalten werden (wenn mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe verändert werden).
Referenzgebäudeverfahren
Die energetische Qualität des Neubaus wird im GEG über einen Vergleich mit einem sogenannten Referenzgebäude bewertet. Dabei handelt es sich um ein standardisiertes Modell mit gleicher Geometrie, aber gesetzlich festgelegten technischen Eigenschaften.
Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
In der energetischen Sanierung gehen Sanierung und Modernisierung meist Hand in Hand: Schäden werden behoben (Sanierung) und gleichzeitig energetisch optimiert (Modernisierung). Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, haben aber rechtlich und technisch unterschiedliche Bedeutungen:
Die Sanierung dient der Beseitigung von Schäden und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her.
Anlass: Mängel, Schäden oder Verfall (z. B. Feuchtigkeit, marode Leitungen, Schimmel)
Maßnahmen: Austausch defekter Bauteile, Instandsetzung von Dach, Fassade, Elektrik etc.
Beispiel: Undichte Fenster, eine bröckelnde Fassade, ein undichtes Dach oder ein feuchter Keller werden instand gesetzt.
Die Modernisierung bringt das Gebäude auf einen aktuellen technischen Stand, steigert Wohnkomfort, Wert, Energieeffizienz oder Nutzungsqualität.
Anlass: Freiwillige Aufwertung oder gesetzliche Anforderungen (z. B. durch das GEG)
Maßnahmen: Einbau einer Wärmepumpe, Austausch alter Fenster durch 3-fach-Verglasung, Installation einer Solaranlage
Beispiel: Eine neue Heizung wird im Rahmen der energetischen Sanierung installiert, um Energie zu sparen, obwohl die alte noch funktioniert.
Ratgeber energetische Sanierung
Ausführliche Tipps und Infos – kostenlos zum Download
Als Gast herunterladen
Anmelden
Registrieren
Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
In der energetischen Sanierung gehen Sanierung und Modernisierung meist Hand in Hand: Schäden werden behoben (Sanierung) und gleichzeitig energetisch optimiert (Modernisierung). Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, haben aber rechtlich und technisch unterschiedliche Bedeutungen:
Die Sanierung dient der Beseitigung von Schäden und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her.
Anlass: Mängel, Schäden oder Verfall (z. B. Feuchtigkeit, marode Leitungen, Schimmel)
Maßnahmen: Austausch defekter Bauteile, Instandsetzung von Dach, Fassade, Elektrik etc.
Beispiel: Undichte Fenster, eine bröckelnde Fassade, ein undichtes Dach oder ein feuchter Keller werden instand gesetzt.
Die Modernisierung bringt das Gebäude auf einen aktuellen technischen Stand, steigert Wohnkomfort, Wert, Energieeffizienz oder Nutzungsqualität.
Anlass: Freiwillige Aufwertung oder gesetzliche Anforderungen (z. B. durch das GEG)
Maßnahmen: Einbau einer Wärmepumpe, Austausch alter Fenster durch 3-fach-Verglasung, Installation einer Solaranlage
Beispiel: Eine neue Heizung wird im Rahmen der energetischen Sanierung installiert, um Energie zu sparen, obwohl die alte noch funktioniert.
Sanierung und Mieterhöhung: Was ist möglich?
Im deutschen Mietrecht (§ 555b BGB) gilt eine Maßnahme als Modernisierung, wenn sie den Wohnwert erhöht, Energie oder Wasser spart oder gesetzlich vorgeschrieben ist (z. B. GEG). Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparatur einer defekten Heizung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden) gelten nicht als Modernisierung. Sie dienen dem Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands und sind nicht umlagefähig.
Bestimmte Modernisierungskosten dürfen anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden (8 % der Gesamtkosten). Dazu der Lohn für Handwerker, Bau-Nebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gehören nicht dazu.
Achtung Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete maximal um 3 € pro m² steigen, bei niedrigen Mieten (unter 7 € pro m²) maximal um 2 € pro m². Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen sind vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Kosten energetische Sanierung eines Hauses
Durchschnittlich erwartbare Kosten
Die Kosten für die energetische Sanierung eines Hauses hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Welche Arbeiten können Sie selbst durchführen? Wo müssen Sie einen Fachbetrieb beauftragen?
- Wie groß ist die Immobilie und was fällt an Arbeiten an?
- In welcher Region wird saniert, wie hoch sind da die Handwerkskosten?
