Streitfall Mietmangel – ein Kurzüberblick
Über Mängel der Mietsache kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Aber wie wird der Begriff Mietmangel überhaupt definiert? Und was müssen Vermieter beachten? Wir geben hier einen kurzen Überblick.
Definition Mietmangel
Ein Mangel der Mietsache liegt laut § 536 BGB dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar. Ein Mangel kann außerdem dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt (§ 536 II BGB).
Dabei ist wichtig, was Vermieter und Mieter beim Abschluss des Mietvertrags als vertragsmäßig angesehen haben: Denn noch vor dem Vertragsabschluss werden die zu vermietenden Räumlichkeiten gemeinsam besichtigt und der aktuelle Zustand des Mietobjekts schriftlich festgehalten. Wenn sich beide Parteien mit dem konkreten Zustand der Immobilie einverstanden zeigen, gilt sie als mängelfrei vermietet. Treten danach negative Abweichungen von der sogenannten Soll-Beschaffenheit der Immobilie trotz oder aufgrund eines bereits bekannten – und gemeinsam bei der Besichtigung festgestellten – Mangels auf, d.h. wenn die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie weiter gemindert wird, gelten diese Abweichungen als Mietmängel nach § 563 BGB.
Unterschied Sachmangel und Rechtsmangel
Bei einem Mietmangel wird zwischen einem Sachmangel und einem Rechtsmangel unterschieden. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Mietsache negativ von dem abweicht, was Vermieter und Mieter beim Vertragsabschluss ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben. Sachmängel können auftreten
- innerhalb der Mietsache, z.B. Feuchtigkeit und Schimmelbildung, unterdimensionierte Heizkörper, Defekt der Heizung, unzureichende elektrische Ausstattung, Wespennest auf dem Balkon, Ungeziefer in der Immobilie, Schwarzstaub uvm.,
- an Gemeinschaftseinrichtungen, z.B. defekter Aufzug, Ratten im Keller, sanierungsbedürftiges Treppenhaus uvm.,
- durch Umweltmängel, z.B. Baustellenlärm aus der Nachbarschaft, starke Lärmeinwirkungen durch Nachbarn uvm.
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn „der Gebrauch der Mietsache durch die Rechte Dritter beeinträchtigt oder entzogen wird“ (§ 563 BGB) – zum Beispiel, wenn der Vermieter eine Immobilie mehrfach vermietet. Jeder Mieter hat dann ein Recht auf die Mietsache, aber nur einem kann sie tatsächlich überlassen werden.
Insgesamt kommen Rechtsmängel viel seltener vor als Sachmängel.
Mangelbehebung durch den Vermieter
Der Vermieter muss Mängel grundsätzlich beheben. Das sollte unverzüglich geschehen, wenn es sich z.B. um Mängel innerhalb der Mietsache oder in den Gemeinschaftseinrichtungen handelt. Trägt der Mieter eine Mitschuld an dem Mangel, ist der Vermieter ebenfalls in der Pflicht, diesen schnellstmöglich zu beseitigen. Allerdings kann er seinen Mieter dazu verpflichten, sich an den Reparaturkosten zu beteiligen. Ist der Mieter für den Mangel allein selbst verantwortlich (zum Beispiel wenn seine Gäste Schäden in der Immobilie angerichtet haben), hat er den Mangel auch selbst zu beheben.
Was passiert, wenn Vermieter einen Mangel nicht beheben wollen oder können?
Wenn der Vermieter einen Mangel nicht behebt, hat der Mieter drei Möglichkeiten. Er kann auf Mangelbehebung klagen, die Miete nach § 536 BGB mindern oder einen Teil der Miete vorläufig einbehalten.
Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder Verzug
Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug oder bestand der Mangel bereits bei Vertragsabschluss, kann ein Mieter Schadensersatz verlangen – zum Beispiel für Heilungskosten für durch den Mangel entstandene Gesundheitsschäden, Schäden am Eigentum des Mieters, Sachverständigenkosten oder auch Mehrkosten, die entstanden sind, weil der Mieter z.B. Möbel auswärtig lagern muss.
Wenn der Mieter plötzlich die Miete mindert
Was können Sie als Vermieter tun, wenn Ihr Mieter plötzlich die Miete mindert? Bewahren Sie zunächst Ruhe und überprüfen Sie, inwieweit die Mietminderung überhaupt berechtigt ist bzw. ob diese korrekt durchgeführt wurde. Ist dies der Fall, sollten Sie den Schaden unverzüglich beheben. Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, widersprechen Sie dieser in schriftlicher Form.
Am besten suchen Sie das persönliche Gespräch mit Ihrem Mieter. Hat Ihr Mieter die Miete zu Unrecht gekürzt und verweigert er das Gespräch, sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden.
