Ist eine Untervermietung durch meinen Mieter erlaubt?

aktualisiert am 11.03.2026

In Kürze

• Untervermietung durch Mieter ist nicht ohne Weiteres erlaubt.
• Mieter müssen vorab die Zustimmung des Vermieters einholen.
• Ein Anspruch auf Zustimmung kann bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Was gilt als Untervermietung?

Untervermietung liegt vor, wenn eine Person eine Wohnung oder Teile einer Wohnung nutzt, für die eine andere Person als Hauptmieter im Mietvertrag eingetragen ist. Zwischen dem Untermieter und dem Immobilieneigentümer besteht dabei kein Mietvertrag.

Der Hauptmieter bleibt weiterhin alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet auch bei einer Untervermietung vollständig für die Mietzahlungen sowie für mögliche Schäden an der Wohnung.

Ist Untervermietung erlaubt?

Untervermietung ist nicht ohne Weiteres erlaubt. Der Mieter muss die Erlaubnis des Vermieters einholen (§ 540 BGB). Besteht ein berechtigtes Interesse, kann der Mieter allerdings verlangen, dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt (§ 553 BGB).

Ein Anspruch auf Zustimmung besteht jedoch nur dann, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung weiterhin selbst nutzt. Möchte der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung.

Der Vermieter hat das Recht, Informationen über den vorgesehenen Untermieter zu verlangen wie Name des Untermieters, Anzahl der einziehenden Personen, Dauer der Untervermietung.

Berechtigte Interessen können z. B. sein:

• finanzielle Gründe bzw. Verschlechterung von Einkommensverhältnissen
• Aufnahme einer Pflegeperson, der Eltern oder eines Lebensgefährten
• ein beruflicher Aufenthalt an einem anderen Ort
• Familienverkleinerung des Mieters (z. B. durch Scheidung oder Tod)
• Auszug eines Mitmieters
• persönliche Gründe (wenn z. B. ein älterer Mieter Angst hat, alleine zu leben)

Was ist kein berechtigtes Interesse?

Der reine Wunsch eines Mieters, eine dritte Person aufzunehmen, gilt nicht als ausreichendes Interesse. Es genügt also z. B. nicht, dass der Mieter „einfach so“ seine finanziellen Verhältnisse aufbessern möchte oder für die Dauer einer Abwesenheit seine Wohnung bewohnt haben möchte.

Ebenso muss der Vermieter zustimmen, wenn Kriegsflüchtlingen zur Untermiete aufgenommen werden sollen (AG München 20.10.2022, Az. 411 C 10539/22). Ein Mieter in München Gräfelfing hatte im März 2022 zwei geflüchtete Ukrainerinnen in seinem gemieteten Einfamilienhaus aufgenommen. Die Vermieter erteilten dazu keine Erlaubnis. Die Klage des Mieters wurde abgewiesen, weil er kein berechtigtes Interesse geltend machen konnte.

Wann können Vermieter die Untervermietung verweigern?

Vermieter können die Untervermietung verweigern, wenn berechtige Gründe vorliegen:

• Die Wohnung wäre für eine weitere Person zu klein wäre, es würde zu einer Überbelegung kommen.
• Es gibt deutliche Anzeichen, dass der Untermieter den Hausfrieden stören wird.
• Es soll an Touristen untervermietet werden. Dazu gehört auch eine kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com Achtung: In vielen Städten gelten zusätzlich kommunale Regelungen gegen Zweckentfremdung von Wohnraum.
• In bestimmten Fällen können Vermieter die Untervermietung auch ablehnen, wenn sie z.B. planen, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu nutzen oder Renovierungen durchzuführen.

Was gilt nicht als Untervermietung?

Um keine Untervermietung handelt es sich in diesen Fällen:

• Wenn der Mieter Besucher bei sich beherbergt – auch über einen längeren Zeitraum von etwa sechs Wochen (danach ist der Besuch dem Vermieter anzuzeigen)
• Wenn der Mieter nahe Verwandtschaft wie Ehepartner, Eltern oder Kinder bei sich aufnimmt
• Wenn der Mieter auf Pflegepersonal oder Hausangestellte angewiesen ist

Erlaubnis zur Untermiete: Das müssen Vermieter beachten

• Der Mieter sollte Antrag auf eine Untervermietung schriftlich beim Vermieter stellen. Der Antrag muss das berechtigte Interesse für eine Untervermietung aufführen und warum eine Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags angestrebt wurde.
• Fehlt der Antrag, kann die Untervermietung verweigert werden.
• Gibt es einen Wechsel beim Untermieter, ist eine erneute Zustimmung des Vermieters nötig.
• Vermieter können einen Untermietzuschlag  verlangen. Dieser kann gerechtfertigt sein, wenn durch die zusätzliche Nutzung eine höhere Abnutzung der Wohnung oder höhere Betriebskosten entstehen.

Welche Konsequenzen hat eine unerlaubte Untervermietung?

Wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt er „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich“ (§ 573 BGB). Nach Auffassung des BGB liegt hier ein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor.

Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte dies allerdings mit der Begründung: „Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen“ (BGH 02.02.2011, VIII ZR 74/10).

Es kommt hier also immer auf den individuellen Fall und die spezielle Sachlage an.

Anders verhält sich die Lage, wenn der Mieter trotz Abmahnung untervermietet, z.B. an Touristen. In einem Urteil vom Amtsgericht München wurde in so einem Fall einer fristlosen Kündigung zugestimmt (Urteil vom 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21). Der Mieter hatte ohne Erlaubnis wiederholt Zimmer an Touristen untervermietet, obwohl ihn der Vermieter bereits abgemahnt hatte.

Gewinnbringende Untervermietung ist verboten

Mieter dürfen ihre Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten. (BGH 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23). In dem Fall hatte ein Mieter seine Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes für das doppelte der Miete untervermietet. In München bleibt die kurzzeitige Untervermietung an Wiesn-Touristen jedoch von der Regelung ausgenommen. Das Urteil greift also nicht bei der sogenannten Ferienvermietung, die acht Wochen im Jahr nicht überschreiten darf.

Gut zu wissen: Vermieter haben bei einer unerlaubten Untervermietung keinen Anspruch auf die Untermiete (LG  Berlin, Urteil 13.4.2004, Az. 63 S 7/04).

Untervermietung von Einzimmerwohnungen ist erlaubt

Auch Einzimmerwohnungen dürfen untervermietet werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. September 2023 (VIII ZR 109/22) entschieden, dass Vermieter die Untervermietung einer Einzimmerwohnung nicht allein mit der Begründung verweigern dürfen, die Wohnung sei dafür zu klein.

Wichtig: Der Hauptmieter muss weiterhin offiziell in der Wohnung gemeldet sein und seinen Lebensmittelpunkt dort behalten.