- Welche Materialien werden verwendet?
Gut zu wissen: Viele Maßnahmen für energetische Sanierungen, z. B. den Heizungstausch, werden unter bestimmten Bedingungen gefördert.
| Sanierung Dach (nach Material)* | |
|---|---|
| Bitumen | ca. 15–30 € pro m² |
| Dachziegel | ca. 25–50 € pro m² |
| Stahlblech, Aluminium | ca. 35–40 € pro m² |
| Schiefer, Kupfer | ca. 80–140 € pro m² |
| Reet | ca. 100–150 € pro m² |
| Dachdämmung | |
| Dämmung obere Geschossdecke | ca. 15–50 € pro m² |
| Aufspardämmung | ca. 130–200 € pro m² |
| neuer Dachstuhl | ca. 50–120 € pro m² |
| Sanierung Fassade | |
| Fassadendämmung | ca. 160–280 € pro m² |
| Fassade streichen | ca. 70–80 € pro m² |
| Fenstertausch | |
| Kunststofffenster | ca. 280–350 € pro m² Fensterfläche |
| Holzfenster | ca. 350–400 € pro m² Fensterfläche |
| Aluminiumfenster | ca. 500–600 € pro m² Fensterfläche |
| Heizungstausch | |
| Gasheizung | ca. 8.000 € |
| Ölheizung | ca. 8.000 € |
| Wärmepumpe | ca. 12.000 bis 30.000 € |
| Mikro-Heizkraftwerk (Kraft-Wärme-Kopplung) | ca. 20.000–30.000 € |
| Sonstiges | |
| einfache Kellerdämmung | ca. 20–50 € pro m² |
| Erneuerung der Elektrik | ca. 100–170 € pro m² |
*Die Form des Daches spielt bei den Kosten für eine Dachsanierung eine wichtige Rolle. Am günstigsten ist das Satteldach. Andere Dachformen verbuchen Preisaufschläge zwischen 30 und 40 %.
Die angegebenen Kosten dienen lediglich als grobe Orientierung und beziehen sich auf das Jahr 2025. Die tatsächlichen Kosten hängen u.a. vom Gebäude, der benötigten Leistung, den erforderlichen Nebenarbeiten, der Wärmeverteilung und den regionalen Handwerkerpreisen ab.
Energetisch sanieren: Wo fange ich an?
Gehen Sie systematisch vor:
Dokumentation und Nachweise
Damit die Förderungen ausgezahlt werden, benötigen Sie lückenlose Nachweise für die Baumaßnahmen.
- Dokumentieren Sie die Arbeiten mit Vorher-Nachher-Fotos (z. B. alte Heizung raus, neue Heizung rein; ungedämmtes Dach vs. gedämmt). Das hilft bei der Qualitätskontrolle und bei möglichen Streitfällen.
- Achten Sie darauf, dass Rechnungen auf Sie ausgestellt sind. Förderfähige Leistungen sollten getrennt von nicht förderfähigen Posten ausgewiesen sein.
- Zahlen Sie Rechnungen nie bar, sondern immer per Überweisung oder Lastschrift.
- Achten Sie auf die Fachunternehmererklärung: Für viele Maßnahmen (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung) benötigt man eine schriftliche Bestätigung des Handwerkers, dass die Arbeiten nach den technischen Mindestanforderungen der Förderung ausgeführt wurden. Das Formular stellt i. d. R. das BAFA oder die KfW bereit. Der Handwerker kennt das und muss es ausfüllen und unterschreiben.
Tipps zur Abnahme
Nach Fertigstellung der Maßnahmen, z. B. wenn die neue Heizung läuft, gibt es eine gemeinsame Begehung mit dem Handwerker und eventuell dem Energieberater. Schauen Sie sich alles mit dem Handwerker genau an:
- Sichtprüfung: Wurde alles wie vereinbart umgesetzt?
- Funktionsprüfung: Läuft die Heizung?
- Vergleich mit Angebot/Vertrag: Stimmen die Leistungen mit der Rechnung überein?
- Dokumentation: Abnahmeprotokoll
Extra-Tipps für Laien
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen nicht richtig vorkommt.
- Entdecken Sie Mängel oder fehlen Dokumente, können Sie die Abnahme verweigern oder mit Vorbehalt unterschreiben („unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung“).
- Melden Sie Mängel sofort.
