Der Wohnungsschlüssel – welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?

Der Vermieter darf keine Zweitschlüssel behalten

Der Vermieter hat dem Mieter bei Übergabe der Wohnung alle existierenden Schlüssel auszuhändigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. Juli 2005, Az. 10 U 202/04; OLG Celle, Urteil vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06). Er darf keinen Schlüssel zurückhalten, auch nicht für den Notfall (Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist). Den Schlüssel zu behalten widerspricht klar dem Interesse des Mieters auf Privatsphäre und uneingeschränkte Nutzung seiner Wohnung. Der Vermieter darf also nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache die Wohnung betreten. Gründe dafür können beispielsweise die geplante Instandsetzung oder Mängelbeseitigung in der Wohnung sein.

Wie viele Wohnungsschlüssel stehen dem Mieter grundsätzlich zu?

Diese Frage hat das Landgericht Berlin entschieden. Es nahm als Faustformel die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen an (LG Berlin GE 1985, 1259). Ziehen also vier Personen ein, so sollten wenigstens vier Schlüssel zur Verfügung stehen. Die Gerichte entschieden weiterhin, dass Ehepartnern, Kindern oder weiteren Mitbewohnern ein Schlüssel zustehe. Auch für Dritte, wie etwa eine Tagesmutter oder die Haushaltshilfe, kann der Mieter einen Schlüssel verlangen. Diesbezüglich muss er dem Vermieter lediglich mitteilen, dass er einen weiteren Schlüssel benötigt. Insbesondere soll es nicht auf den Verwendungszweck ankommen. Ein weiterer Schlüssel kann auch dann verlangt werden, wenn der Mieter ihn lediglich als Ersatzschlüssel in einem Tresor einschließen oder beim Nachbarn deponieren möchte. Auch muss der Mieter die Personen, welche einen Schlüssel besitzen, nicht namentlich beim Vermieter benennen (AG Karlsruhe, Urteil vom 27. Oktober 1995, Az. 12 C 319/95).

Verlust des Wohnungsschlüssels

Verliert der Mieter oder eine der Personen, denen der Schlüssel zugänglich war, einen Schlüssel, so ist der Vermieter unverzüglich darüber zu informieren. Ist dem Mieter ein Verschulden nachzuweisen und ist ein Austausch des betroffenen Schlosses notwendig, so muss der Mieter die Kosten dafür tragen (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2000, Az. 64 S 79/00). Ein Austausch ist jedoch nur dann notwendig, wenn die Gefahr des Missbrauchs des Schlüssels besteht. Missbrauchsgefahr besteht insbesondere dann nicht, wenn der Schlüssel nach Verlust niemand anderem zugänglich ist. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn er bei einer Bootstour ins Meer gefallen ist.Ist in dem Haus des Vermieters eine Schließanlage verbaut, kann der Austausch der ganzen Schließanlage gerechtfertigt sein. Diese Kosten hat der Mieter jedoch nur dann zu tragen, wenn die Anlage auch tatsächlich ausgetauscht wird (BGH, Urteil vom 5. März 2014, Az. VIII ZR 205/13). Zudem entschieden zumindest einige Amtsgerichte (AG Wolfratshausen, Urteil vom 30. Juli 2013, Az. 8 C 1056/12; AG Bad Schwalbach, Urteil vom 30. Januar 1997, Az. 3 C 563/96), der Vermieter habe gegenüber dem Mieter eine Warnpflicht, wenn der Verlust des Schlüssels wegen der Schließanlage übermäßig hohe Austauschkosten verursachen würde. Warnt der Vermieter nicht, so soll ihn ein Mitverschulden treffen.

Durchaus sinnvoll: sich mit dem Mieter auf einen Notfallschlüssel einigen

Einigen Sie sich mit Ihrem Mieter auf einen Notfallschlüssel. Das ist z.B. sinnvoll, wenn der Mieter für längere Zeit im Urlaub ist. Regen Sie als Vermieter verschiedene Lösungsvorschläge an, falls Ihr Mieter Ihnen den Schlüssel nicht einfach so überlassen möchte.1. Der Schlüssel kann bei einer Vertrauensperson des Mieters deponiert werden, die auch Sie als Vermieter kennen, denn es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Schlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren.2. Als Vermieter können Sie den Schlüssel in einem geschlossenen Umschlag verwahren. Ihr Mieter kann sehen, ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist. Natürlich müssen Sie als Vermieter einen solchen Schlüssel auf Verlangen Ihres Mieters auch wieder zurückgeben.

Kein Zweitschlüssel ohne Wissen des Mieters

Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Schlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. So lange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.

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