- Lassen Sie Ihren Energieberater die Abnahme begleiten.
- Lassen Sie sich z. B. die Technik der neuen Heizung, genau erklären.
Wenn sich die energetische Sanierung wirtschaftlich nicht lohnt
Bei sehr alten Häusern kann eine umfassende energetische Sanierung technisch aufwendig und finanziell wenig sinnvoll sein. Gerade Erben stehen dann oft vor der Frage, wie es weitergeht. In Lagen mit hohen Grundstückspreisen kann der Verkauf des Grundstücks mit Altbestand eine pragmatische Alternative sein.
Wir unterstützen Sie bei der neutralen Entscheidungsfindung:
Wir vergleichen Sanierung gegenüber Neubebauung/Verkauf, prüfen das Baurecht (z. B. GRZ/GFZ, Bebauungsplan, Nachverdichtung) und zeigen Potenziale für eine höhere Ausnutzung – häufig der wichtigste Treiber für den Kaufpreis.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, adressieren wir qualifizierte Bauträger und Investoren aus unserem Netzwerk passgenau.
Gut zu wissen: Den Rückbau des Altbestands organisiert und finanziert in der Regel der Käufer – das reduziert Ihren Aufwand und spart Kosten.
Sie möchten wissen, welche Option sich für Ihr Grundstück rechnet? Sprechen Sie uns an.
FAQ
Altbau sanieren oder Neubau: Was ist günstiger?
Ob eine Altbausanierung oder ein Neubau günstiger ist, hängt vom Zustand des Hauses, der Lage und dem gewünschten energetischen Standard ab. Eine umfassende Altbausanierung kann ähnlich teuer oder sogar teurer sein als ein Neubau, besonders wenn Schadstoffe entfernt oder die Bausubstanz erneuert werden muss. Anderseits bieten Sanierungen steuerliche Vorteile, Fördermittel und den Charme historischer Bausubstanz. Neubauten bieten hingegen Planungssicherheit, moderne Grundrisse und niedrigere Betriebskosten.
Wann ist eine energetische Sanierung verpflichtend?
Eine Sanierung ist verpflichtend, wenn gesetzliche Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) greifen. Weiterhin gilt eine Austauschpflicht für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, sofern keine Ausnahmen vorliegen. Ab 2024 müssen neue Heizungen zudem anteilig zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Welche Fördermittel gibt es für energetische Sanierungen?
Energetische Sanierungen werden durch verschiedene staatliche Programme gefördert, z. B. über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Förderfähig sind u. a. Maßnahmen wie der Heizungstausch, die Dämmung oder die Installation einer Wärmepumpe. Auch eine geförderte Energieberatung inklusive Sanierungsfahrplan kann bezuschusst werden.
Wie finde ich seriöse Fachbetriebe für meine energetische Sanierung?
Achten Sie auf Betriebe mit Zertifizierungen, positiven Kundenbewertungen und Erfahrung im Bereich energieeffizientes Bauen und Sanieren. Empfehlenswert ist auch die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Energieberater.
Kann ich die Kosten einer energetischen Sanierung steuerlich absetzen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen (§ 35c EStG). Über 3 Jahre verteilt lassen sich bis zu 20 % der Kosten (max. 40.000 €) direkt von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist u. a. eine Bestätigung vom ausführenden Fachunternehmen sowie die Einhaltung technischer Mindestanforderungen.
Welche Fehler sollte ich bei der energetischen Sanierung vermeiden?
Häufige Fehler sind: Sanierungsmaßnahmen ohne Gesamtstrategie, das Nichtnutzen von Fördermitteln, fehlende Koordination der Gewerke und eine unzureichende Planung der Reihenfolge. Auch die Beauftragung nicht zertifizierter Fachfirmen sollte vermieden werden, da das langfristig zu Baumängeln und zu Förderverlusten führen kann.
Kontaktieren Sie uns
Wir helfen Ihnen weiter
Sie haben Fragen zur energetischen Sanierung Ihrer Immobilie oder benötigen Hilfe bei Ihrer Entscheidungsfindung? Wir sind gerne für Sie da – diskret, vertrauensvoll und mit langjähriger Expertise. Senden Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an unter Tel.: (089) 17 87 87 – 0
Aigner Immobilien
610 Bewertungen
4.2
basierend auf
4.476 Bewertungen
4.476 Bewertungen
